U huurt of verhuurt een onroerend goed en er dringen zich herstellingen op. Wat nu?

Stel: U huurt of verhuurt een onroerend goed en gedurende de looptijd van de huurovereenkomst dringen zich plots herstellingen op (bijvoorbeeld een lek in het dak). Wat moet u als huurder of verhuurder doen en waarmee dient u rekening te houden?

Onderhouds- en herstelverbintenis van de verhuurder

Op grond van het algemeen huurrecht heeft de verhuurder de verplichting om gedurende de looptijd van de huurovereenkomst het door hem verhuurde pand (1) te onderhouden zodat het pand kan dienen tot het gebruik waarvoor het verhuurd werd en (2) alle nodige herstellingen uit te voeren behalve de herstellingen die ten laste van de huurder vallen (de zogenaamde kleine herstellingen evenals onderhoud ten gevolge van het gebruik door de huurder).

Contractueel kunnen partijen hiervan afwijken en ervoor kiezen om bepaalde herstellingen die in principe ten laste van de verhuurder of huurder vallen bij de andere partij te leggen. Dergelijke contractuele bepalingen dienen zo duidelijk mogelijk omschreven te worden aangezien zij in geval van twijfel ten nadele van de verhuurder geïnterpreteerd zullen worden.

Meldingsplicht huurder

Aangezien de huurder het onroerend goed betrekt en als een voorzichtig en redelijk persoon (goede huisvader) moet gebruiken, geldt er een meldings- of waarschuwingsplicht in zijn hoofde. Indien zich noodzakelijke herstellingen zouden opdringen (die niet ten laste van de huurder vallen), dient de huurder de verhuurder hiervan onverwijld in kennis te stellen.

Laat de huurder dit na, kan hij door de verhuurder aansprakelijk gesteld worden voor de schade die het goed hierdoor opgelopen zou hebben. Bovendien kan de huurder zelf dan ook geen aanspraak maken op een schadevergoeding van de verhuurder. Als de verhuurder echter, ondanks de niet of laattijdige melding, toch reeds op de hoogte was van de noodzakelijke herstellingen, geldt deze sanctie uiteraard niet.

Aard van de werken door de verhuurder

Niet alle herstellingen die zich opdringen zijn even dringend. Het is niet ondenkbaar dat bepaalde herstellingen zouden kunnen wachten tot na het einde van de huurovereenkomst. Worden deze niet dringende werken tijdens de looptijd van de huurovereenkomst uitgevoerd, dan kan de huurder in sommige gevallen aanspraak maken op een tegemoetkoming vanwege de verhuurder. Voor de uitvoering van dergelijke niet dringende herstellingen tijdens de looptijd van de huurovereenkomst dienen de verhuurder en huurder dus best duidelijke onderlinge afspraken te maken.

Daarnaast zijn er herstellingen die niet kunnen wachten tot na het einde van de looptijd van de huurovereenkomst en dus vrijwel onmiddellijk dienen uitgevoerd te worden bij gebreke waaraan de verhuurder ernstig nadeel zou lijden. Dergelijke dringende herstellingen mag de verhuurder steeds uitvoeren en zal de huurder hoe dan ook moeten gedogen ongeacht de eventuele ongemakken of overlast die hiermee gepaard zouden gaan.

Huurprijsvermindering voor de huurder?

De vraag stelt zich of de huurder aanspraak kan maken op enige vorm van compensatie of tegemoetkoming indien de verhuurder tijdens de looptijd van de huurovereenkomst herstellingen uitvoert.

Zoals reeds aangegeven, kan dit al zeker het geval zijn voor niet dringende herstellingen. Niettegenstaande de huurder dringende herstellingen in principe dient te gedogen ongeacht de ongemakken die deze zouden meebrengen, kan de huurder ook bij dringende herstellingen in sommige gevallen aanspraak maken op een compensatie of tegemoetkoming. Het recht van de huurder op een eventuele huurprijsvermindering staat los van het eventuele recht op een vergoeding wegens schade aan de goederen van de huurder ten gevolge van de herstellingen.

Het algemeen huurrecht voorziet namelijk in een huurprijsvermindering naar evenredigheid met de duurtijd en omvang van de dringende herstellingen op voorwaarde dat deze herstellingen (1) niet te wijten zijn aan de huurder zelf en (2) langer duren dan 40 dagen.

De desbetreffende bepalingen van het gemeen huurrecht zijn van aanvullend recht zodat partijen er contractueel van kunnen afwijken en kunnen overeenkomen dat ook indien de dringende herstellingen langer dan 40 dagen zouden duren, de huurder geen aanspraak kan maken op een huurprijsvermindering.

Specifiek met betrekking tot woninghuur dient echter een onderscheid gemaakt te worden tussen woninghuurovereenkomsten die gesloten werden voor 1 januari 2019 en woninghuurovereenkomsten die op of na 1 januari 2019 werden gesloten.

Woninghuurovereenkomsten gesloten voor 1 januari 2019

Woninghuurovereenkomsten die gesloten werden van voor 1 januari 2019 zijn onderhevig aan de vroegere federale woninghuurwet aangevuld met het algemeen huurrecht, ofwel de regeling zoals hierboven reeds uiteengezet. De huurder dient dringende herstellingen tijdens de looptijd van de woninghuurovereenkomst te gedogen ongeacht de ongemakken die hem daardoor worden veroorzaakt en zelfs al zou hij gedurende de herstellingen het genot van een gedeelte van het gehuurde goed hebben verloren. Indien deze herstellingen evenwel langer dan 40 dagen duren, kan de huurder aanspraak maken op een evenredige huurprijsvermindering. Zijn de dringende herstellingen van die aard dat hetgeen noodzakelijk is voor de huisvesting van de huurder en van zijn gezin daardoor onbewoonbaar wordt, dan kan de huurder de woninghuurovereenkomst zelfs doen ontbinden.

Woninghuurovereenkomsten gesloten op of na 1 januari 2019

Op woninghuurovereenkomsten die op of na 1 januari 2019 werden gesloten en op mondelinge woninghuurovereenkomsten is het  Vlaams Woninghuurdecreet van toepassing.  Hoewel deze regelgeving van het Vlaams Woninghuurdecreet sterk gelijkt op die van het gemeen huurrecht verschilt zij er op bepaalde essentiële punten toch van.

Vooreerst kan de huurder al aanspraak maken op een evenredige huurprijsvermindering indien de dringende herstellingen langer dan 30 dagen duren (i.p.v. 40 dagen). Ten tweede kan de huurder de huur doen ontbinden indien de herstellingen de normale bewoning onmogelijk maken hetgeen ruimer is dan de onbewoonbaarheid van hetgeen noodzakelijk is voor de huisvesting.

In tegenstelling tot het gemeen huurrecht is het Vlaams Woninghuurdecreet niet van aanvullend maar van dwingend recht zodat partijen er niet van kunnen afwijken.

Werken aan de gemene delen

Indien werken worden uitgevoerd aan de gemene delen van een appartement in opdracht van de vereniging van mede-eigenaars (VME) kan de huurder geen aanspraak maken op een evenredige huurprijsvermindering, zo oordeelde het Hof van Cassatie in een arrest van 16 februari 2001. De huurder kan de verhuurder in principe dus niet aanspreken.

Indien er bij het sluiten van de huurovereenkomst evenwel reeds een beslissing genomen werd door de VME om werken aan de gemene delen uit te voeren, dient de verhuurder de huurder hiervan uiteraard in kennis te stellen bij gebreke waaraan de verhuurder toch aansprakelijk gehouden zou kunnen worden voor eventuele schade die de huurder zou lijden ten gevolge van de niet of niet tijdige kennisgeving.  Ook indien de VME na het sluiten van de huurovereenkomst beslist om werken aan de algemene delen uit te voeren, dient de verhuurder zijn huurder hiervan tijdig in kennis te stellen, nl. binnen de 30 dagen nadat hij zelf de beslissing van de VME heeft ontvangen.

Burenhinder?

In geval van werken aan de gemene delen in opdracht van de VME kan de huurder in principe dus geen huurprijsvermindering bekomen van zijn verhuurder, maar kan hij zich dan tot de VME wenden?

Aangezien de huurder titularis is van een attribuut van het eigendomsrecht, nl. het genot van de zaak, en aldus als een buur beschouwd dient te worden, kan hij zich inderdaad beroepen op de leer van de burenhinder in welk geval de rechter zal oordelen welke maatregel(en) passend is (zijn) om het evenwicht te herstellen. Dit kan een compenserende vergoeding in geld zijn, de vergoeding van de kosten door de huurder gemaakt en verbonden aan compenserende maatregelen dan wel het bevel om de evenwichtverstorende handeling te staken om de hinder tot het normale niveau te verminderen.

Wordt u geconfronteerd met herstellingen aan het pand dat u huurt of verhuurt, laat u dan zeker bijstaan. Neem hiervoor contact op met onze specialisten inzake huurrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren.