Hoe zat het ook al weer met de indexatie van de (reeds stijgende) huurprijs?

Vorige week kon u in de media vernemen dat huurappartementen in de provincie Antwerpen nog nooit zo duur waren ten gevolge van een stijging van de huurprijzen gedurende de afgelopen 3 jaar met 7%. De gemiddelde huurprijs voor appartementen heeft een recordhoogte van 788,00 euro per maand bereikt. Deze prijsstijging is het gevolg van een veel grotere vraag naar huurwoningen dan het aanbod ervan. Dermate zelfs dat de huurprijs veel forser stijgt dan de inflatie.

Los van de huurprijsstijging ten gevolge van vraag en aanbod, wordt de huurprijs ook aangepast aan de indexatie. Hoe zat het nu weer met de indexatie van de huurprijs? We frissen even op.

Wat is indexatie?

Standaard wordt in de huurovereenkomst bepaald dat de maandelijkse huurprijs die bij aanvang van de huurovereenkomst overeengekomen werd (basishuurprijs), geïndexeerd wordt. Indexatie van de huurprijs betekent dat de basishuurprijs wordt aangepast aan de (stijging) van de kosten van het levensonderhoud. Voor deze aanpassing wordt gebruik gemaakt van het gezondheidsindexcijfer. Dit is een cijfer dat elke maand door de FOD Economie wordt vastgesteld en gepubliceerd.

Hoe indexeren?

Om de basishuurprijs te indexeren, wordt gebruik gemaakt van een formule. Deze formule is de volgende:

 

Basishuurprijs x Nieuw indexcijfer
——————————————-
Aanvangsindexcijfer

 

Zoals reeds aangegeven, is de Basishuurprijs de huurprijs die bij aanvang van de huurovereenkomst werd overeengekomen. Deze wordt vermenigvuldigd met het Nieuwe indexcijfer.

Het Nieuwe indexcijfer is het door de FOD Economie gepubliceerde gezondheidsindexcijfer van de maand voorafgaand aan de maand waarin de huurovereenkomst in werking is getreden (dus niet de maand waarin de huurovereenkomst gesloten werd). Als de huurovereenkomst bijvoorbeeld in werking is getreden in augustus van jaar X dan is het Nieuw indexcijfer het cijfer van de maand juli van jaar X+1, X+2, …

De uitkomst van de vermenigvuldiging van de Basishuurprijs en het Nieuw indexcijfer wordt vervolgens gedeeld door het Aanvangsindexcijfer. Dit is het gezondheidsindexcijfer van de maand voorafgaand aan de maand waarin de huurovereenkomst in werking is getreden. In eerder genoemd voorbeeld is de aanvangsindex het cijfer van de maand juli van jaar X.

Het is niet mogelijk om in de huurovereenkomst te voorzien in een bepaling waarbij de aanpassing verregaander is dan voornoemde formule. Voorziet de huurovereenkomst toch in een verregaandere aanpassing, dan kan de aanpassing van de huurprijs ingekort worden.

Door de overheid werd voorzien in een Huurcalculator waarmee u zelf eenvoudig de geïndexeerde huurprijs kan berekenen door het invullen van slechts enkele gegevens.

Wanneer wordt de huurprijs geïndexeerd?

De huurprijs kan maximaal 1 keer per jaar worden geïndexeerd en dit telkens op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst en dus niet de verjaardag van het sluiten van de huurovereenkomst.

Trad de huurovereenkomst bijvoorbeeld dus in werking op 1 augustus van jaar X dan kan de

huurprijs telkenmale geïndexeerd worden per 1 augustus van jaar X+1, X+2, …

De huurovereenkomst dient evenwel schriftelijk gesloten te zijn en de indexering van de huurprijs mag niet uitgesloten zijn in de huurovereenkomst.

Wordt de huurprijs automatisch geïndexeerd?

De aanpassing van de huurprijs aan de indexatie gebeurt niet automatisch en vereist een actieve handeling. De huurprijs kan immers enkel en alleen geïndexeerd worden op schriftelijk verzoek van de meest belanghebbende partij. Veelal is dit uiteraard de verhuurder.

Er dient dus een schrijven gericht te worden waarin aangegeven wordt  dat de huurprijs geïndexeerd zal worden, bij voorkeur met vermelding van de nieuwe huurprijs en vanaf wanneer deze verschuldigd zal zijn.

Wat als de indexatie vergeten wordt?

De indexering van de huurprijs gebeurt in principe eenmaal per jaar op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst op voorwaarde dat er schriftelijk om verzocht wordt.

De indexering kan ook later dan op de verjaardag van de inwerkingtreding gevraagd worden maar werkt slechts tot 3 maanden voorafgaand aan het verzoek tot indexering terug. Als de huurovereenkomst bijvoorbeeld op 1 april van jaar X in werking getreden is dan kan de indexering voor een eerste maal per 1 april van jaar X+1. Als de indexering echter pas gevraagd wordt in september van jaar X+1, kan de indexering slechts tot 3 maanden terugwerken en dus enkel terugwerkend gelden voor juni, juli en augustus van jaar X+1.

Niet alleen kan vergeten worden om de aanpassing van de huurprijs aan de indexatie te vragen doch de betaling van de geïndexeerde huurprijs of het deel indexatie kan vergeten worden. Als verhuurder dient u hier waakzaam te zijn want uw vordering om achterstallige indexatie in te vorderen verjaart reeds na 1 jaar te rekenen vanaf het verzoek tot indexatie. Vanaf het verstrijken van 1 jaar na het verzoek tot indexatie vervalt het recht om het bedrag van de indexatie via een procedure in te vorderen. Stuurt u bijvoorbeeld op 1 augustus van jaar X een verzoek tot indexatie dan moet u, in geval van niet betaling van het bedrag van de indexering, voor 1 augustus van jaar X+1 dus een procedure in rechte opgestart hebben. Nadien kan dit niet meer.

Heeft u vragen over de indexering van uw huurprijs of uw huurovereenkomst in het algemeen? Neem dan zeker contact op met onze specialisten huurrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren.

Maarten Verboven en Ilse De Geyter