Handelshuur: Voor welke uitzetvergoeding geldt de éénjarige vervaltermijn? Het Grondwettelijk Hof verduidelijkt

Artikel 28 van de Handelshuurwet bepaalt dat de huurder zijn vordering tot betaling van een uitzetvergoeding dient in te stellen binnen één jaar te rekenen vanaf het feit waarop zijn vordering gegrond is.

Geldt deze termijn enkel voor de vordering van een uitzetvergoeding wegens de weigering van een handelshuurhernieuwing door de verhuurder of geldt deze termijn eveneens voor het vorderen van een uitzetvergoeding wegens de vervroegde uitzetting van de huurder door de verkrijgende verhuurder in geval van overdracht van het verhuurde pand?

De vrederechter van het tweede kanton van Antwerpen stelde zich deze vraag en richtte dan ook een prejudiciële vraag aan het Grondwettelijk Hof hetwelk zich hierover uitsprak in haar arrest van 28 mei 2020.

Wat zijn de basisprincipes nu ook al weer?

De uitzetvergoeding wegens weigering van de huurhernieuwing

Artikel 13 van de Handelshuurwet kent aan de huurder het recht toe om zijn handelshuur bij het verstrijken ervan tot drie keer toe te hernieuwen. Hiertoe dient de huurder evenwel een verzoek te richten aan de verhuurder.

De verhuurder mag de hernieuwing weigeren voor de limitatief in artikel 16 van de Handelshuurwet bepaalde redenen. Artikel 16, IV bepaalt evenwel dat de verhuurder de hernieuwing ook buiten deze limitatieve gevallen kan weigeren op voorwaarde dat hij de huurder een uitzetvergoeding betaalt.

Ook indien de handelshuurherieuwing werd geweigerd omwille van één van de in artikel 16, I van de Handelshuurwet bepaalde redenen doch deze redenen niet geëerbiedigd worden zal de verhuurder, conform artikel 25 van de Handelshuurwet, een (uitzet)vergoeding verschuldigd zijn.

De uitzetvergoeding wegens vervreemding van het gehuurde pand

In geval van overdracht van het verhuurde pand (vb. verkoop) kan de verkrijgende verhuurder de huurder conform artikel 12 van de Handelshuurwet niet zonder meer uitzetten, zelfs niet indien de handelshuurovereenkomst een uitzetbeding in geval van vervreemding bevat.

Indien de handelshuurovereenkomst vaste dagtekening heeft (bv. door registratie) en tevens wanneer de handelshuurovereenkomst voor de vervreemding nog geen vaste dagtekening heeft maar de huurder het pand reeds minstens 6 maanden in gebruik heeft, kan de verkrijgende verhuurder de huurder enkel maar uitzetten in de limitatief in artikel 16, I, 1° t.e.m. 4° van de Handelshuurwet opgesomde gevallen.

Ook in deze situatie heeft de huurder, conform artikel 26 van de Handelshuurwet en in de gevallen en volgens de modaliteiten bepaald in artikelen 25 en 27 van de Handelshuurwet, eventueel recht op een uitzetvergoeding.

De termijn voor het instellen van de vordering tot betaling van de uitzetvergoeding

Artikel 28 van de Handelshuurwet bepaalt dat rechtsvorderingen met betrekking tot de betaling van een uitzetvergoeding moeten worden ingesteld binnen één jaar te rekenen vanaf het feit waarop de vordering is gegrond.

Het betreft een vervaltermijn zodat de huurder van zijn recht op een uitzetvergoeding vervallen is indien hij zijn vordering niet tijdig instelt. Het Hof van Cassatie bevestigde zelfs uitdrukkelijk dat de termijn niet wordt verlengd tot de eerstvolgende werkdag indien de laatste dag op een zaterdag, zondag of wettelijke feestdag valt.

Welke prejudiciële vraag stelde de Vrederechter?

De vrederechter richtte de volgende prejudiciële vraag aan het Grondwettelijk Hof:

“Schendt de interpretatie van de artikelen 26 en 28 Handelshuurwet die ertoe leidt dat de vervaltermijn van één jaar voorzien door artikel 28 Handelshuurwet niet van toepassing is op de uitzettingsvergoeding gevorderd op grond van artikel 12 juncto artikel 16 juncto artikel 25 en 16 van de Handelshuurwet, waardoor die interpretatie ertoe leidt dat op de uitzettingsvergoeding verschuldigd op grond van artikel 16 juncto artikel 25 Handelshuurwet die éénjarige termijn wel van toepassing is en op de uitzettingsvergoeding verschuldigd op grond van artikel 12 juncto artikel 16 juncto artikel 25 en 26 van de Handelshuurwet niet, het grondwettelijk gelijkheidsbeginsel vervat in de artikelen 10 en 11 van de Grondwet?”

Hoe beoordeelde het Grondwettelijk Hof deze prejudiciële vraag?

Het Hof vat de prejudiciële vraag als volgt samen:

“De verwijzende rechter wenst van het Hof te vernemen of artikel 28 van de Handelshuurwet bestaanbaar is met de artikelen 10 en 11 van de Grondwet, in de interpretatie « dat de vervaltermijn van één jaar voorzien door artikel 28 Handelshuurwet niet van toepassing is op de uitzettingsvergoeding gevorderd op grond van artikel 12 juncto artikel 16 juncto artikel 25 en 26 van de Handelshuurwet », terwijl de vervaltermijn van één jaar uit artikel 28 van de Handelshuurwet wel van toepassing is wanneer de rechtsvordering tot het betalen van de uitzettingsvergoeding gegrond is op artikel 16 juncto artikel 25 van de Handelshuurwet.”

De vraag is derhalve of de vervaltermijn enkel van toepassing is op de vordering van de huurder voor het bekomen van een uitzetvergoeding ten gevolge van een weigering van de handelshuurhernieuwing door de verhuurder (artikel 16 juncto artikel 25) of ook op de vordering voor het bekomen van een uitzetvergoeding ten gevolge van een voortijdige opzegging door de verkrijgende verhuurder n.a.v. de overdracht van het gehuurde pand (artikel 12 juncto artikel 16 juncto artikel 25 en 26).

Om deze vraag te beantwoorden dient volgens het Hof naar het doel en de gevolgen van de betwiste maatregel te worden gekeken om te beoordelen of er al dan niet sprake is van een schending van het beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie nu een verschil in behandeling enkel mogelijk is indien dit verschil op een objectief criterium berust en redelijk verantwoord is.

Wat is het doel van de betwiste maatregel?

De Handelshuurwet is, zoals algemeen geweten, gericht op een maximale bescherming van de handelszaak. Zij streeft de bescherming van de handelszaak na en niet de bescherming van de belangen van verhuurder of huurder. De bescherming van de belangen van de handelszaak staat tegenover de bescherming van de wettige belangen van de eigenaar. Uit de parlementaire voorbereidingen van de Handelshuurwet blijkt dat deze belangen in de mate van het mogelijke verzoend moeten worden en dat naar een evenwicht tussen de bescherming van de handelszaak en de wettige belangen van de eigenaar gezocht moet worden.

Dit in acht nemende werd bij de overdracht van het gehuurde pand aan de verkrijgende verhuurder de mogelijkheid gegeven om de huur op te zeggen (artikel 12 van de Handelshuurwet) waarbij de huurder recht heeft op een uitzetvergoeding indien de verkrijgende verhuurder zijn opgegeven voornemens op basis waarvan hij de huurder voortijdig uitzet niet (tijdig) realiseert.

Aan het instellen van een vordering voor het bekomen van een uitzetvergoeding wegens het niet (tijdig) realiseren van de door de verhuurder ingeroepen reden om de huurhernieuwing te weigeren, werd bewust een korte termijn van één jaar gekoppeld om te vermijden dat de verhuurder lange tijd in onzekerheid dient te verkeren of al dan niet een vordering tot betaling van een uitzetvergoeding tegen hem ingesteld zou worden.

Hoe dient artikel 28 van de Handelshuurwet dan geïnterpreteerd worden?

Artikel 28 van de Handelshuurwet in die zin interpreteren dat deze korte termijn enkel geldt voor het vorderen van een uitzetvergoeding ten gevolge van een weigering van de handelshernieuwing door de verhuurder en niet voor het vorderen van een uitzetvergoeding ten gevolge van een voortijdige uitzetting door de verkrijgende verhuurder n.a.v. overdracht van het gehuurde pand houdt een verschil in behandeling in dat niet redelijk verantwoord kan worden.

Dit zou er immers toe leiden dat de n.a.v. een overdracht van het pand verkrijgende verhuurder, in tegenstelling tot de verhuurder die de hernieuwing geweigerd heeft en reeds na één jaar bevrijd is, in een jarenlange onzekerheid moet verkeren of al dan niet een vordering tot betaling van een uitzetvergoeding lastens hem wordt ingesteld terwijl deze verkrijgende verhuurder evenzeer belang heeft bij de bescherming tegen dergelijke jarenlange onzekerheid.

Het Hof oordeelt derhalve dat de door de Vrederechter van het tweede kanton van Antwerpen in zijn prejudiciële vraag naar voor geschoven interpretatie een verschil in behandeling inhoudt dat niet pertinent is en dat dergelijke interpretatie derhalve de artikelen 10 en 11 van de Grondwet schendt.

Het Hof schuift daarentegen een andere interpretatie naar voor en wijst erop dat artikel 28 van de Handelshuurwet zelf geen onderscheid maakt tussen rechtsvorderingen tot betaling van een uitzetvergoeding naargelang zij het gevolg is van een weigering van de handelshuurhernieuwing door de verhuurder dan wel van een voortijdige opzegging door de verkrijgende verhuurder n.a.v. de overdracht van het gehuurde pand. In deze interpretatie stelt de prejudiciële vraag zich zelfs niet.

Conclusie: het antwoord van het Hof op de prejudiciële vraag

Om deze redenen zegt het Hof voor recht dat:

“ – Artikel 28 van afdeling 2bis (« Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder ») van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek (de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten), aldus geïnterpreteerd dat de termijn van één jaar erin vermeld, enkel van toepassing is op rechtsvorderingen tot het betalen van de uitzettingsvergoeding in geval van de weigering van een huurhernieuwing door de verhuurder, schendt de artikelen 10 en 11 van de Grondwet.

– Artikel 28 van afdeling 2bis (« Regels betreffende de handelshuur in het bijzonder ») van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, van het Burgerlijk Wetboek (de wet van 30 april 1951 op de handelshuurovereenkomsten), aldus geïnterpreteerd dat de termijn van één jaar erin vermeld, van toepassing is op alle rechtsvorderingen tot het betalen van de uitzettingsvergoeding, schendt de artikelen 10 en 11 van de Grondwet niet.”

De éénjarige vervaltermijn voor het instellen van een vordering tot betaling van een uitzetvergoeding geldt dus zowel voor de uitzetvergoeding wegens het weigeren van de hernieuwing als voor de uitzetvergoeding wegens de voortijdige uitzetting door de verkrijgende verhuurder n.a.v. de overdracht van het gehuurde pand.

Artikel 28 van de Handelshuurwet anders interpreteren zou een schending uitmaken van het in de artikelen 10 en 11 van de Grondwet vervatte beginsel van gelijkheid en niet-discriminatie.

Heeft u vragen over de uitzetvergoeding, de beëindigingsmogelijkheden van uw handelshuurovereenkomst of uw handelshuurovereenkomst in het algemeen, neem dan zeker contact op met ons onze specialisten (handels)huurrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren.

Maarten VERBOVEN & Ilse DE GEYTER