15 januari 2020
De huurprijs(her)berekening voor sociale huur
De huurprijs voor sociale huurwoningen wordt door de Vlaamse overheid bepaald. Met ingang vanaf 1 januari 2020 werd de berekeningswijze van de sociale huurprijs voor woningen verhuurd door sociale huisvestingsmaatschappijen gewijzigd.
De sociale huurprijs wordt berekend aan de hand van diverse criteria. Aan enkele van deze criteria werd gesleuteld. Wat zijn de voornaamste wijzigingen?
Inkomen
Vooreerst wordt rekening gehouden met het inkomen van de sociale huurder. In principe betaalt de sociale huurder maximaal 22% van zijn inkomen aan huur (excl. kosten en lasten).
Vanaf 1 januari 2020 telt echter het inkomen van alle meerderjarige bewoners van de sociale huurwoning mee voor de berekening van de huurprijs. Zo zullen het beroepsinkomen van meerderjarige kinderen van de sociale huurder, het vervangingsinkomen van een inwonende met een handicap of het pensioen van inwonende ouders van de sociale huurder voortaan meetellen voor de berekening van de sociale huurprijs.
Het eventuele inkomen van bijslaggerechtigde kinderen wordt evenwel niet meegerekend voor de berekening van de sociale huurprijs. Voor personen ten laste geldt dan weer een (gezins)korting.
Waarde woning
Voor de berekening van de sociale huurprijs wordt tevens rekening gehouden met de marktwaarde van de woning. Deze marktwaarde wordt in de sociale huurovereenkomst vastgelegd en werd voorheen door een notaris bepaald. Vanaf 1 januari 2020 zal de marktwaarde van de sociale huurwoning worden vastgesteld door een objectief schattingsmodel dat door Wonen Vlaanderen wordt ter beschikking gesteld, de zogenaamde ‘huurschatter’. Dit schattingsmodel wordt bijgewerkt op basis van observaties van de private huurmarkt en houdt rekening met o.a. de ligging van de woning, de staat van de woning, energetische kwaliteiten, woningkenmerken etc.
Energiecorrectie
Daarnaast zal voor alle nieuwbouwwoningen, vervangingsbouwprojecten of grondige renovatieprojecten waarbij er een uitgebreide EPB-aangifte voorhanden is, een energiecorrectie op de sociale huurprijs worden toegepast.
Concreet komt het erop neer dat voor woningen waarvan het energieverbruik (het verwarmen van de ruimtes en het gebruik van sanitair warm water) lager ligt dan het gebruik dat als referentie wordt genomen voor een gelijkaardig type woning er een toeslag aan het sociaal tarief zal worden aangerekend. Deze toeslag zal bestaan in het verschil tussen het verwachte verbruik en het referentieverbruik.
Bij de berekening van deze toeslag zal evenwel rekening worden gehouden met het reboundeffect. Wetende dat de woning energiezuinig is, zal men vaak (onbewust) meer verbruiken. Door rekening te houden met dit reboundeffect zal de toeslag aangerekend in het kader van de energiecorrectie niet hoger zijn dan het voordeel voor de huurder op zijn energiefactuur ten gevolge van de goede energieprestaties van de woning.
Ten gevolge van de wijzigingen aan de berekening van de sociale huurprijs met ingang vanaf 1 januari 2020, zonder overgangsperiode nota bene doch ruim op voorhand aangekondigd, zal de huurprijs die de meeste sociale huurders betalen wijzigen. Voor sommigen zal dit leiden tot een lagere huurprijs doch voor anderen zal dit leiden tot een (soms aanzienlijk) hogere huurprijs.
De bedoeling van deze wijziging van de berekeningswijze van de sociale huurprijzen bestaat in het creëren van een duidelijkere en objectievere manier om de sociale huurprijzen vast te stellen.
De concrete berekening van de sociale huurprijs, rekening houdende met alle criteria, wordt gedaan aan de hand van uitgebreide berekeningsmodellen waarvan de toelichting buiten de scope van deze bijdrage valt.
Wenst u meer informatie over het huren of verhuren van een woning, al dan niet in een sociaal kader, neem dan zeker contact op met ons kantoor.
Maarten Verboven & Ilse De Geyter
