13 maart 2024

Mag ik als vastgoedmakelaar dan toch energiedeskundige zijn?

U hebt vast de artikels gelezen waarin stond dat de vastgoedmakelaars ingevolge de beslissing van minister Zuhal Demir en het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA) geen EPC-attesten meer mogen opmaken. Dit wordt thans genuanceerd nadat onder meer de beroepsfederatie CIB hieromtrent haar bezorgdheden uitte. U leest het hier.

EPC-attest

Het energieprestatiecertificaat geeft de energiezuinigheid van een woning aan. Dit attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige en is verplicht bij de verkoop of verhuur van een woning.

Het EPC-attest wint aan belang doordat er in januari 2023 een renovatieverplichting werd opgelegd voor woningen waarbij het energielabel slechter scoort dan EPC-label D. Een waarheidsgetrouw attest is dan ook essentieel bij de verkoop van een woning.

Ook vastgoedmakelaars hebben ondertussen de kans gegrepen om zich om te scholen tot energiedeskundigen.

Belangenvermenging?

De beslissing dat vastgoedmakelaars niet mogen optreden als energiedeskundigen, was ingegeven vanuit het principe van de belangenvermenging dewelke een vastgoedmakelaar te allen tijde dient te vermijden. Men wilde dus een onverenigbaarheid invoeren tussen het beroep van vastgoedmakelaar en dat van energiedeskundige waarbij men zou dienen te kiezen tussen één van beide activiteiten.

De vastgoedsector was niet te spreken over het feit dat men dit als een absolute onverenigbaarheid beschouwde. Immers dient een energiedeskundige onafhankelijk, objectief en neutraal te zijn.

De onafhankelijkheidsvereiste wordt thans objectiever ingevuld waarbij er géén algemeen beroepsverbod komt.

Wat mag er dan nu wel en wat niet?

Het gewijzigd Energiebesluit zoals in het Belgisch Staatsblad gepubliceerd op 1/02/2024 preciseert als volgt:

“Het onafhankelijk, objectief en neutraal vervullen van de opdracht als energiedeskundige is onverenigbaar met het opmaken van een energieprestatiecertificaat voor een gebouw of gebouweenheid waarvoor hij of zij een overeenkomst tot verkoop-,  aankoop-, verhuur- en huurbemiddeling sluit of reeds gesloten heeft, alsook onverenigbaar met het opmaken van een energieprestatiecertificaat voor een gebouw of gebouweenheid waarvoor hij of zij een syndicusovereenkomst zoals vermeld in art. 3.89, §1, 2de lid van het Burgerlijk Wetboek sluit of reeds gesloten heeft. Ieder mandaat, iedere functie of activiteit, al dan niet bezoldigd, in dienst van een vastgoedbemiddelaar die de verkoop-,  aankoop-, verhuur- en huurbemiddeling op zich neemt of die de taak van syndicus opneemt voor hetzelfde gebouw of dezelfde gebouweenheid als waarvoor het energieprestatiecertificaat wordt opgemaakt, is verboden voor energiedeskundigen”

Een vastgoedmakelaar mag aldus niet optreden als energiedeskundige voor de panden dewelke hij zelf in portefeuille heeft (ook niet via een tussenpersoon). Hij mag dus geen EPC-attest opmaken voor een pand dat hij nadien zelf op de markt gaat brengen. Immers zou de vastgoedmakelaar er alsdan belang bij hebben om een zo positief mogelijk EPC-attest af te leveren.

Indien de vastgoedmakelaar het desbetreffende pand niet in portefeuille heeft, dan mag deze bijgevolg wél optreden als energiedeskundige.

Het begrip “vastgoedmakelaar”

Het begrip “vastgoedmakelaar” krijgt bovendien een ruimere interpretatie. Elkeen die bemiddelt bij een vastgoedtransactie valt onder de onverenigbaarheid met het beroep als energiedeskundige, zo ook landmeters en architecten.

Op die manier wordt de klassieke vastgoedmakelaar niet gediscrimineerd ten opzichte van andere beroepsgroepen dewelke eveneens bemiddelen bij een transactie.

Controle

Middels klachten en steekproeven zal het BIV er op toezien dat aan de onafhankelijkheidsvereiste wordt voldaan.

Daarnaast zal ook VEKA controleren en kunnen energiedeskundigen boetes worden opgelegd dan wel geschorst worden of zelfs een definitief beroepsverbod krijgen.

Inwerkingtreding

De onverenigbaarheid zal conform het gewijzigde Energiebesluit pas ten vroegste op 1/07/2026 in werking treden, nog nader vast te stellen door de Vlaamse Minister bevoegd voor energie.

Heeft u vragen? Neem dan zeker contact op met onze specialisten vastgoedbemiddeling zodat wij u op maat kunnen adviseren.

Ilse De Geyter

Ilse De Geyter is in de expertise bouw- en vastgoedrecht actief in bouwgeschillen en huur verhuur van onroerend goed. Haar directe communicatie, daadkracht en persoonlijke ervaring in eigen bouwprojecten komen van pas bij (zowel minnelijke als gerechtelijke) expertises en de opvolging van bouwgeschillen. Zij staat verschillende cliënten bij in de huur verhuur van vastgoed. In de expertise ondernemingsrecht is zij actief in contractenrecht, commerciële geschillen, tuchtrecht en incasso.

Zij is proactief, direct, resultaatgericht en nabij in de uitvoering.

Ilse De Geyter - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Jana Kern

Zij staat vooral de ondernemer, maar ook de werknemer bij in binnen- en buitenland, en dit in 6 talen. Deze meertalige ondersteuning zorgt ervoor dat internationale ondernemingen op maat worden geholpen in hun eigen taal.

Zij is energiek, perfectionistisch en gedreven om ieder project tot een goed einde te brengen.

Jana Kern - Advocaat Social recht en arbeidsrecht

Frederic Rosiers

Frederic Rosiers is actief in de praktijkgebieden “vennootschaps- en ondernemingsrecht” en “bouw, vastgoed en projectontwikkeling”. Hij behandelt dossiers inzake aandeelhoudersgeschillen, aandelentransacties, distributierecht en vastgoedtransacties, met inbegrip van erfpacht- vruchtgebruik- en opstalconstructies. Door zijn ervaring en pragmatische aanpak vertalen de contracten het bereikte commerciële evenwicht en anticiperen zij op mogelijke geschillen. Als opgeleid bemiddelaar worden geschillen indien mogelijk buiten de rechtbank om geregeld.

Frederic Rosiers - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht - ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Reiner Tijs

Reiner Tijs is gespecialiseerd in het overheidsrecht en het omgevingsrecht (ruimtelijke ordening, stedenbouw en milieu). Hij kan bogen op ruime expertise, jarenlange ervaring en een breed netwerk.

Reiner Tijs - Advocaat overheidsrecht en omgevingsrecht

Frédéric Dupon

Hij behandelt vooral dossiers die verband houden met het verbintenissenrecht, het bouwrecht en het handels- en economisch recht in ruime zin, met inbegrip van het zeerecht.

Frédéric Dupon - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Sidney Van Wellen

Sidney Van Wellen studeerde in 2013 af als Master in de Rechten aan de Universiteit te Antwerpen en is sindsdien advocaat aan de Antwerpse Balie. Hij is advocaat bij Forum Advocaten sedert september 2018.

Hij is pragmatisch en betrokken om zo het best mogelijke resultaat te bereiken.

Sidney Van Wellen - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Joram Maes

Joram Maes studeerde in 2015 af aan de Universiteit te Antwerpen als Master in de rechten en begon zijn carrière als advocaat in januari 2016 bij Forum Advocaten.

Hij is enthousiast, creatief en openhartig, eigenschappen die hij ook overbrengt in de behandeling van dossiers.

Joram Maes - Advocaat bouwrecht, overheidsrecht en omgevingsrecht

Annelies Janssen

Annelies Janssen behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen na in 2015 een Erasmus programma te hebben gevolgd in Zweden (Uppsala University).

Zij is optimistisch, warmhartig en oprecht.

Annelies Janssen - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Maxime Jeanray

Maxime behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen.

Hij is flexibel, positief en zet zijn schouders vol engagement onder verschillende projecten.

Maxime Jeanray - Advocaat Arbeidsrecht en sociaal recht

Inge van den Dorpel

Inge studeerde, na een eerdere opleiding aan het Koninklijk Muziekconservatorium te Brussel en een opleiding vertaler aan de Universiteit van Antwerpen, in 2016 af aan de Vrije Universiteit Brussel als Master in de rechten en begon haar carrière als advocaat in juni 2016 aan de balie Brussel.

Inge van den Dorpel - Advocaat Bouwrecht, omgevingsrecht en overheidsrecht

Maarten Verboven

Maarten is in 2017 afgestudeerd als Master in de rechten aan de Universiteit te Antwerpen na tevens een opleiding Rechtspraktijk aan de Karel de Grote Hogeschool te Antwerpen te hebben voltooid.

Hij is sociaal, gedreven en volhardend.

Maarten Verboven - Advocaat vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Geert de Hoon

Geert is advocaat bij Forum Advocaten sinds oktober 2019 en legt zich binnen het kantoor hoofdzakelijk toe op bijstand aan KMO’s en vrije beroepen in het burgerlijk recht en het ondernemingsrecht. Hij staat cliënten bij tijdens de opmaak van contracten, onderhandelingen en adviesverlening alsook tijdens het voeren van procedures voor de burgerlijke hoven en rechtbanken. Verder staat hij cliënten graag bij in dossiers inzake het onderwijsrecht.

Geert de Hoon - Advocaat bouwrecht en ondernemingsrecht

Roxanne Verelst

Roxanne behandelt binnen het kantoor hoofdzakelijk dossiers met betrekking tot de bijstand van KMO’s, particulieren en vrije beroepen in burgerlijke en handelszaken, alsook zaken binnen het vennootschapsrecht en het vastgoedrecht.

Roxanne Verelst - Advocaat ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Justine Heureux

Justine behaalde in 2020 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen en in 2021 de titel van Master in het vennootschapsrecht aan de Katholieke Universiteit van Leuven.

Justine is oprecht, warmhartig en enthousiast. Zij behandelt uw dossier met veel zorg.

Justine Heureux - Advocaat vennootschapsrecht

Inne Royackers

Inne Royackers behaalde in juni 2022 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Katholieke Universiteit Leuven, waarbij ze zich specialiseerde in het privaat- en strafrecht. Gedurende haar opleiding studeerde ze een half jaar aan l’Université Jean Moulin III te Lyon (Frankrijk). Haar masterscriptie schreef ze onder het promotorschap van prof. dr. B. Tilleman over de aansprakelijkheid van bouwactoren in een bouwteam.

Sinds september 2022 is Inne ingeschreven als advocaat aan de Antwerpse balie. Bij Forum Advocaten legt ze zich vooral toe op bouw- en vastgoedrecht.

Inne Royackers - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Jill Naets

Jill Naets behaalde in 2023 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Universiteit Antwerpen, waarbij ze zich specialiseerde in het sociaal recht en het strafrecht. Eerder behaalde ze ook de professionele bachelor bedrijfsmanagement – rechtspraktijk aan de Karel de Grote Hogeschool te Antwerpen.

Ze is sinds 2023 advocaat bij Forum Advocaten en ze legt zich binnen het kantoor vooral toe op het sociaal recht (arbeidsrecht en socialezekerheidsrecht). Ze is behulpzaam, nauwkeurig en proactief.

Jill Naets - Advocaat arbeidsrecht en sociaal recht

Yani Brems

Yani Brems behaalde in 2023 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen. Zij is advocaat bij Forum advocaten sinds mei 2024 en behandelt binnen het kantoor vooral dossiers inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw.

Yani Brems - Advocaat bouwrecht en omgevingsrecht