Onredelijke clausules in contracten of dure bankdiensten? Via een nieuwe wet wordt de VME hier onder bepaalde voorwaarden (beter) tegen beschermd.

De Vereniging van Mede-Eigenaars neemt actief deel aan het handelsverkeer. Dit impliceert dat zij onder andere onderhoudscontracten (bvb: voor het onderhoud van de liftinstallatie) en aannemingsovereenkomsten (bvb: voor het uitvoeren van een gevelrenovatie) dient aan te gaan.

In zulke overeenkomsten staan bijna steeds eenzijdige, belastende clausules waar de Vereniging van Mede-Eigenaars zich bij lijkt te moeten gaan neerleggen als zij alsnog wil contracteren. Het gaat dan bijvoorbeeld om een buitensporig lange looptijden of een stilzwijgende verlenging van een onderhoudscontract dan wel de mogelijkheid voor de aannemer om eenzijdig de prijs aan te passen in een aannemingsovereenkomst.

Dit is het gevolg van het feit dat de Vereniging van Mede-Eigenaars als een onderneming gekwalificeerd wordt. Artikel 3.86 van ons Burgerlijk Wetboek stelt namelijk dat een VME rechtspersoonlijkheid bezit en het artikel  I.1., 1° van het Wetboek van Economisch Recht bepaalt dat iedere rechtspersoon een onderneming is. De VME wordt dan ook aanzien als een onderneming voor de bevoegdheid van de ondernemingsrechtbank (artikel 573 Gerechtelijk Wetboek) alsook in het bewijsrecht (artikel 8.11 Burgerlijk Wetboek). De VME kon dus tot nog toe geen beroep doen op de meer consumentvriendelijke wetgeving in een B2C (Business to Consumer)-context.

Recent, op 8 februari 2024, werd echter een nieuwe wet goedgekeurd die dat principe, waarbij de VME steevast als onderneming beschouwd wordt, toch ietwat tempert door hier een uitzondering op in te lassen. De wet houdende diverse bepalingen inzake economie, die in werking treedt op de tiende dag na de publicatie in het Belgisch Staatsblad, werd nl. goedgekeurd. Er is geen overgangsregeling voorzien, waardoor de wet ook geldt voor lopende contracten.

De nieuwe wet maakt dat de VME toch sneller onder onredelijke contracten uit kan, door haar in bepaalde gevallen toch meer als consument dan als onderneming te gaan kwalificeren. De parameter die men hanteert om te gaan oordelen of een VME eerder als consument dan wel als onderneming beschouwd moet worden, is het aantal quotiteiten/aandelen in het gebouw dat geen ‘professionele bestemming’ heeft. Minstens 75% van de aandelen in het gebouw mag ‘geen professionele bestemming’ hebben om beroep te kunnen doen op het soepelere regime om in het kader van deze wet als ‘consument’ beschouwd te kunnen worden. Dat moet dan duidelijk zijn op basis van de statuten van het gebouw. Hierdoor kan de grote meerderheid van de appartementsgebouwen beroep doen op deze regeling.

Vallen de VME’s waarbinnen 25% of meer van de aandelen een professionele bestemming hebben, dan volledig uit de boot en zijn zij het slachtoffer van het feit zij daardoor als meer vertrouwd met het handelsverkeer beschouwd worden? Neen, want ook voor hen werd een soepelere regeling uitgewerkt. Voor VME’s waarvan meer dan 25% van de aandelen verbonden zijn aan kavels ‘met een professionele bestemming’ gelden ook nieuwe regels die minder streng zijn. Het gaat om de regels die gelden voor contracten tussen ondernemers, meer bepaald de B2B-bedingenleer.

Daarnaast is ook de regeling over de basisbankdienst voor consumenten eveneens van toepassing verklaard op zowel VME’s waarvan minstens 75% van de aandelen verbonden is aan kavels zonder professionele bestemming en die voor ondernemingen op de VME’s waarvan meer dan 25% van de aandelen verbonden zijn aan kavels met een professionele bestemming. De kosten voor de rekening mogen bovendien jaarlijks maximaal € 420 bedragen.

Let wel en dit mag niet uit het oog verloren worden, het blijft een uitzondering op het principe dat de VME als onderneming gekwalificeerd wordt.

***

Heeft u hier nog vragen over? Neem dan zeker contact op met onze specialisten appartementsrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren. Ook voor al uw andere vragen met betrekking tot mede-eigendom en bouw kan u bij ons terecht.