1 februari 2024

Het einde van KB Freya?! Vergeet uw bemiddelingsovereenkomsten niet aan te passen!

Het KB van 12/01/2007 betreffende bepaalde bedingen in de bemiddelingsovereenkomsten van vastgoedmakelaars (het zogenaamde ‘KB Freya’) wordt met ingang vanaf 1/02/2024 opgeheven. Ter vervanging werd een gemoderniseerd nieuw KB gepubliceerd waar u als vastgoedmakelaar bij o.a. de opmaak van uw bemiddelingsopdrachten rekening mee dient te houden.

De belangrijkste punten worden hier voor u opgelijst.

Toepassingsgebied

Belangrijk is dat het nieuw KB dd. 28/09/2023 (gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad op 6/11/2023) niet enkel van toepassing is op BIV-erkende vastgoedmakelaars (zoals onder het KB Freya het geval is), maar ook op andere ondernemingen die beroepsmatig aan bemiddeling van vastgoed doen zoals architecten en landmeter-experten (uitgezonderd notarissen). De wetgever redeneerde dat op die manier een “level playing field” wordt gegarandeerd tussen iedere economische actor die aan bemiddeling inzake onroerend goed doet.

Het nieuw KB is van toepassing op overeenkomsten gesloten met consumenten. Ondernemingen kunnen zich t.a.v. de vastgoedmakelaar dus niet beroepen op de inhoud van dit KB.

Duurzame drager i.p.v. handgeschreven

Het KB Freya vereist dat de bemiddelingsopdracht het voorwerp uitmaakt van een handgeschreven overeenkomst. In het gemoderniseerd KB wordt gepreciseerd dat de bemiddelingsovereenkomst op een duurzame drager wordt opgemaakt.

Herroepingsbeding

Het KB Freya voorzag in een herroepingsbeding van 7 werkdagen. Deze termijn wordt verlengd naar 14 kalenderdagen. De consument kan de bemiddelingsovereenkomst voortaan dus herroepen binnen 14 kalenderdagen na het sluiten ervan (ongeacht waar de overeenkomst werd gesloten).

Evenwel wordt gepreciseerd dat de consument geen beroep meer kan doen op zijn herroepingsrecht indien volgende voorwaarden cumulatief zijn vervuld:

  • Hij geeft de uitdrukkelijke toestemming om onmiddellijk uitvoering te geven aan de overeenkomst én
  • Hij erkent uitdrukkelijk dat hij zijn herroepingsrecht verliest in geval van volledige uitvoering van de overeenkomst tijdens de herroepingstermijn (lees: als er tijdens deze termijn een valabele kandidaat-koper werd gevonden).

Vermelding datum en adres, maar niet handgeschreven

Het nieuw KB voorziet dat verplicht dient te worden vermeld waar (gemeente, straat én huisnummer) en wanneer de overeenkomst gesloten is. Dit dient evenwel niet langer handgeschreven te gebeuren.

Voorgedrukte standaardbedingen blijven echter uit den boze, gezien deze geen voldoende aanwijzing geven van het feit waar en wanneer de overeenkomst is gesloten.

Vermelding prijs en verkoopvoorwaarden

In de bemiddelingsopdracht dient de door de consument gewenste prijs te worden opgenomen. Indien de vastgoedmakelaar (of andere onderneming) onderhandelingsbevoegdheid heeft, dan moet bij de verkoop- of verhuurbemiddeling tevens een minimum vraagprijs worden opgenomen.

De consument dient tevens op voorhand de verkoop- of verhuurvoorwaarden te ontvangen. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren door het gebruik van een modelcompromis.

Indien tijdens de bemiddelingsopdracht zou worden afgeweken van de prijs of de voorwaarden, dan impliceert dit een wijziging van één van de essentiële elementen van de bemiddeling hetgeen enkel kan mits uitdrukkelijke en voorafgaande toestemming van de consument (per duurzame drager, dit hoeft niet handgeschreven).

Lijst met noodzakelijke attesten – extra kosten opvragen attest

De vastgoedmakelaar (of onderneming) dient aan de consument als bijlage bij de bemiddelingsovereenkomst een lijst te bezorgen met de vereiste attesten met betrekking tot de onderhandse verkoop- of verhuurovereenkomst. Het gaat om het bodemattest, asbestattest, EPC, attest elektrische installatie edm.

De consument moet de keuze krijgen om de attesten zelf op te vragen dan wel de onderneming deze te laten opvragen. Indien de consument opteert voor dit laatste -waarbij de toestemming per attest dient te gebeuren-, dan kan de onderneming hiervoor (indien dit voorafgaand aan de consument ter kennis wordt gebracht) een kost in rekening brengen voor zover dit niet is inbegrepen in het tarief.

Is de prijs van het attest gekend, dan wordt deze prijs meegedeeld. Is de prijs niet gekend, dan dient de berekeningswijze te worden meegedeeld. Is deze prijs niet bepaalbaar, dan moet wor-den meegedeeld dat er extra kosten verschuldigd zijn met indien mogelijk een indicatie van de omvang van de kosten.

De gevraagde kost dient alleszins overeen te stemmen met de werkelijke kost, waarbij het wel is toegelaten dat de onderneming voor de dienst van het opvragen van een attest een bijkomende kost aanrekent dewelke overeenstemt met deze extra moeite. Het mag hierbij evenwel niet gaan om een verdoken verhoogd commissietarief.

Het commisietarief met inbegrip van BTW

Het totale commissietarief dient in de overeenkomst te worden vermeld, met inbegrip van de BTW en de kosten van alle diensten die door de consument moeten worden bijbetaald.

Het is toegestaan een percentage van de finale verkoopsom te bedingen, maar het aangeduid percentage dient het BTW-tarief desgevallend te omvatten.

De exclusiviteit van de opdracht

Veelal wordt bedongen dat de onderneming over een exclusieve bemiddelingsopdracht beschikt. De exclusiviteit omvat onder andere het verbod van de consument om een andere makelaar te gelasten, doch ook het verbod om aan de notaris te vragen een oogje in het zeil te houden of zelf te verkopen.

In de overeenkomst dient de exclusiviteit alleszins duidelijk te zijn bepaald. Tevens dient te worden aangegeven hoe lang deze exclusiviteit duurt. Men kan bijvoorbeeld overeenkomen om een aantal maanden de exclusiviteit te doen gelden dewelke nadien vervalt.

De duur en opzegtermijn van de bemiddelingsovereenkomst

De duur van de bemiddelingsovereenkomst is een essentieel gegeven dat uitdrukkelijk dient te worden gepreciseerd. Indien een exclusieve bemiddeling wordt overeengekomen, dan mag deze niet langer duren dan 6 maanden.

Is de overeenkomst van onbepaalde duur, dan dient een redelijke opzeggingstermijn te worden verleend dewelke maximaal 2 maanden mag bedragen. Het KB Freya voorzag niet in dergelijke maximale opzegtermijn bij overeenkomsten van onbepaalde duur.

In bemiddelingsovereenkomsten wordt tevens vaak voorzien in een beding tot stilzwijgende verlenging bij overeenkomsten van bepaalde duur. De consument dient minstens één maand voorafgaand aan de afloop de tijd te hebben om te beslissen of hij de overeenkomst van bepaalde duur al dan niet wenst verder te zetten.

Is de hernieuwde of stilzwijgend verlengde overeenkomst van bepaalde duur aangegaan voor minder dan 3 maanden, dan is de kosteloze opzegtermijn maximaal één maand. Is deze overeenkomst aangegaan voor een periode van meer dan 3 maanden, dan is de kosteloze opzegtermijn maximaal twee maanden.

Rapporteringsverplichting

Zoals ook onder het KB Freya het geval is, dient de ondernemer de consument conform het nieuwe KB minstens éénmaal per maand per duurzame drager te informeren over de concrete stand van zaken: hoeveel kandidaten, hoeveel bezichtigingen, veelvoorkomende reacties/opmerkingen edm.

Deze rapporteringsverplichting is belangrijk, gezien de consument de gebrekkige uitvoering zou kunnen aantonen indien uit de rapportering zou blijken dat niet de nodige inspanningen werden geleverd om een valabele kandidaat te vinden.

Opzegbeding en opzegvergoeding

In de bemiddelingsovereenkomst wordt normaal voorzien in een opzegbeding. De consument kan desgevallend te allen tijde opzeggen mits betaling van een vergoeding.

Deze vergoeding mag maximaal 50% van de overeenkomen commissie bedragen indien de overeenkomst wordt opgezegd tijdens de eerste 3 maanden en maximaal 25% indien de overeenkomst wordt opgezegd na deze eerste 3 maanden, dit in beide gevallen op voorwaarde dat het onroerend goed niet wordt verkocht of verhuurd binnen de 6 maanden na de opzegging.

Dit betreft een wijziging ten opzichte van het KB Freya waarin werd voorzien in een maximale opzegvergoeding van 50%, ongeacht het tijdstip van de opzegging.

Inwerkingtreding

Het nieuw KB treedt in werking op 1/02/2024 en is van toepassing op alle overeenkomsten die worden gesloten vanaf deze datum.

Heeft u vragen of wenst u w bemiddelingsopdrachten te laten reviseren? Neem dan zeker contact op met onze specialisten vastgoedbemiddeling zodat wij u op maat kunnen adviseren.

Ilse De Geyter

Ilse De Geyter is in de expertise bouw- en vastgoedrecht actief in bouwgeschillen en huur verhuur van onroerend goed. Haar directe communicatie, daadkracht en persoonlijke ervaring in eigen bouwprojecten komen van pas bij (zowel minnelijke als gerechtelijke) expertises en de opvolging van bouwgeschillen. Zij staat verschillende cliënten bij in de huur verhuur van vastgoed. In de expertise ondernemingsrecht is zij actief in contractenrecht, commerciële geschillen, tuchtrecht en incasso.

Zij is proactief, direct, resultaatgericht en nabij in de uitvoering.

Ilse De Geyter - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Jana Kern

Zij staat vooral de ondernemer, maar ook de werknemer bij in binnen- en buitenland, en dit in 6 talen. Deze meertalige ondersteuning zorgt ervoor dat internationale ondernemingen op maat worden geholpen in hun eigen taal.

Zij is energiek, perfectionistisch en gedreven om ieder project tot een goed einde te brengen.

Jana Kern - Advocaat Social recht en arbeidsrecht

Frederic Rosiers

Frederic Rosiers is actief in de praktijkgebieden “vennootschaps- en ondernemingsrecht” en “bouw, vastgoed en projectontwikkeling”. Hij behandelt dossiers inzake aandeelhoudersgeschillen, aandelentransacties, distributierecht en vastgoedtransacties, met inbegrip van erfpacht- vruchtgebruik- en opstalconstructies. Door zijn ervaring en pragmatische aanpak vertalen de contracten het bereikte commerciële evenwicht en anticiperen zij op mogelijke geschillen. Als opgeleid bemiddelaar worden geschillen indien mogelijk buiten de rechtbank om geregeld.

Frederic Rosiers - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht - ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Reiner Tijs

Reiner Tijs is gespecialiseerd in het overheidsrecht en het omgevingsrecht (ruimtelijke ordening, stedenbouw en milieu). Hij kan bogen op ruime expertise, jarenlange ervaring en een breed netwerk.

Reiner Tijs - Advocaat overheidsrecht en omgevingsrecht

Frédéric Dupon

Hij behandelt vooral dossiers die verband houden met het verbintenissenrecht, het bouwrecht en het handels- en economisch recht in ruime zin, met inbegrip van het zeerecht.

Frédéric Dupon - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Sidney Van Wellen

Sidney Van Wellen studeerde in 2013 af als Master in de Rechten aan de Universiteit te Antwerpen en is sindsdien advocaat aan de Antwerpse Balie. Hij is advocaat bij Forum Advocaten sedert september 2018.

Hij is pragmatisch en betrokken om zo het best mogelijke resultaat te bereiken.

Sidney Van Wellen - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Joram Maes

Joram Maes studeerde in 2015 af aan de Universiteit te Antwerpen als Master in de rechten en begon zijn carrière als advocaat in januari 2016 bij Forum Advocaten.

Hij is enthousiast, creatief en openhartig, eigenschappen die hij ook overbrengt in de behandeling van dossiers.

Joram Maes - Advocaat bouwrecht, overheidsrecht en omgevingsrecht

Annelies Janssen

Annelies Janssen behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen na in 2015 een Erasmus programma te hebben gevolgd in Zweden (Uppsala University).

Zij is optimistisch, warmhartig en oprecht.

Annelies Janssen - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Maxime Jeanray

Maxime behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen.

Hij is flexibel, positief en zet zijn schouders vol engagement onder verschillende projecten.

Maxime Jeanray - Advocaat Arbeidsrecht en sociaal recht

Inge van den Dorpel

Inge studeerde, na een eerdere opleiding aan het Koninklijk Muziekconservatorium te Brussel en een opleiding vertaler aan de Universiteit van Antwerpen, in 2016 af aan de Vrije Universiteit Brussel als Master in de rechten en begon haar carrière als advocaat in juni 2016 aan de balie Brussel.

Inge van den Dorpel - Advocaat Bouwrecht, omgevingsrecht en overheidsrecht

Maarten Verboven

Maarten is in 2017 afgestudeerd als Master in de rechten aan de Universiteit te Antwerpen na tevens een opleiding Rechtspraktijk aan de Karel de Grote Hogeschool te Antwerpen te hebben voltooid.

Hij is sociaal, gedreven en volhardend.

Maarten Verboven - Advocaat vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Geert de Hoon

Geert is advocaat bij Forum Advocaten sinds oktober 2019 en legt zich binnen het kantoor hoofdzakelijk toe op bijstand aan KMO’s en vrije beroepen in het burgerlijk recht en het ondernemingsrecht. Hij staat cliënten bij tijdens de opmaak van contracten, onderhandelingen en adviesverlening alsook tijdens het voeren van procedures voor de burgerlijke hoven en rechtbanken. Verder staat hij cliënten graag bij in dossiers inzake het onderwijsrecht.

Geert de Hoon - Advocaat bouwrecht en ondernemingsrecht

Roxanne Verelst

Roxanne behandelt binnen het kantoor hoofdzakelijk dossiers met betrekking tot de bijstand van KMO’s, particulieren en vrije beroepen in burgerlijke en handelszaken, alsook zaken binnen het vennootschapsrecht en het vastgoedrecht.

Roxanne Verelst - Advocaat ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Justine Heureux

Justine behaalde in 2020 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen en in 2021 de titel van Master in het vennootschapsrecht aan de Katholieke Universiteit van Leuven.

Justine is oprecht, warmhartig en enthousiast. Zij behandelt uw dossier met veel zorg.

Justine Heureux - Advocaat vennootschapsrecht

Inne Royackers

Inne Royackers behaalde in juni 2022 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Katholieke Universiteit Leuven, waarbij ze zich specialiseerde in het privaat- en strafrecht. Gedurende haar opleiding studeerde ze een half jaar aan l’Université Jean Moulin III te Lyon (Frankrijk). Haar masterscriptie schreef ze onder het promotorschap van prof. dr. B. Tilleman over de aansprakelijkheid van bouwactoren in een bouwteam.

Sinds september 2022 is Inne ingeschreven als advocaat aan de Antwerpse balie. Bij Forum Advocaten legt ze zich vooral toe op bouw- en vastgoedrecht.

Inne Royackers - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Jill Naets

Inne Royackers behaalde in juni 2022 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Katholieke Universiteit Leuven, waarbij ze zich specialiseerde in het privaat- en strafrecht. Gedurende haar opleiding studeerde ze een half jaar aan l’Université Jean Moulin III te Lyon (Frankrijk). Haar masterscriptie schreef ze onder het promotorschap van prof. dr. B. Tilleman over de aansprakelijkheid van bouwactoren in een bouwteam.

Sinds september 2022 is Inne ingeschreven als advocaat aan de Antwerpse balie. Bij Forum Advocaten legt ze zich vooral toe op bouw- en vastgoedrecht.

Jill Naets - Advocaat arbeidsrecht en sociaal recht

Yani Brems

Yani Brems behaalde in 2023 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen. Zij is advocaat bij Forum advocaten sinds mei 2024 en behandelt binnen het kantoor vooral dossiers inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw.

Yani Brems - Advocaat bouwrecht en omgevingsrecht