Toenemende focus op energie-bezuinigende investeringen binnen de VME: wat brengt de toekomst?

De laatste jaren ontstond er -door toedoen van verschillende redenen zoals onder meer de klimaatopwarming maar ook de coronacrisis en verschillende geopolitieke conflicten- in onze maatschappij een sterke toename qua investeringen in energiezuinige maatregelen, zoals bijvoorbeeld laadpalen en zonnepanelen. Zoals zo vaak nemen bedrijven daar de ‘lead’ in, waarna particulieren volgen. VME’s hinken vaak wat achterop als het op zo’n zaken aankomt gelet op het ietwat bijzondere gegeven van de gedeelde eigendom van een appartementsgebouw en de gevolgen die daaruit voortvloeien naar dialoog en besluitvorming toe. Draai of keer het zoals u wil, maar binnen een VME vergt dat nu eenmaal een heel proces, daar waar het binnen een bedrijf of bij een particulier gezin doorgaans veel sneller een uitgemaakte zaak is. VME’s beginnen daar desondanks toch meer en meer interesse in te vertonen, daarbij onder meer ‘gepusht’ door hoge energieprijzen, hoewel het toch nog vaak tot een paar pioniers binnen de VME beperkt blijft of tot mede-eigenaars die zich financieel iets meer kunnen veroorloven en reserve hebben om zo’n financiële inspanning te leveren terwijl jonge starters die pas hun eerste appartementje kopen daar vaak nog niet aan toe zijn.

Idealiter komt er nochtans best een globaal beleid waarin een lange termijnvisie verwerkt wordt , zodat de hele VME daar wel bij vaart en dit bij uitbreiding in alle appartementsgebouwen. Dit vraagt natuurlijk om een soort richtinggevend kader dat de VME daarbij helpt.

Wetsvoorstel van 25.09.2023

Enkele parlementsleden dienden daaromtrent op 25.09.2023 een wetsvoorstel in om het nemen van beslissingen en de mogelijkheden tot ontwikkeling van energie voor de VME te faciliteren en de drempels voor de verduurzaming van appartementsgebouwen te verlagen en/of weg te nemen.

Dit was en is nodig omdat besluitvorming in een appartementsgebouw omtrent de gemene delen vaak een complex gegeven is en zeker wanneer de besluitvorming betrekking heeft op energie-gerelateerde issues die vaak duur zijn en ook op technisch vlak complex van aard.

Het wetsvoorstel bevat daartoe een aantal interessante voorstellen, waaronder de vier volgende voorgestelde maatregelen het meest in het oog springen:

1° De verplichte opstelling van een meerjarenonderhoudsplan van maximaal drie jaar oud voor gebouwen van tien jaar of ouder met minstens drie wooneenheden, dat het volgende beschrijft:

(i) de energetische en bouwkundige staat van het gebouw;
(ii) de noodzakelijke energetische ingrepen met betrekking tot de gemeenschappelijke delen;
(iii) een tienjarenplan voor onderhoudswerken en energetische ingrepen;
(iv) de financieringsmogelijkheden voor deze werken

De benaming spreekt reeds voor zich: het is een plan op lange(re) termijn (10 jaar) aangaande het uitvoeren van investeringen en noodzakelijk onderhoud aan het appartementsgebouw en toebehoren.
Het voordeel is dat zo’n plan het mandaat van syndici binnen een VME (die vaak voor een periode van 3 jaren worden aangesteld) overleven. Syndici zullen immers vaak maar onderhoudscontracten afsluiten voor de duur van hun mandaat. Het meerjarenonderhoudsplan heeft net tot doel een langdurig en consequent beleid te voeren over een langere periode, los van wie er syndicus of mede-eigenaar is, waarbij er zicht is op te verwachten werken (en dus ook de kosten) voor onderhoud, renovatie of innovatie. Dit is uiteraard zeer zinvol wanneer men het appartement energiezuiniger wenst te gaan maken, door bijvoorbeeld zonnepanelen of laadpalen te plaatsen, maar het hoeft daar uiteraard niet beperkt toe te blijven. Ook globale renovaties en/of onderhoud die in se weinig of niets met energie te maken hebben, kunnen in het plan opgenomen worden, zoals ook reeds uit de benaming van het plan blijkt. Het is dus een ‘overkoepelend’ plan.
Dit plan dient ook steeds aan kandidaat-kopers voorgelegd te worden en zal dus aan de vastgoedmakelaar en notaris bezorgd moeten worden. Het plan moet (eventuele) kopers immers in de mogelijkheid stellen inzicht te vergaren in de te verwachten kosten en investeringen in de komende jaren. Dit is uiteraard een verbetering t.o.v. de huidige situatie, waarbij enkel de beslissingen van de algemene vergadering van de laatste 3 jaar overgelegd moeten worden, die vaak (te) weinig inzicht geven in de te verwachten kosten, zeker op langere termijn, hetgeen nochtans een cruciale factor is bij het bepalen of men tot aankoop overgaat of niet.

2° In het geval dat bovenvermeld meerjarenonderhoudsplan verplicht is, zou er ook een verplichte aanlegging van een reservekapitaal moeten komen, waarbij de jaarlijkse totale bijdrage niet lager mag zijn dan vijf procent van de kostenraming in voormeld tienjarenplan.

Zo blijft de idee van de huidige regeling behouden maar de ondergrens die bijeen ‘gespaard’ moet worden, komt daarmee hoger te liggen. Dit uiteraard met tot bedoeling dat het reservekapitaal aangewend kan worden in het kader van onderhoud en energetische renovaties, die vaak prijzig zijn.

3° De wettelijke verankering van het recht van een VME om een kredietovereenkomst te sluiten.

De mogelijkheid as such bestond al aangezien de VME een rechtspersoon betreft en dus zo’n kredietovereenkomsten, zoals bijvoorbeeld een energielening, kan sluiten. Alleen wordt één en ander nu ook wettelijk verankerd. Via zulke maatregelen wordt er ruimte geboden om investeringen te doen qua energetische maatregelen, hetgeen binnen een VME immers vaak zeer kostelijke affaires betreffen. Zodoende wordt deze investering toch gespreid en zou dit ertoe moeten leiden dat de VME zich niet dient in te houden of dient te vrezen om zulke investeringen te doen. Omtrent het sluiten van zo’n kredietovereenkomst dient natuurlijk wel steeds met de vereiste meerderheid gestemd te worden op een (buitengewone) algemene vergadering.

4° Een verduidelijking van de mogelijkheden van de VME om beslissingen op afstand te nemen;

Artikel 3.87, §1 BW voorziet al formeel in de mogelijkheid om vanop afstand (via applicaties op de smartphone of PC) deel te nemen aan de algemene vergadering. Door toedoen van de corona-problematiek werd dit ook permanent in de wet ingewerkt. Men wil het kader rond de mogelijkheid van op afstand, dan wel hybride te vergaderen verder duiden in de wet.
Op afstand vergaderen houdt wel een aantal gevolgen in, voornamelijk omdat er meer afspraken gemaakt dienen te worden, omtrent o.a. de organisatie van de vergadering, op welke wijze er gestemd wordt en hoe de stemmen bijgehouden worden. Dit om te vermijden dat er achteraf discussies over ontstaan. Vanzelfsprekend is het zo dat alle regels met betrekking tot de organisatie van een algemene vergadering gerespecteerd moeten worden en blijven, ook bij een vergadering die op afstand wordt georganiseerd.

Heeft u hier nog vragen over? Neem dan zeker contact op met onze specialisten appartementsrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren. Ook voor al uw andere vragen met betrekking tot mede-eigendom en bouw kan u bij ons terecht.