Corona update handelshuur: Is Corona overmacht? Cassatie spreekt zich uit

De hamvraag

Waar gaat het ook al weer om?

Maakt de verplichte sluiting van een handelszaak die opgelegd wordt door de overheid in het kader van maatregelen ter bestrijding van het Coronavirus overmacht uit?

Het welles-niettesspelletje

In een eerder blogbericht duidden wij reeds dat er zich heel wat verschillende strekkingen ontwikkelden in de lagere rechtspraak met betrekking tot de gevolgen van de verplichte sluiting van handelszaken n.a.v. de Coronacrisis.

De verschillende vonnissen van vredegerechten in eerste aanleg, soms zelfs binnen hetzelfde arrondissement, leidden tot een waar welles-niettesspelletje.

Verschillende rechtbanken van eerste aanleg trachtten vervolgens in graad van beroep enige orde te scheppen en creëerden een strekking (alleszins in het arrondissement Antwerpen) waarbij geoordeeld werd dat partijen op grond van artikel 1134, 3e lid Oud Burgerlijk Wetboek gehouden zijn tot uitvoering te goeder trouw van de gesloten huurovereenkomst zodoende het in hoofde van een verhuurder rechtsmisbruik zou uitmaken om de betaling van de volledige huurprijs te eisen voor de periodes gedurende dewelke de handelszaak verplicht gesloten was. De gevolgen van de Coronacrisis worden gelijk verdeeld tussen partijen waarbij in essentie de helft van de verschuldigde huur gedurende de periodes van verplichte sluiting kwijtgescholden werd.

In graad van beroep werd derhalve geoordeeld dat artikel 1722 Oud Burgerlijk Wetboek geen toepassing vindt en de verplichte sluiting ten gevolge van Corona dus geen overmacht uitmaakt.

Wat zegt het Hof van Cassatie

Inmiddels werd de hamvraag ook voorgelegd aan het Hof van Cassatie hetwelk zich erover uitsprak in haar arrest van 26 mei 2023.

Artikel 1722 Oud Burgerlijk Wetboek bepaalt dat een huurovereenkomst van rechtswege ontbonden wordt door het volledig teniet gaan van het gehuurde goed. Als het gehuurde goed evenwel slechts gedeeltelijk teniet gaat, heeft de huurder de keuze om de ontbinding van de huurovereenkomst dan wel een vermindering van de huurprijs te vorderen.

Vereist is dus dat de verstoring van het genot van het gehuurde goed het gevolg is van definitieve of tijdelijke onmogelijkheid voor de verhuurder om ten gevolge van een toevallige gebeurtenis of overmacht aan de huurder het (volledige) genot van het gehuurde goed te verschaffen.

De verplichting opgelegd door de overheid in het kader van maatregelen ter bestrijding van het Coronavirus om de handelszaak te sluiten en waarbij dus de toegankelijkheid van de gehuurde handelsruimte voor het publiek geheel of gedeeltelijk niet langer mogelijk is maakt volgens Cassatie dergelijke overmacht in hoofde van de verhuurder uit.

Het gevolg van overmacht die ertoe leidt dat de partij verhinderd wordt haar verplichtingen in het kader van een wederkerige overeenkomst na te komen, is dat de verdere uitvoering van de verbintenissen geschorst wordt indien de verhindering slechts tijdelijk is en de overeenkomst nadien nog nuttig verdergezet kan worden.

Concreet betekent dit dat wanneer de onmogelijkheid voor de verhuurder om de huurder het genot van het gehuurde goed te verschaffen ten gevolge van een toevallige gebeurtenis of overmacht, zoals de maatregel van verplichte sluiting ten gevolge van de Coronacrisis, slechts tijdelijk is, de verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst geschorst worden tot de onmogelijkheid voor de verhuurder om het genot te verschaffen eindigt, nl. bij het aflopen van de periode van verplichte sluiting.

Het Hof van Cassatie stelt dus dat de rechter die oordeelt dat artikel 1722 Oud Burgerlijk Wetboek geen toepassing kan vinden louter omdat er sprake is van een tijdelijke onmogelijkheid en dus tijdelijk verlies door de huurder van zijn genot, zijn beslissing niet naar recht verantwoordt.

Conclusie

Artikel 1722 Oud Burgerlijk Wetboek is dus van toepassing op de (tijdelijke) verplichte sluiting van een handelszaak. De maatregel bestaande in de verplichte sluiting leidt dan ook tot de tijdelijke onmogelijkheid voor de verhuurder om het genot van het gehuurde goed aan de huurder te verschaffen.

Belangrijk gevolg

Daar deze onmogelijkheid slechts tijdelijk is, worden de verbintenissen voortvloeiend uit de huurovereenkomst tijdelijk geschorst. Zodoende is de verhuurder tijdelijk bevrijd van zijn verbintenis tot het verschaffen van het genot van het gehuurde goed.

Hoewel Cassatie zulks niet uitdrukkelijk stelt, houdt de tijdelijke schorsing van de verbintenissen voortvloeiend uit de huurovereenkomst, dewelke een wederkerige overeenkomst is, in dat de huurder op zijn beurt eveneens tijdelijk bevrijd is van zijn verbintenis tot betaling van de huurprijs.

In graad van beroep werd veelal de gulden middenweg gekozen door te oordelen dat de helft van de gedurende de periode van verplichte sluiting verschuldigde huur wordt kwijtgescholden.

Aangezien Cassatie thans stelt dat de verplichtingen voortvloeiend uit de wederkerige huurovereenkomst tijdelijk geschorst worden, hetgeen inhoudt dat ook de verplichting van de huurder tot betaling van de huur geschorst wordt, zullen huurders dit arrest van het Hof van Cassatie gaan aanwenden voor de kwijtschelding van de volledige huurprijs gedurende de periodes van verplichte sluiting. De vraag rijst of zulks wel billijk is.

De tijdelijke sluiting van de handelszaak betekent vooreerst immers niet dat de verhuurder in de onmogelijkheid verkeert om per definitie het volledige genot te verschaffen nu de huurder wel nog het genot heeft van het handelspand voor stockage, eventuele delivery of take-away diensten, het uitvoeren van geplande aanpassingswerken, etc.

Niettegenstaande het vaste Cassatierechtspraak is dat financiële overmacht geen overmacht uitmaakt, komt het – zeker in de ogen van eigenaar-verhuurders – onbillijk over dat de verplichtingen voortvloeiend uit een kredietovereenkomst aangewend ter aanschaffing van het handelspand dat verhuurd wordt op hun beurt niet eveneens tijdelijk (geheel dan wel gedeeltelijk) geschorst worden zodoende de eigenaar-verhuurder wel zijn krediet maandelijks volledig moet aflossen maar zelf tijdelijk geen (of geen volledige) betaling van huurgelden krijgt daar deze verplichting geschorst wordt.

Het laatste zal hierover nog niet gezegd zijn.