16 februari 2023
Moet ik mijn huis verplicht renoveren?
Bent u na 1/01/2023 eigenaar geworden van een energieverspillend residentieel gebouw? Mogelijks zal u dan verplicht zijn om binnen de vijf jaar na overdracht uw woning energetisch te renoveren (Decreet van 18/03/2022 tot wijziging van het Energiedecreet).
Welke woningen dienen energetisch gerenoveerd?
De renovatieverplichting gold reeds voor niet-residentiële gebouwen, doch geldt thans eveneens voor nieuwe eigenaars van niet-energiezuinige residentiële gebouwen (woongebouwen) met een EPC-label E of F waarvan de overdracht na 1/01/2023 heeft plaatsgevonden.
Het dient niet noodzakelijk over een klassieke verkoop te gaan. Elke overdracht van volle eigendom (dit is vruchtgebruik en naakte eigendom samen) na 1/01/2023 wordt geviseerd, dus niet enkel in geval van een effectieve verkoop, maar ook in geval van bijvoorbeeld schenking en ruil. Indien enkel het vruchtgebruik of enkel de naakte eigendom wordt overgedragen, dan geldt de renovatieverplichting niet.
Ook bij het vestigen of overdragen van een erfpacht of opstalrecht geldt de renovatieverplichting.
In dit kader is de toekomstige bestemming van het onroerend goed niet relevant. Voor de beoordeling van de renovatieverplichting kijkt men naar de feitelijke toestand op het moment van de overdracht. Heeft het goed een residentiële bestemming op dat moment, dan zal er dienen te worden voldaan aan de renovatieverplichting. Dit ongeacht of de bestemming later zou worden gewijzigd.
De nieuwe regeling geldt eveneens voor vakantiewoningen en tweede verblijven.
Wel zijn er een aantal uitzonderingen op de renovatieverplichting. Zo is een beschermd monument vrijgesteld van de renovatieverplichting. Ook zullen constructies dewelke binnen de 5 jaar na de overdracht worden gesloopt, niet dienen te voldoen aan de renovatieverplichting.
Wat dien ik als nieuwe eigenaar te ondernemen?
U bent verplicht om binnen de vijf jaar na ondertekening van de notariële akte (of vanaf het vestigen van het opstalrecht of erfpacht) het nodige te (laten) doen om uw woning met EPC-label E of F energetisch te renoveren. Deze renovatie zal in sommige gevallen zeer grondig dienen te gebeuren, gezien er minstens dient gerenoveerd tot dat EPC-label D behaald wordt.
Binnen de vijf jaar dient u aan de hand van een nieuw energieprestatiecertificaat aan te tonen dat het EPC-label D of beter werd behaald.
Wie gaat dat betalen?
De overheid voorziet financiële steun met het oog op de renovatieverplichting, waaronder een renovatiekrediet met rentesubsidie. U dient dan uiteraard wel het nodige te doen om effectief te renoveren (dit zal worden opgelegd als voorwaarde).
Daarnaast zijn er een aantal premies voorhanden.
Wat als ik mijn woning binnen de vijf jaar verkoop?
U kan de door de overheid opgelegde verplichting tot renovatie niet omzeilen door uw woning binnen de vijf jaar na verwerving ervan, opnieuw over te dragen aan een nieuwe eigenaar. Deze laatste zal dan immers binnen de resterende termijn dienen te voldoen aan de opgelegde eisen waaraan u diende te voldoen. De nieuwe eigenaar neemt de verplichtingen dienaangaande over.
Sanctie?
Indien u niet voldoet aan uw renovatieverplichting, dan kan een administratieve geldboete worden opgelegd tot 200.000 EUR. Tevens zal er dan een nieuwe termijn worden opgelegd waarbinnen minstens EPC-label D dient te worden behaald. De renovatieverplichting kan aldus niet “afgekocht” worden door het betalen van een administratieve geldboete.
Vastgoedmakelaar: let op! U dient de renovatieverplichting in uw publiciteit te vermelden!
U hebt als vastgoedmakelaar een advies- en informatieverplichting. Als vastgoedmakelaar dient u alle relevante informatie aangaande de te koop gestelde woning kenbaar te maken aan de potentiële koper.
De renovatieverplichting impliceert voor de vastgoedmakelaar een bijkomende informatieplicht. U dient namelijk in de publiciteit reeds (evenals in de navolgende onderhandse verkoopovereenkomst) duidelijk kenbaar te maken aan de potentiële koper dat de desbetreffende renovatieplicht van toepassing is op de te koop gestelde woning. Doet u dit niet, dan riskeert u contractueel aansprakelijk te worden gesteld door de verkoper als zijnde uw opdrachtgever, gezien u de makelaarsopdracht niet naar behoren hebt uitgevoerd. Bovendien kan u tevens buitencontractueel aansprakelijk worden gesteld door de koper gezien de koper een beslissing heeft genomen op basis van de door de vastgoedmakelaar verstrekte verkeerde of onvolledige informatie. Dit kan een burgerrechtelijke fout uitmaken die in oorzakelijk verband staat met de door de koper geleden schade. De koper zal namelijk kosten dienen te maken om aan zijn verplichting te voldoen, terwijl hij deze kosten niet had voorzien omdat hij niet op de hoogte was van de verplichting om de woning te renoveren.
Bovendien kan zowel de koper als de verkoper dienaangaande klacht neerleggen bij het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars. Het niet correct informeren van de koper (of de verkoper) kan immers tevens een deontologische inbreuk uitmaken waarvoor het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars een tuchtsanctie kan opleggen.
Heeft u vragen bij de verkoop of aankoop van uw woning? Neem dan zeker contact op met onze advocaten vastgoedrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren.
Frederic Rosiers & Annelies Janssen
