28 oktober 2022
Kan u als syndicus zomaar hogere voorschotfacturen uitschrijven gelet op de sterk gestegen energieprijzen?
Wat is de regel?
De voorschotbijdragen van de mede-eigenaars vormen de gewone inkomsten van de vereniging van mede-eigenaars en dienen als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals o.a. de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke delen. Zij zijn het werkkapitaal van de vereniging van mede-eigenaars en worden vastgesteld in functie van de begroting, door de jaarlijkse algemene vergadering bepaald met inachtneming van de verhouding van het aandeel van ieder privé-gedeelte in de gemeenschappelijke delen (artikel 3.86, §3 nieuw Burgerlijk Wetboek).
Zo wordt op de algemene vergadering dan bepaald welk voorschotbedrag op welke vaste tijdstippen verschuldigd is, waarbij de begroting idealiter zo accuraat mogelijk werd gemaakt, zodat de mede-eigenaars op het moment van de definitieve, jaarlijkse afrekening te horen krijgen dat zij nog wat geld terugtrekken of niets moeten bijbetalen, minstens dat zij zo weinig mogelijk moeten bijbetalen. U kan als syndicus dus in principe maar bijdragen vorderen die eisbaar zijn doordat ze gefiatteerd zijn door de algemene vergadering.
Echter, gelet op de huidige marktomstandigheden met hoge energieprijzen, zou het zomaar eens kunnen dat deze voorschotten te laag begroot zijn en er dus nog een gepeperde afrekening zal volgen na verloop van tijd terwijl de volgende algemene vergadering niet direct in het verschiet ligt. Kan u daar als syndicus op anticiperen door de voorschotbijdragen op eigen initiatief te verhogen, zonder dat u daarvoor goedkeuring van de algemene vergadering verkreeg?
Onvoorzienbare omstandigheid?
Als syndicus heeft u de bevoegdheid om zelf dringende maatregelen te nemen voor zover deze in het belang zijn van de vereniging van mede-eigenaars. Het betreft meer specifiek daden van voorlopig beheer alsook bewarende maatregelen (artikel 3.89, §5 nieuw Burgerlijk Wetboek). Bewarende maatregelen omvatten zowel materiële als juridische handelingen met een dringend karakter.
In principe zou u als syndicus dus kunnen beslissen om de voorschotten op te trekken, zonder daarover de mede-eigenaars te hebben laten stemmen op een algemene vergadering, om zo het dreigende gevaar van torenhoge eindafrekeningen te proberen op te vangen door te stellen dat een en ander dringend is en een (bijzondere) algemene vergadering dus niet afgewacht kan worden. Vereist is daarvoor dat het wel om een onvoorzienbare omstandigheid moet gaan. Er anders over oordelen zou immers betekenen dat men de syndicus een vrijbrief geeft om het begrip ‘daden van voorlopig beheer’ of ‘bewarende maatregel’ veel te vrij te gaan interpreteren.
Bij het begin van de energiecrisis kon men de plotse stijging van de energieprijzen vermoedelijk nog wel als onvoorzienbare omstandigheid kwalificeren om het optrekken van de voorschotten door de syndicus te kunnen verantwoorden. De vraag rijst of dat vandaag de dag nog steeds opgaat nu de energiecrisis al enkele maanden aanhoudt en het onvoorzienbaar karakter dus voor discussie vatbaar is.
Algemene vergadering ‘to the rescue’?
Veiligheidshalve, om discussie achteraf te vermijden en omdat u geen glazen bol heeft omtrent wat er zoal nog te gebeuren staat met betrekking tot bijvoorbeeld energieprijzen, last u als syndicus vandaag de dag toch maar beter een algemene vergadering of buitengewone algemene vergadering in waarin u zich als syndicus laat fiatteren om indien nodig de voorschotbijdragen bij te passen tot er voldoende financiële middelen voorhanden zijn om de energiefacturen te kunnen blijven betalen. U vraagt dan een mandaat om die beslissing te mogen nemen als u dat op basis van de cijfers nodigt lijkt.
De vereiste meerderheid die u daarvoor als syndicus nodig heeft is een meerderheid van 50% + 1.
Als de algemene vergadering weigert om u zo’n mandaat te verlenen, is dat natuurlijk haar volste recht, maar dan heeft u alleszins gedaan wat u kon. De voorschotbijdragen zullen dan ongewijzigd blijven maar nadien zullen de mede-eigenaars dan het eventuele verschil in de eindafrekening moeten bijpassen, zodat u na goedkeuring van de definitieve afrekening aan de mede-eigenaars een verzoek tot bijbetaling kan richten.
Heeft u hier nog vragen over? Neem dan zeker contact op met onze specialisten appartementsrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren. Ook voor al uw andere vragen met betrekking tot mede-eigendom en bouw kan u bij ons terecht.
Sid Van Wellen & Ilse De Geyter
