Wat als uw bouwheer u verzoekt om uitvoering van werken, die in principe slechts correct uitgevoerd kunnen worden nà uitvoering van andere werken?

Wat is de regel?

Als aannemer geeft u in principe alleen maar garantie op de werken die u deed of waarvoor u een onderaannemer inschakelde. U dient als aannemer dus geen garantie te geven op zaken die niet in uw offerte stonden en/of die door een andere aannemer of de klant zelf werden uitgevoerd.

U heeft als aannemer echter wel een waarschuwings- en informatieplicht. Wanneer de bouwheer u vraagt om werken uit te voeren die u niet degelijk kan uitvoeren zonder dat er voorafgaandelijk eerst andere werken uitgevoerd worden of die u simpelweg niet volgens de regels van de kunst zal kunnen uitvoeren, dient u de bouwheer daar voorafgaand omtrent te informeren. U dient de bouwheer dus te melden welke werken er voorafgaandelijk uitgevoerd moeten worden alvorens u zich correct van uw taak kan kwijten dan wel aangeven dat u het verzoek van de bouwheer niet correct kan uitvoeren.

Wat als de bouwheer toch insisteert op uitvoering?

In het geval dat de bouwheer weigert om de werken uit te voeren of te laten uitvoeren die noodzakelijk zijn vooraleer u de gevraagde werken kan uitvoeren, weigert u best om de opdracht aan te nemen, omdat u anders bij verdere uitvoering het risico loopt aansprakelijk gesteld te worden, zelfs wanneer u de bouwheer nochtans afdoende op de risico’s gewezen zou hebben.

Dit geldt overigens eveneens wanneer u werken laat uitvoeren waarvoor de tussenkomst van een architect verplicht is en de bouwheer niet bereid is om een architect onder de arm te nemen. Het louter wijzen op het risico of de noodzaak om een architect te raadplegen, kan u nadien niet vrijpleiten als u de werken vervolgens toch uitvoert op verzoek van de bouwheer, zonder dat een architect geconsulteerd werd.

Wat als u daadwerkelijk tot uitvoering overgaat?

Als u toch beslist om de werken uit te voeren, zonder dat de bouwheer bereid was om de voorafgaand noodzakelijke werken uit te voeren of te laten uitvoeren, loopt u het risico dat de bouwheer u nadien – wanneer er zich problemen voordoen – om herstelling onder garantie verzoekt.

De bouwheer zal u daarbij niet alleen kunnen aanspreken in herstelling van de door u uitgevoerde werken maar eveneens voor het uitvoeren van de voorafgaand noodzakelijke werken die de bouwheer destijds niet wou laten uitvoeren/niet heeft uitgevoerd ondanks uw eventuele waarschuwingen.

In een poging alsnog tot een oplossing in der minne te komen voor het geval dat er effectief een probleem zou rijzen, zou u kunnen voorstellen dat de bouwheer de kosten van de voorafgaand noodzakelijke meerwerken op zich neemt, minstens voor het bedrag waarvoor de voorafgaand noodzakelijke meerwerken destijds gefactureerd zouden geweest zijn. De vraagt stelt zich natuurlijk of de bouwheer daar op dat moment nog veel oren naar zal hebben.

Mocht het dispuut niet opgelost geraken en u verzeilt in een procedure voor de rechtbank, bestaat de kans dat u volledig zal moeten opdraaien voor alle herstellingen op uw kosten, zowel van de voorafgaand noodzakelijke werken alsook uw eigen werken. De bouwheer zou immers kunnen argumenteren dat als hij de meerkost destijds gekend had, hij de werken niet door u had laten uitvoeren.

Heeft u hier nog vragen over? Neem dan zeker contact op met onze specialisten bouwrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren. Ook voor al uw andere vragen met betrekking tot bouw kan u bij ons terecht.

Sid Van Wellen & Ilse De Geyter

Contacteer een specialist bouwrecht