29 april 2022
De bouwheer haalt de EPB-norm in zijn woning niet: kan hij de boete naar u als aannemer doorschuiven
Wat is de regel?
In principe zijn het de bouwheer en diens architect die er, met de hulp van een EPB-verslaggever, zorg voor moeten dragen dat het uit te voeren ontwerp van de woning voldoende ‘energie-vriendelijk’ is en aan de EPB (EnergiePrestatie en Binnenklimaat)-normen voldoet. De energieprestatieregelgeving legt immers bepaalde eisen op qua isolatie, installaties, ventilatie en oververhitting.
De nodige aandacht voor de EPB-normen dient er dan ook best te zijn doorheen meerdere fases van het bouwproject: in de ontwerpfase, bij de aanvraag van de bouwvergunning, bij het opstellen van de startverklaring en ten slotte bij het indienen van de EPB-aangifte.
Als de bouwheer en/of architect niet de vereiste aandacht aan de EPB-normen schenken en deze niet gehaald worden, riskeren zij immers een boete van het VEA (Vlaams Energie-Agentschap) op te lopen.
Gaat u dan als aannemer volledig vrijuit wanneer de EPB-norm niet wordt gehaald?
In principe gaat u vrijuit, maar er zijn wel wat aandachtspunten
U voert als aannemer in principe correct uit wat uw bouwheer en diens architect voor ogen hadden. U heeft op het eerste zicht dan ook geen impact op het al dan niet bereiken van de EPB-norm, zodat de bouwheer in principe uw factuur niet kan inhouden voor het geval zijn woning niet voldoet aan de EPB-normen en hij een boete krijgt. De EPB-regelgeving voorziet, in tegenstelling tot voor de bouwheer en/of de architect, dan ook geen boetes voor de aannemer als achteraf blijkt dat de EPB-normen niet bereikt worden.
De waarheid is echter wel iets genuanceerder, nu de technische aspecten van de producten, materialen en installaties die u als aannemer gebruikt bij het optrekken van de woning uiteraard wel hun invloed hebben op het E-peil van de woning.
Het is dus wel degelijk van belang dat u als aannemer in de bouwplannen bijvoorbeeld nagaat welke technische vereisten (bijvoorbeeld qua dikte van isolatie) er worden opgelegd voor de materialen die u moet aanwenden en om hier desnoods verdere toelichting over te vragen aan de architect. Zo vermijdt u discussie achteraf.
U plaatst dus best niet zomaar een installatie van een ander type dan datgene dat voorgeschreven is, wanneer dit zijn impact kan hebben op het E-peil. U loopt immers in dat geval alsnog het risico dat de bouwheer zijn boete vanwege het niet halen van de EPB-normen, op u zal trachten te verhalen.
Bovendien bent u natuurlijk ook een professioneel en hebt u wel een zekere waarschuwingsplicht. Wanneer u vaststelt dat de plannen van de architect nooit kunnen leiden tot het behalen van het vereiste E-peil, is het aan u dit op te merken en hier dus uw zorgvuldigheidsplicht te honoreren. Ook ten aanzien van de klant, die een leek is, dient u als professioneel de nodige informatie te bezorgen, onder andere omtrent wat wettelijk vereist is, zoals de EPB-regels.
U kan dus niet zomaar uw handen in onschuld wassen en verwijzen naar uw hoedanigheid van aannemer wanneer de bouwheer bij u verhaal komt halen, maar wanneer u aandachtig genoeg geweest bent omtrent de EPB-normen en desnoods gewezen heeft op bepaalde probleempunten, kan er u in principe niets gemaakt worden.
Wat als de plannen gewijzigd worden?
Als de bouwheer plots de plannen van de architect wil wijzigen, wordt u best even extra alert. U dient de bouwheer dan te wijzen op de impact die dit heeft of kan hebben op het E-peil van zijn woning. U geeft de bouwheer dan best aan dat hij zich hiervoor tot de architect moet wenden, die dan maar moet aangeven of de gevraagde wijziging doorgang kan vinden of niet.
Als u dus niet zeker weet of het E-peil nog wel gehaald kan worden door de door de bouwheer gevraagde wijziging, voert u deze wijzigingen best niet uit tenzij u hieromtrent een schriftelijke opdracht bezit van de bouwheer, die expliciet, schriftelijk werd goedgekeurd door de architect. Wanneer dat het geval is, kan men u als aannemer achteraf niets meer verwijten wanneer u het gevraagde uitvoert en naderhand blijkt dat daardoor de EPB-normen niet gehaald werden.
Heeft u vragen over de EPB-regelgeving? Neem dan zeker contact op met onze specialisten bouwrecht en vastgoedrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren. Ook voor al uw andere vragen met betrekking tot bouw kan u bij ons terecht.
Disclaimer
De informatie op deze website en in onze publicaties is uitsluitend bedoeld voor algemene informatiedoeleinden en vormt geen juridisch advies. Aan de inhoud kunnen geen rechten worden ontleend. Voor advies aangepast aan uw specifieke situatie, raden wij aan om contact op te nemen met een advocaat.
