De bouwheer haalt de EPB-norm in zijn woning niet: kan hij de boete naar u als aannemer doorschuiven

Wat is de regel?

In principe zijn het de bouwheer en diens architect die er, met de hulp van een EPB-verslaggever, zorg voor moeten dragen dat het uit te voeren ontwerp van de woning voldoende ‘energie-vriendelijk’ is en aan de EPB (EnergiePrestatie en Binnenklimaat)-normen voldoet. De energieprestatieregelgeving legt immers bepaalde eisen op qua isolatie, installaties, ventilatie en oververhitting.

De nodige aandacht voor de EPB-normen dient er dan ook best te zijn doorheen meerdere fases van het bouwproject: in de ontwerpfase, bij de aanvraag van de bouwvergunning, bij het opstellen van de startverklaring en ten slotte bij het indienen van de EPB-aangifte.

Als de bouwheer en/of architect niet de vereiste aandacht aan de EPB-normen schenken en deze niet gehaald worden, riskeren zij immers een boete van het VEA (Vlaams Energie-Agentschap) op te lopen.

Gaat u dan als aannemer volledig vrijuit wanneer de EPB-norm niet wordt gehaald?

In principe gaat u vrijuit, maar er zijn wel wat aandachtspunten

U voert als aannemer in principe correct uit wat uw bouwheer en diens architect voor ogen hadden. U heeft op het eerste zicht dan ook geen impact op het al dan niet bereiken van de EPB-norm, zodat de bouwheer in principe uw factuur niet kan inhouden voor het geval zijn woning niet voldoet aan de EPB-normen en hij een boete krijgt.  De EPB-regelgeving voorziet, in tegenstelling tot voor de bouwheer en/of de architect, dan ook geen boetes voor de aannemer als achteraf blijkt dat de EPB-normen niet bereikt worden.

De waarheid is echter wel iets genuanceerder, nu de technische aspecten van de producten, materialen en installaties die u als aannemer gebruikt bij het optrekken van de woning uiteraard wel hun invloed hebben op het E-peil van de woning.

Het is dus wel degelijk van belang dat u als aannemer in de bouwplannen bijvoorbeeld nagaat welke technische vereisten (bijvoorbeeld qua dikte van isolatie) er worden opgelegd voor de materialen die u moet aanwenden en om hier desnoods verdere toelichting over te vragen aan de architect. Zo vermijdt u discussie achteraf.

U plaatst dus best niet zomaar een installatie van een ander type dan datgene dat voorgeschreven is, wanneer dit zijn impact kan hebben op het E-peil. U loopt immers in dat geval alsnog het risico dat de bouwheer zijn boete vanwege het niet halen van de EPB-normen, op u zal trachten te verhalen.

Bovendien bent u natuurlijk ook een professioneel en hebt u wel een zekere waarschuwingsplicht. Wanneer u vaststelt dat de plannen van de architect nooit kunnen leiden tot het behalen van het vereiste E-peil, is het aan u dit op te merken en hier dus uw zorgvuldigheidsplicht te honoreren. Ook ten aanzien van de klant, die een leek is, dient u als professioneel de nodige informatie te bezorgen, onder andere omtrent wat wettelijk vereist is, zoals de EPB-regels.

U kan dus niet zomaar uw handen in onschuld wassen en verwijzen naar uw hoedanigheid van aannemer wanneer de bouwheer bij u verhaal komt halen, maar wanneer u aandachtig genoeg geweest bent omtrent de EPB-normen en desnoods gewezen heeft op bepaalde probleempunten, kan er u in principe niets gemaakt worden.

Wat als de plannen gewijzigd worden?

Als de bouwheer plots de plannen van de architect wil wijzigen, wordt u best even extra alert. U dient de bouwheer dan te wijzen op de impact die dit heeft of kan hebben op het E-peil van zijn woning. U geeft de bouwheer dan best aan dat hij zich hiervoor tot de architect moet wenden, die dan maar moet aangeven of de gevraagde wijziging doorgang kan vinden of niet.

Als u dus niet zeker weet of het E-peil nog wel gehaald kan worden door de door de bouwheer gevraagde wijziging, voert u deze wijzigingen best niet uit tenzij u hieromtrent een schriftelijke opdracht bezit van de bouwheer, die expliciet, schriftelijk werd goedgekeurd door de architect. Wanneer dat het geval is, kan men u als aannemer achteraf niets meer verwijten wanneer u het gevraagde uitvoert en naderhand blijkt dat daardoor de EPB-normen niet gehaald werden.

Heeft u vragen over de EPB-regelgeving? Neem dan zeker contact op met onze specialisten bouwrecht en vastgoedrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren. Ook voor al uw andere vragen met betrekking tot bouw kan u bij ons terecht.