29 april 2022

Categorieën: Aanneming

De bouwheer haalt de EPB-norm in zijn woning niet: kan hij de boete naar u als aannemer doorschuiven

Wat is de regel?

In principe zijn het de bouwheer en diens architect die er, met de hulp van een EPB-verslaggever, zorg voor moeten dragen dat het uit te voeren ontwerp van de woning voldoende ‘energie-vriendelijk’ is en aan de EPB (EnergiePrestatie en Binnenklimaat)-normen voldoet. De energieprestatieregelgeving legt immers bepaalde eisen op qua isolatie, installaties, ventilatie en oververhitting.

De nodige aandacht voor de EPB-normen dient er dan ook best te zijn doorheen meerdere fases van het bouwproject: in de ontwerpfase, bij de aanvraag van de bouwvergunning, bij het opstellen van de startverklaring en ten slotte bij het indienen van de EPB-aangifte.

Als de bouwheer en/of architect niet de vereiste aandacht aan de EPB-normen schenken en deze niet gehaald worden, riskeren zij immers een boete van het VEA (Vlaams Energie-Agentschap) op te lopen.

Gaat u dan als aannemer volledig vrijuit wanneer de EPB-norm niet wordt gehaald?

In principe gaat u vrijuit, maar er zijn wel wat aandachtspunten

U voert als aannemer in principe correct uit wat uw bouwheer en diens architect voor ogen hadden. U heeft op het eerste zicht dan ook geen impact op het al dan niet bereiken van de EPB-norm, zodat de bouwheer in principe uw factuur niet kan inhouden voor het geval zijn woning niet voldoet aan de EPB-normen en hij een boete krijgt.  De EPB-regelgeving voorziet, in tegenstelling tot voor de bouwheer en/of de architect, dan ook geen boetes voor de aannemer als achteraf blijkt dat de EPB-normen niet bereikt worden.

De waarheid is echter wel iets genuanceerder, nu de technische aspecten van de producten, materialen en installaties die u als aannemer gebruikt bij het optrekken van de woning uiteraard wel hun invloed hebben op het E-peil van de woning.

Het is dus wel degelijk van belang dat u als aannemer in de bouwplannen bijvoorbeeld nagaat welke technische vereisten (bijvoorbeeld qua dikte van isolatie) er worden opgelegd voor de materialen die u moet aanwenden en om hier desnoods verdere toelichting over te vragen aan de architect. Zo vermijdt u discussie achteraf.

U plaatst dus best niet zomaar een installatie van een ander type dan datgene dat voorgeschreven is, wanneer dit zijn impact kan hebben op het E-peil. U loopt immers in dat geval alsnog het risico dat de bouwheer zijn boete vanwege het niet halen van de EPB-normen, op u zal trachten te verhalen.

Bovendien bent u natuurlijk ook een professioneel en hebt u wel een zekere waarschuwingsplicht. Wanneer u vaststelt dat de plannen van de architect nooit kunnen leiden tot het behalen van het vereiste E-peil, is het aan u dit op te merken en hier dus uw zorgvuldigheidsplicht te honoreren. Ook ten aanzien van de klant, die een leek is, dient u als professioneel de nodige informatie te bezorgen, onder andere omtrent wat wettelijk vereist is, zoals de EPB-regels.

U kan dus niet zomaar uw handen in onschuld wassen en verwijzen naar uw hoedanigheid van aannemer wanneer de bouwheer bij u verhaal komt halen, maar wanneer u aandachtig genoeg geweest bent omtrent de EPB-normen en desnoods gewezen heeft op bepaalde probleempunten, kan er u in principe niets gemaakt worden.

Wat als de plannen gewijzigd worden?

Als de bouwheer plots de plannen van de architect wil wijzigen, wordt u best even extra alert. U dient de bouwheer dan te wijzen op de impact die dit heeft of kan hebben op het E-peil van zijn woning. U geeft de bouwheer dan best aan dat hij zich hiervoor tot de architect moet wenden, die dan maar moet aangeven of de gevraagde wijziging doorgang kan vinden of niet.

Als u dus niet zeker weet of het E-peil nog wel gehaald kan worden door de door de bouwheer gevraagde wijziging, voert u deze wijzigingen best niet uit tenzij u hieromtrent een schriftelijke opdracht bezit van de bouwheer, die expliciet, schriftelijk werd goedgekeurd door de architect. Wanneer dat het geval is, kan men u als aannemer achteraf niets meer verwijten wanneer u het gevraagde uitvoert en naderhand blijkt dat daardoor de EPB-normen niet gehaald werden.

Heeft u vragen over de EPB-regelgeving? Neem dan zeker contact op met onze specialisten bouwrecht en vastgoedrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren. Ook voor al uw andere vragen met betrekking tot bouw kan u bij ons terecht.

Ilse De Geyter

Ilse De Geyter is in de expertise bouw- en vastgoedrecht actief in bouwgeschillen en huur verhuur van onroerend goed. Haar directe communicatie, daadkracht en persoonlijke ervaring in eigen bouwprojecten komen van pas bij (zowel minnelijke als gerechtelijke) expertises en de opvolging van bouwgeschillen. Zij staat verschillende cliënten bij in de huur verhuur van vastgoed. In de expertise ondernemingsrecht is zij actief in contractenrecht, commerciële geschillen, tuchtrecht en incasso.

Zij is proactief, direct, resultaatgericht en nabij in de uitvoering.

Ilse De Geyter - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Jana Kern

Zij staat vooral de ondernemer, maar ook de werknemer bij in binnen- en buitenland, en dit in 6 talen. Deze meertalige ondersteuning zorgt ervoor dat internationale ondernemingen op maat worden geholpen in hun eigen taal.

Zij is energiek, perfectionistisch en gedreven om ieder project tot een goed einde te brengen.

Jana Kern - Advocaat Social recht en arbeidsrecht

Frederic Rosiers

Frederic Rosiers is actief in de praktijkgebieden “vennootschaps- en ondernemingsrecht” en “bouw, vastgoed en projectontwikkeling”. Hij behandelt dossiers inzake aandeelhoudersgeschillen, aandelentransacties, distributierecht en vastgoedtransacties, met inbegrip van erfpacht- vruchtgebruik- en opstalconstructies. Door zijn ervaring en pragmatische aanpak vertalen de contracten het bereikte commerciële evenwicht en anticiperen zij op mogelijke geschillen. Als opgeleid bemiddelaar worden geschillen indien mogelijk buiten de rechtbank om geregeld.

Frederic Rosiers - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht - ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Reiner Tijs

Reiner Tijs is gespecialiseerd in het overheidsrecht en het omgevingsrecht (ruimtelijke ordening, stedenbouw en milieu). Hij kan bogen op ruime expertise, jarenlange ervaring en een breed netwerk.

Reiner Tijs - Advocaat overheidsrecht en omgevingsrecht

Frédéric Dupon

Hij behandelt vooral dossiers die verband houden met het verbintenissenrecht, het bouwrecht en het handels- en economisch recht in ruime zin, met inbegrip van het zeerecht.

Frédéric Dupon - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Sidney Van Wellen

Sidney Van Wellen studeerde in 2013 af als Master in de Rechten aan de Universiteit te Antwerpen en is sindsdien advocaat aan de Antwerpse Balie. Hij is advocaat bij Forum Advocaten sedert september 2018.

Hij is pragmatisch en betrokken om zo het best mogelijke resultaat te bereiken.

Sidney Van Wellen - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Joram Maes

Joram Maes studeerde in 2015 af aan de Universiteit te Antwerpen als Master in de rechten en begon zijn carrière als advocaat in januari 2016 bij Forum Advocaten.

Hij is enthousiast, creatief en openhartig, eigenschappen die hij ook overbrengt in de behandeling van dossiers.

Joram Maes - Advocaat bouwrecht, overheidsrecht en omgevingsrecht

Annelies Janssen

Annelies Janssen behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen na in 2015 een Erasmus programma te hebben gevolgd in Zweden (Uppsala University).

Zij is optimistisch, warmhartig en oprecht.

Annelies Janssen - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Maxime Jeanray

Maxime behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen.

Hij is flexibel, positief en zet zijn schouders vol engagement onder verschillende projecten.

Maxime Jeanray - Advocaat Arbeidsrecht en sociaal recht

Inge van den Dorpel

Inge studeerde, na een eerdere opleiding aan het Koninklijk Muziekconservatorium te Brussel en een opleiding vertaler aan de Universiteit van Antwerpen, in 2016 af aan de Vrije Universiteit Brussel als Master in de rechten en begon haar carrière als advocaat in juni 2016 aan de balie Brussel.

Inge van den Dorpel - Advocaat Bouwrecht, omgevingsrecht en overheidsrecht

Joëlle Gillemot

Joëlle Gillemot behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen. Zij is behulpzaam, doortastend, loyaal en begaan met de problemen van de cliënt waarvoor zij een passende oplossing zoekt.

Joelle Gillemot - Advocaat Bouwrecht, omgevingsrecht en overheidsrecht

Maarten Verboven

Maarten is in 2017 afgestudeerd als Master in de rechten aan de Universiteit te Antwerpen na tevens een opleiding Rechtspraktijk aan de Karel de Grote Hogeschool te Antwerpen te hebben voltooid.

Hij is sociaal, gedreven en volhardend.

Maarten Verboven - Advocaat vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Geert de Hoon

Geert is advocaat bij Forum Advocaten sinds oktober 2019 en legt zich binnen het kantoor hoofdzakelijk toe op bijstand aan KMO’s en vrije beroepen in het burgerlijk recht en het ondernemingsrecht. Hij staat cliënten bij tijdens de opmaak van contracten, onderhandelingen en adviesverlening alsook tijdens het voeren van procedures voor de burgerlijke hoven en rechtbanken. Verder staat hij cliënten graag bij in dossiers inzake het onderwijsrecht.

Geert de Hoon - Advocaat bouwrecht en ondernemingsrecht

Roxanne Verelst

Roxanne behandelt binnen het kantoor hoofdzakelijk dossiers met betrekking tot de bijstand van KMO’s, particulieren en vrije beroepen in burgerlijke en handelszaken, alsook zaken binnen het vennootschapsrecht en het vastgoedrecht.

Roxanne Verelst - Advocaat ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Justine Heureux

Justine behaalde in 2020 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen en in 2021 de titel van Master in het vennootschapsrecht aan de Katholieke Universiteit van Leuven.

Justine is oprecht, warmhartig en enthousiast. Zij behandelt uw dossier met veel zorg.

Justine Heureux - Advocaat vennootschapsrecht

Inne Royackers

Inne Royackers behaalde in juni 2022 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Katholieke Universiteit Leuven, waarbij ze zich specialiseerde in het privaat- en strafrecht. Gedurende haar opleiding studeerde ze een half jaar aan l’Université Jean Moulin III te Lyon (Frankrijk). Haar masterscriptie schreef ze onder het promotorschap van prof. dr. B. Tilleman over de aansprakelijkheid van bouwactoren in een bouwteam.

Sinds september 2022 is Inne ingeschreven als advocaat aan de Antwerpse balie. Bij Forum Advocaten legt ze zich vooral toe op bouw- en vastgoedrecht.

Inne Royackers - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Jill Naets

Jill Naets behaalde in 2023 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Universiteit Antwerpen, waarbij ze zich specialiseerde in het sociaal recht en het strafrecht. Eerder behaalde ze ook de professionele bachelor bedrijfsmanagement – rechtspraktijk aan de Karel de Grote Hogeschool te Antwerpen.

Ze is sinds 2023 advocaat bij Forum Advocaten en ze legt zich binnen het kantoor vooral toe op het sociaal recht (arbeidsrecht en socialezekerheidsrecht). Ze is behulpzaam, nauwkeurig en proactief.

Jill Naets - Advocaat arbeidsrecht en sociaal recht

Yani Brems

Yani Brems behaalde in 2023 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen. Zij is advocaat bij Forum advocaten sinds mei 2024 en behandelt binnen het kantoor vooral dossiers inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw.

Yani Brems - Advocaat bouwrecht en omgevingsrecht

Caro Gijsels

Caro Gijsels behaalde in 2024 de titel Master in de Rechten aan de Universiteit Antwerpen, waarbij ze zich specialiseerde in het sociaal recht, het gerechtelijk recht en het buitencontractueel aansprakelijkheidsrecht.

In september 2024 trad Caro toe tot de balie van Antwerpen en vervoegde ze zich als advocaat bij het team van Forum Advocaten. Binnen het kantoor legt ze zich vooral toe op het sociaal recht (arbeidsrecht en socialezekerheidsrecht).

Caro Gijsels - Advocaat Social recht en arbeidsrecht