21 juni 2021
U huurt of verhuurt, maar wie betaalt de onroerende voorheffing?
Stel, u huurt of verhuurt een onroerend goed. Dit kan een woning zijn, een handelszaak of een garage. Het meest voor de hand liggende financiële aspect is natuurlijk de maandelijkse huurprijs en eventuele bijdragen voor de gemeenschappelijke kosten en lasten. Maar hoe zit het nu met de onroerende voorheffing, een jaarlijkse kost die in sommige gevallen wel kan oplopen. Wie staat in voor de betaling van de onroerende voorheffing, de huurder of de verhuurder?
Algemeen principe
De onroerende voorheffing is een jaarlijkse belasting die geheven wordt op onroerende goederen en die berekend wordt op basis van het KI (kadastraal inkomen). De onroerende voorheffing wordt in principe aangerekend aan diegene die op 1 januari van het desbetreffende aanslagjaar eigenaar is van het onroerend goed.
De eigenaar-verhuurder staat dus in voor de betaling van de onroerende voorheffing aan de Vlaamse Overheid.
Kan de eigenaar-verhuurder de onroerende voorheffing die hij betaald heeft, doorrekenen aan zijn huurder? In sommige gevallen wel, in andere dan weer niet.
Algemeen huurrecht
In het algemeen huurrecht (bv. de huur van een garage, een kantoorruimte, een berging, etc.) bestaat geen specifieke wettelijke bepaling met betrekking tot de onroerende voorheffing. Derhalve geldt de contractuele vrijheid.
Indien in de huurovereenkomst niet bepaald werd dat de onroerende voorheffing ten laste van de huurder wordt gelegd, dan kan de verhuurder deze niet doorrekenen. Het doorrekenen van de door de verhuurder betaalde onroerende voorheffing is enkel mogelijk indien dit contractueel werd overeengekomen.
Veelal wordt in huurovereenkomsten wel een standaardclausule opgenomen die bepaalt dat de huurder, naast de maandelijkse huurprijs, eveneens gehouden is tot betaling van alle welkdanige kosten, taksen en belastingen (en dus de onroerende voorheffing) die met betrekking tot het gehuurde goed geheven worden.
Handelshuur
Indien u een handelszaak uitbaat en hiervoor een handelspand huurt (bv. uw winkelpand), dan is de bijzondere Handelshuurwet van toepassing. Ook in deze wet staat geen specifieke bepaling met betrekking tot de onroerende voorheffing.
Net zoals in het algemeen huurrecht, zal dus gekeken moeten worden naar de handelshuurovereenkomst en meer specifiek of daarin een bepaling is opgenomen die de onroerende voorheffing ten laste van de huurder legt.
Wederom is dit meestal het geval.
Woninghuur
In tegenstelling tot het algemeen huurrecht en de handelshuurwet, dewelke beiden niets bepalen met betrekking tot de onroerende voorheffing, voorzien de vroegere federale Woninghuurwet en het nieuw Vlaams Woninghuurdecreet wel in een specifieke regeling dienaangaande.
Beiden voorzien namelijk in een uitdrukkelijk verbod om de onroerende voorheffing ten laste te leggen van de huurder.
Huurt of verhuurt u dus een onroerend goed dat dient als hoofdverblijfplaats, dan kan de onroerende voorheffing die geheven wordt op dit onroerend goed niet aan de huurder doorgerekend worden. De verhuurder zal altijd als enige instaan voor de betaling van de onroerende voorheffing.
Wat als de huurovereenkomst toch voorziet in een clausule die de onroerende voorheffing ten laste van de huurder legt? Voornoemd verbod is van dwingend recht zodat hiervan niet contractueel afgeweken kan worden. Een clausule in de woninghuurovereenkomst die de onroerende voorheffing ten laste van de huurder legt wordt derhalve gewoonweg voor niet geschreven gehouden.
Wat als de onroerende voorheffing ten laste van de huurder wordt gelegd?
Meestal bepaalt de huurovereenkomst (naar gemeen recht of handelshuur) dat de volledige onroerende voorheffing ten laste van de huurder wordt gelegd.
Dit dient echter niet per se het geval te zijn. Huurder en verhuurder kunnen namelijk ook overeenkomen dat slechts een deel van de onroerende voorheffing ten laste van de huurder gelegd wordt.
Bovendien is het niet onoverkomelijk dat het gehuurde onroerend goed deel uitmaakt van een groter onroerend goed. Zo kan de gehuurde parkeerplaats gelegen zijn in een grotere parkeergarage of kan het winkelpand gelegen zijn in een gebouw met daarboven nog appartementen. In dergelijk geval kan het immers voorvallen dat de onroerende voorheffing voor het volledige gebouw in één keer aan de eigenaar-verhuurder wordt aangerekend. De huurder kan uiteraard enkel maar gehouden zijn tot zijn aandeel in de onroerende voorheffing voor het gehele onroerend goed. Een goede verdeelsleutel is dus belangrijk.
Niet alle huurovereenkomsten nemen overigens een aanvang per 1 januari maar is het perfect mogelijk dat de huurder bij aanvang of bij het einde van de huurovereenkomst, het onroerend goed slechts voor een deel van het jaar heeft gehuurd. Wederom dient hiervoor een pro rata verrekening te gebeuren waarbij de verhuurder de onroerende voorheffing dus niet voor een volledig jaar aan de huurder kan doorrekenen.
Het is dan ook steeds aangewezen om een kopie van het aanslagbiljet waarmee de onroerende voorheffing wordt aangerekend, mee te sturen met de betalingsuitnodiging.
Indien de onroerende voorheffing in uw huurovereenkomst al dan niet ten laste van de huurder gelegd werd, kan dit aspect tot slot natuurlijk het voorwerp van onderhandelingen uitmaken in geval van bijvoorbeeld een verlenging van de huurovereenkomst of een huurhernieuwing (bij handelshuur).
Heeft u vragen over de onroerende voorheffing of andere kosten en lasten met betrekking tot uw huurovereenkomst? Neem dan zeker contact op met onze specialisten huurrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren.
Maarten Verboven & Ilse De Geyter
