Zorgvuldige selectie of regelrechte discriminatie? Wees voorzichtig bij het kiezen van de geschikte koper of huurder!

Als vastgoedmakelaar-bemiddelaar is het niet altijd even gemakkelijk om in te schatten welke (al dan niet gevoelige) informatie kan worden opgevraagd en op basis van welke verkregen informatie je een selectie mag maken met het oog op het vinden van een kandidaat-koper of kandidaat-huurder.

Vermoeden van discriminatie

Ook een vastgoedmakelaar-bemiddelaar dient de discriminatiewetgeving uiteraard te respecteren.

U dient voorzichtig om te springen met de door u verkregen informatie van de kandidaat in kwestie. U dient ervoor te zorgen dat u op basis van de verkregen (al dan niet gevoelige) informatie een weloverwogen keuze maakt dewelke niet gebaseerd mag zijn op een reden dewelke discriminatoir kan worden bevonden. Indien een kandidaat-huurder of kandidaat-koper beschikt over geloofwaardige elementen die erop wijzen dat hij of zij wordt gediscrimineerd, dan bestaat er een vermoeden van discriminatie en is het aan u als vastgoedmakelaar om aan te tonen dat er geen sprake is van discriminatie.

Zo oordeelde de rechtbank reeds dat er sprake was van een directe discriminatie inzake een Belgische kandidaat-huurder van Afrikaanse origine die contact had opgenomen met de vastgoedmakelaar, dewelke haar had meegedeeld dat de eigenaar reeds een andere kandidaat had gekozen. Toen de man in kwestie nadien iemand anders vroeg om contact op te nemen met de makelaar, bleek het appartement wél nog vrij te zijn.

Ook de deontologie van de vastgoedmakelaar verbiedt expliciet discriminatie (artikel 1 van de Plichtenleer). Recent heeft het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars zich nog uitgesproken over een dossier waarbij een kandidaat-koper met een buitenlands klinkende naam een bod had gedaan op een woning. Het bod was lager dan de vraagprijs en voorzag in een opschortende voorwaarde tot het bekomen van een financiering. De klaagster beweerde  nadien geen bericht meer te hebben ontvangen. De betrokken vastgoedmakelaar gaf aan het bod telefonisch te hebben overgemaakt aan de eigenaars, waarna de makelaar telefonisch aan de klaagster zou hebben meegedeeld dat dit bod geweigerd werd. De makelaar kon het vermoeden van discriminatie op basis van nationaliteit en etnische afstamming kennelijk niet weerleggen, zodat de Uitvoerende Kamer het gepast vond om de vastgoedmakelaar tuchtrechtelijk te sanctioneren met een waarschuwing.  De Uitvoerende Kamer redeneerde dat het voor de klaagster duidelijk en concreet moet blijken dat de makelaar geen gerichte acties ten nadele van de klaagster wou ondernemen.

Het is aan de vastgoedmakelaar om het vermoeden van discriminatie desgevallend te weerleggen. Het is dan ook van belang om communicatie niet louter mondeling te doen, minstens telefoongesprekken schriftelijk te bevestigen met het oog op later bewijs. Enige voorzichtigheid is dus wel degelijk geboden. 

Selecteren versus discrimineren

Een zorgvuldige selectie van kandidaten onderscheidt zich van een discriminatie in die zin dat er bij deze laatste sprake is van een nadelige behandeling van een kandidaat omwille van een beschermd criterium (zijnde ras, huidskleur, nationaliteit, afkomst, nationale of etnische afstamming, handicap, geloof of levensbeschouwing, seksuele geaardheid, leeftijd, vermogen, burgerlijke staat, politieke overtuiging, syndicale overtuiging, gezondheidstoestand, een fysieke of genetische eigenschap, geboorte, sociale afkomst, geslacht en taal)

Als vastgoedmakelaar dient u echter een aantal van voormelde beschermde kenmerken op te vragen met het oog op het sluiten van een koop- of huurovereenkomst, zoals leeftijd en burgerlijke staat.

Een kandidaat-huurder selecteren staat uiteraard niet meteen gelijk aan een discriminatie, dit mede gelet op de contractvrijheid hetgeen een basisbeginsel uitmaakt. Indien de selectie evenwel gebaseerd wordt op een ongerechtvaardigd onderscheid zoals bijvoorbeeld origine, dan is deze selectie discriminerend.  Zo is het u vanzelfsprekend niet toegelaten om de huurprijs van een pand op te drijven als u de naam of het taalgebruik van de kandidaat te exotisch vindt klinken. Dergelijk onderscheid op basis van afkomst kan per definitie niet objectief of redelijk worden gerechtvaardigd en maakt zodoende discriminatie uit.

Een selectie van kandidaten is wel degelijk mogelijk, zij het voor zover dit gebeurt op basis van objectieve en relevante selectiecriteria (zoals bijvoorbeeld het niet bereikbaar zijn van een pand voor een rolstoelgebruiker, niet voldoende financiële middelen om de huur te betalen,…).

Solvabiliteitscheck: gerechtvaardigd?

Als voorzichtige vastgoedmakelaar zal u het inkomen van de kandidaat-huurder nagaan. Dit is toegelaten voor zover bepaalde inkomensbronnen (bijvoorbeeld vervangingsinkomen) niet hoe dan ook van tevoren worden geweigerd. Met andere woorden dienen alle inkomsten ongeacht de oorsprong ervan in overweging te worden genomen opdat de solvabiliteitscheck niet discriminatoir kan worden bevonden.

Zo oordeelde het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars reeds dat een vastgoedmakelaar die een kandidaat-huurder met een leefloon die om inlichtingen vroeg van tevoren reeds weerde en die geen onderzoek deed naar de hoogte van het leefloon, zich schuldig maakte aan discriminatie met een waarschuwing als sanctie en het volgen van deontologische opleidingen tot gevolg.

U krijgt opdracht om te discrimineren, wat nu?

U tracht als vastgoedmakelaar te voldoen aan de wensen van uw opdrachtgever voor het vinden van een koper of huurder. Indien uw opdrachtgever u echter opdracht geeft om in de selectie van de kandidaten te discrimineren, dient u de opdracht – zowel op burgerlijk als op deontologisch vlak – te weigeren.

In uw bemiddelingsovereenkomst kan hiertoe een antidiscriminatieclausule worden opgenomen waarbij u in geval van dergelijke vraag de overeenkomst als ontbonden beschouwd zonder enige vergoeding verschuldigd te zijn.

Conclusie: selecteer voorzichtig! 

Als vastgoedmakelaar – maar ook als verhuurder of verkoper – dient u omzichtig te werk te gaan bij het kiezen van de geschikte koper of huurder. Geen enkele vorm van discriminatie wordt getolereerd, ook niet als dit onbewust of onbedoeld was. Discriminatie loert sneller om de hoek dan u denkt, dus laat u niet vangen!

Hebt u vragen of wenst u advies omtrent een zorgvuldige selectie van kandidaat-kopers en kandidaat-huurders, wenst u uw makelaarsopdracht te laten reviseren of bent u als makelaar opgeroepen om te verschijnen voor de uitvoerende kamer van het BIV of de rechtbank? Contacteer ons. We zorgen voor een ervaren specialist vastgoedrecht om u met de nodige expertise bij te staan.

Annelies Janssen & Frederic Rosiers