31 maart 2021

Welke mogelijkheden heeft u om uw huurovereenkomst op te zeggen?

Het is niet ondenkbaar dat u op een gegeven moment in uw leven een huurovereenkomst sluit als verhuurder dan wel huurder. Stel dat u om één of andere reden deze huurovereenkomst wenst op te zeggen. Hoe dient u dit dan te doen en waar moet u op letten? U leest hieronder de krachtlijnen.

Vooreerst zal gekeken moeten worden naar de kwalificatie van de huurovereenkomst. Betreft het een huurovereenkomst van gemeen recht, een woninghuurovereenkomst of een handelshuurovereenkomst?

Daarnaast zal u rekening dienen te houden met zowel de contractuele bepalingen als de wettelijke bepalingen van toepassing n.a.v. de kwalificatie van de huurovereenkomst.

 

Een huurovereenkomst van gemeen recht

Behoudens voor de (ver)huur van woningen en handelspanden waarin een handelszaak wordt uitgebaat dewelke automatisch onderhevig zijn aan specifieke regelgeving, zullen andere huurovereenkomsten (bv. met betrekking tot een garagebox, een kantoorruimte, een magazijn, etc.) onder het gemene huurrecht vallen.

Het gemene huurrecht geeft partijen een ruime contractuele vrijheid zodat voor wat betreft de opzegmogelijkheden gekeken zal moeten worden naar hetgeen overeengekomen werd in de huurovereenkomst. Hierbij zal evenwel een onderscheid gemaakt moeten worden of het een huurovereenkomst van bepaalde duur of van onbepaalde duur betreft.

 

Van bepaalde duur

Huurovereenkomsten naar gemeen recht van bepaalde duur kunnen gedurende de looptijd in principe niet opgezegd worden behoudens indien in de huurovereenkomst zelf een mogelijkheid tot opzeg werd opgenomen. Dit volgt uit het principe dat overeenkomsten partijen tot wet strekken, zo ook wat betreft de duur. Aangezien de duur bepaald is, hebben partijen er bewust voor gekozen zich voor deze bepaalde duur te verbinden.

Uit hetzelfde principe volgt dat partijen weliswaar in de huurovereenkomst kunnen overeenkomen om aan de verhuurder en/of huurder een opzegmogelijkheid toe te kennen. Het is mogelijk dat enkel aan de ene partij een opzegtermijn wordt toegekend en niet aan de andere partij. Ook wat betreft de in acht te nemen opzegtermijn, geldt het principe van de contractuele vrijheid.

U zal in uw huurovereenkomst moeten nagaan of er aan u als verhuurder of huurder al dan niet een opzegmogelijkheid werd toegekend en welke opzegtermijn u desgevallend in acht moet nemen.

 

Van onbepaalde duur

Is uw huurovereenkomst naar gemeen recht van onbepaalde duur, dan geldt dat deze door elke partij te allen tijde opzegbaar is mits inachtname van een redelijke opzegtermijn. Ook indien in de huurovereenkomst zelf geen opzegmogelijkheid werd overeengekomen.

Dit principe dient om te voorkomen dat men tot de eeuwigheid gebonden zou worden middels een huurovereenkomst van onbepaalde duur.

Wat beschouwd dient te worden als een redelijke opzegtermijn wordt beoordeeld op basis van de concrete omstandigheden.

 

Een woninghuurovereenkomst

Voor woninghuurovereenkomsten dient een onderscheid gemaakt te worden tussen schriftelijke woninghuurovereenkomsten die gesloten werden voor 1 januari 2019 (dewelke onder de toepassing van de vroegere federale Woninghuurwet vallen) en schriftelijke huurovereenkomsten gesloten op of na 1 januari 2019 (dewelke onder de toepassing van het Vlaams Woninghuurdecreet vallen). Mondelinge huurovereenkomsten vallen sowieso onder de toepassing van het Vlaams Woninghuurdecreet ongeacht of zij voor, op of na 1 januari 2019 gesloten zijn.

Daarnaast dient tevens een onderscheid gemaakt te worden tussen woninghuurovereenkomsten van korte duur of met een duur van 9 jaar. In principe geldt dat woninghuurovereenkomsten geacht worden te zijn aangegaan voor een duur van 9 jaar tenzij schriftelijk een duur van minder dan of gelijk aan 3 jaar werd overeengekomen in welk geval men spreekt van een woninghuurovereenkomst van korte duur.

Uitzonderingsgevallen (bv. huurovereenkomst voor het leven) worden voorlopig buiten beschouwing gelaten.

 

Negenjarige duur

Woninghuurovereenkomsten met een duur van 9 jaar eindigen niet automatisch bij het verstrijken ervan maar dienen opgezegd te worden ten minste 6 maanden voor het einde van de negenjarige duur bij gebreke waaraan de huurovereenkomst telkenmale onder dezelfde voorwaarden verlengd wordt voor 3 jaar. Voor huurovereenkomsten gesloten voor 1 januari 2019 gold deze opzegverplichting voor zowel de huurder als de verhuurder. Voor huurovereenkomsten gesloten op of na 1 januari geldt deze opzegverplichting enkel nog voor de verhuurder wat niet onlogisch is gelet op de volgende alinea.

De huurder kan de huurovereenkomst immers op ieder ogenblik opzeggen mits inachtname van een opzegtermijn van 3 maanden.

Indien de huurovereenkomst ten gevolge van deze opzegging evenwel een einde neemt gedurende de eerste 3 jaren, zal de huurder een vergoeding aan de verhuurder verschuldigd zijn. Deze vergoeding is gelijk aan 3 maanden, 2 maanden dan wel 1 maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt in respectievelijk het eerste, tweede dan wel derde jaar.

Op deze opzegtermijn en bijkomende vergoedingsplicht geldt echter een uitzondering zolang de woninghuurovereenkomst niet geregistreerd is binnen een termijn van 2 maanden na het sluiten van de huurovereenkomst. Dit geldt zowel voor huurovereenkomsten gesloten voor als op en na 1 januari 2019.

Ook de verhuurder heeft opzegmogelijkheden doch deze zijn gekoppeld aan bepaalde voorwaarden.

Vooreerst kan de verhuurder eveneens te allen tijde opzeggen om het pand werkelijk persoonlijk te betrekken of te laten betrekken door bepaalde familieleden. De verhuurder zal een opzegtermijn van 6 maanden in acht moeten nemen en de identiteit van diegene die het pand zal betrekken dienen te vermelden in de opzegging.

Voor huurovereenkomsten gesloten voor 1 januari 2019 geldt dat, indien de verhuurder opzegt om het pand te laten betrekken door bloedverwanten in de derde graad, de opzegtermijn van 6 maanden niet kan verstrijken voor het verstrijken van de eerste driejarige periode.

Voor huurovereenkomsten gesloten op of na 1 januari geldt sowieso dat de opzegtermijn van 6 maanden niet kan vestrijken voor het verstrijken van de eerste driejarige periode, ook indien de verhuurder het pand zelf wil betrekken of wil laten betrekken door nauwere bloedverwanten dan bloedverwanten in de 3e graad.

Partijen kunnen in de huurovereenkomst evenwel overeenkomen om deze opzegmogelijkheid voor de verhuurder te beperken of zelfs uit te sluiten.

Daarnaast kan de verhuurder tevens opzeggen om het pand weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren. Ook in dit geval bedraagt de in acht te nemen opzegtermijn 6 maanden. De kosten van de werken dienen meer te bedragen dan 3 jaar huur.

Voor huurovereenkomsten gesloten voor 1 januari 2019 geldt dat de verhuurder enkel maar kan opzeggen bij het verstrijken van de eerste of tweede driejarige periode. Bovendien dient de verhuurder de bouwvergunning, een uitvoerig bestek of een beschrijving van de werkzaamheden met gedetailleerde kostenraming aan de huurder ter kennis te brengen.

Voor huurovereenkomsten gesloten op of na 1 januari kan de verhuurder te allen tijde opzeggen doch geldt wel dat de opzegtermijn van 6 maanden niet mag verstrijken voor het verstrijken van de eerste driejarige periode. De verhuurder dient aan de huurder ofwel de verleende stedenbouwkundige vergunning ofwel een omstandig bestek of beschrijving met gedetailleerde kostenraming ofwel een aannemingsovereenkomst ter kennis te brengen.

Opnieuw kunnen partijen overeenkomen om deze opzegmogelijkheid te beperken of uit te sluiten.

Tot slot kan de verhuurder opzeggen zonder enig motief eveneens mits inachtname van een opzegtermijn van 6 maanden doch niet te allen tijde maar enkel bij het verstrijken van de eerste en tweede driejarige periode. In dat geval zal de verhuurder wel een vergoeding aan de huurder moeten betalen. Deze vergoeding is gelijk aan 9 of 6 maanden huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt bij het verstrijken van de eerste respectievelijk tweede driejarige periode.

Ook deze opzegmogelijkheid voor de verhuurder kunnen partijen contractueel beperken of uitsluiten.

 

Duur korter of gelijk aan 3 jaar

Een woninghuurovereenkomst van korte duur, zijnde minder dan of maximaal gelijk aan 3 jaar, dient door de huurder of de verhuurder opgezegd te worden met inachtname van een opzegtermijn van 3 maanden opdat zij zou eindigen bij het verstrijken van de korte duur. Bij gebreke aan opzegging wordt de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van 9 jaar.

Voor huurovereenkomsten gesloten voor 1 januari 2019 geldt dat de huurder niet over de mogelijkheid beschikt om te allen tijde op te zeggen mits inachtname van een opzegtermijn van 3 maanden, tenzij contractueel bepaald.

Met betrekking tot huurovereenkomsten gesloten op of na 1 januari 2019 werd deze mogelijkheid voor de huurder wel voorzien doch mits betaling door de huurder van een vergoeding gelijk aan anderhalve maand, één maand of een halve maand huur naargelang de huurovereenkomst eindigt gedurende het eerste, tweede of derde jaar.

De verhuurder kan een woninghuurovereenkomst van korte duur niet opzeggen behoudens, zoals hierboven reeds aangegeven, bij het verstrijken van de korte duur.

 

Handelshuur

Voor handelshuurovereenkomsten (behoudens pop-up handelshuurovereenkomsten) geldt dat de duur niet korter mag zijn dan 9 jaar.

De huurder kan de handelshuurovereenkomst bij het verstrijken van elke driejarige periode opzeggen mits hij een opzegtermijn van 6 maanden in acht neemt.

Aan de verhuurder wordt niet automatisch een mogelijkheid tot opzegging toegekend. Opdat de verhuurder kan opzeggen, dient dit uitdrukkelijk in de handelshuurovereenkomst opgenomen te zijn.

Ook voor de verhuurder geldt desgevallend dat hij kan opzeggen bij het verstrijken van elke driejarige periode doch mits hij een opzegtermijn van 1 jaar in acht neemt en enkel indien hij in het handelspand zelf (of bepaalde familieleden) een handel wenst uit te oefenen.

 

Hoe opzeggen en wanneer vangt de opzegtermijn aan

Een opzegging stuurt u best steeds per aangetekende post of per deurwaardersexploot. Zo kan er geen discussie zijn over de datum van de opzegging nu een opzegtermijn in principe een aanvang neemt op de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de opzegging gedaan werd.

 

Minnelijke oplossing?

Los van bovenstaande opzegmogelijkheden, staat het partijen natuurlijk altijd vrij om overeen te komen om in onderling akkoord een einde te stellen aan de huurovereenkomst, al dan niet gekoppeld aan bepaalde voorwaarden.

Specifiek met betrekking tot handelshuurovereenkomsten dient benadrukt te worden dat een minnelijke vervroegde beëindiging van de handelshuurovereenkomst niet zomaar bij eenvoudig geschrift kan geschieden doch wel dient te gebeuren door een verklaring voor de vrederechter af te leggen of middels een notariële akte.

 

Heeft u vragen over de opzeg van uw huurovereenkomst of wenst u dat wij uw huurovereenkomst en uw mogelijkheden bekijken? Neem dan zeker contact op met onze specialisten huurrecht mr. Maarten Verboven en mr. Ilse De Geyter zodat wij u op maat kunnen adviseren.

 

Maarten Verboven en Ilse De Geyter

Ilse De Geyter

Ilse De Geyter is in de expertise bouw- en vastgoedrecht actief in bouwgeschillen en huur verhuur van onroerend goed. Haar directe communicatie, daadkracht en persoonlijke ervaring in eigen bouwprojecten komen van pas bij (zowel minnelijke als gerechtelijke) expertises en de opvolging van bouwgeschillen. Zij staat verschillende cliënten bij in de huur verhuur van vastgoed. In de expertise ondernemingsrecht is zij actief in contractenrecht, commerciële geschillen, tuchtrecht en incasso.

Zij is proactief, direct, resultaatgericht en nabij in de uitvoering.

Ilse De Geyter - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Jana Kern

Zij staat vooral de ondernemer, maar ook de werknemer bij in binnen- en buitenland, en dit in 6 talen. Deze meertalige ondersteuning zorgt ervoor dat internationale ondernemingen op maat worden geholpen in hun eigen taal.

Zij is energiek, perfectionistisch en gedreven om ieder project tot een goed einde te brengen.

Jana Kern - Advocaat Social recht en arbeidsrecht

Frederic Rosiers

Frederic Rosiers is actief in de praktijkgebieden “vennootschaps- en ondernemingsrecht” en “bouw, vastgoed en projectontwikkeling”. Hij behandelt dossiers inzake aandeelhoudersgeschillen, aandelentransacties, distributierecht en vastgoedtransacties, met inbegrip van erfpacht- vruchtgebruik- en opstalconstructies. Door zijn ervaring en pragmatische aanpak vertalen de contracten het bereikte commerciële evenwicht en anticiperen zij op mogelijke geschillen. Als opgeleid bemiddelaar worden geschillen indien mogelijk buiten de rechtbank om geregeld.

Frederic Rosiers - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht - ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Reiner Tijs

Reiner Tijs is gespecialiseerd in het overheidsrecht en het omgevingsrecht (ruimtelijke ordening, stedenbouw en milieu). Hij kan bogen op ruime expertise, jarenlange ervaring en een breed netwerk.

Reiner Tijs - Advocaat overheidsrecht en omgevingsrecht

Frédéric Dupon

Hij behandelt vooral dossiers die verband houden met het verbintenissenrecht, het bouwrecht en het handels- en economisch recht in ruime zin, met inbegrip van het zeerecht.

Frédéric Dupon - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Sidney Van Wellen

Sidney Van Wellen studeerde in 2013 af als Master in de Rechten aan de Universiteit te Antwerpen en is sindsdien advocaat aan de Antwerpse Balie. Hij is advocaat bij Forum Advocaten sedert september 2018.

Hij is pragmatisch en betrokken om zo het best mogelijke resultaat te bereiken.

Sidney Van Wellen - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Joram Maes

Joram Maes studeerde in 2015 af aan de Universiteit te Antwerpen als Master in de rechten en begon zijn carrière als advocaat in januari 2016 bij Forum Advocaten.

Hij is enthousiast, creatief en openhartig, eigenschappen die hij ook overbrengt in de behandeling van dossiers.

Joram Maes - Advocaat bouwrecht, overheidsrecht en omgevingsrecht

Annelies Janssen

Annelies Janssen behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen na in 2015 een Erasmus programma te hebben gevolgd in Zweden (Uppsala University).

Zij is optimistisch, warmhartig en oprecht.

Annelies Janssen - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Maxime Jeanray

Maxime behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen.

Hij is flexibel, positief en zet zijn schouders vol engagement onder verschillende projecten.

Maxime Jeanray - Advocaat Arbeidsrecht en sociaal recht

Inge van den Dorpel

Inge studeerde, na een eerdere opleiding aan het Koninklijk Muziekconservatorium te Brussel en een opleiding vertaler aan de Universiteit van Antwerpen, in 2016 af aan de Vrije Universiteit Brussel als Master in de rechten en begon haar carrière als advocaat in juni 2016 aan de balie Brussel.

Inge van den Dorpel - Advocaat Bouwrecht, omgevingsrecht en overheidsrecht

Maarten Verboven

Maarten is in 2017 afgestudeerd als Master in de rechten aan de Universiteit te Antwerpen na tevens een opleiding Rechtspraktijk aan de Karel de Grote Hogeschool te Antwerpen te hebben voltooid.

Hij is sociaal, gedreven en volhardend.

Maarten Verboven - Advocaat vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Geert de Hoon

Geert is advocaat bij Forum Advocaten sinds oktober 2019 en legt zich binnen het kantoor hoofdzakelijk toe op bijstand aan KMO’s en vrije beroepen in het burgerlijk recht en het ondernemingsrecht. Hij staat cliënten bij tijdens de opmaak van contracten, onderhandelingen en adviesverlening alsook tijdens het voeren van procedures voor de burgerlijke hoven en rechtbanken. Verder staat hij cliënten graag bij in dossiers inzake het onderwijsrecht.

Geert de Hoon - Advocaat bouwrecht en ondernemingsrecht

Roxanne Verelst

Roxanne behandelt binnen het kantoor hoofdzakelijk dossiers met betrekking tot de bijstand van KMO’s, particulieren en vrije beroepen in burgerlijke en handelszaken, alsook zaken binnen het vennootschapsrecht en het vastgoedrecht.

Roxanne Verelst - Advocaat ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Justine Heureux

Justine behaalde in 2020 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen en in 2021 de titel van Master in het vennootschapsrecht aan de Katholieke Universiteit van Leuven.

Justine is oprecht, warmhartig en enthousiast. Zij behandelt uw dossier met veel zorg.

Justine Heureux - Advocaat vennootschapsrecht

Inne Royackers

Inne Royackers behaalde in juni 2022 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Katholieke Universiteit Leuven, waarbij ze zich specialiseerde in het privaat- en strafrecht. Gedurende haar opleiding studeerde ze een half jaar aan l’Université Jean Moulin III te Lyon (Frankrijk). Haar masterscriptie schreef ze onder het promotorschap van prof. dr. B. Tilleman over de aansprakelijkheid van bouwactoren in een bouwteam.

Sinds september 2022 is Inne ingeschreven als advocaat aan de Antwerpse balie. Bij Forum Advocaten legt ze zich vooral toe op bouw- en vastgoedrecht.

Inne Royackers - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Jill Naets

Inne Royackers behaalde in juni 2022 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Katholieke Universiteit Leuven, waarbij ze zich specialiseerde in het privaat- en strafrecht. Gedurende haar opleiding studeerde ze een half jaar aan l’Université Jean Moulin III te Lyon (Frankrijk). Haar masterscriptie schreef ze onder het promotorschap van prof. dr. B. Tilleman over de aansprakelijkheid van bouwactoren in een bouwteam.

Sinds september 2022 is Inne ingeschreven als advocaat aan de Antwerpse balie. Bij Forum Advocaten legt ze zich vooral toe op bouw- en vastgoedrecht.

Jill Naets - Advocaat arbeidsrecht en sociaal recht

Yani Brems

Yani Brems behaalde in 2023 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen. Zij is advocaat bij Forum advocaten sinds mei 2024 en behandelt binnen het kantoor vooral dossiers inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw.

Yani Brems - Advocaat bouwrecht en omgevingsrecht