17 april 2020

De vereiste meerderheid binnen de VME voor de afbraak en heropbouw van een verouderd appartementsgebouw: ziet u het bos nog door de bomen?

Het Grondwettelijk Hof heeft in een arrest van 20.02.2020 de huidige wettelijke regeling omtrent de meerderheid vereist binnen de VME om op geldige wijze te beslissen tot het afbreken en heropbouwen van een appartementencomplex vernietigd. De regeling was nochtans recent nog maar pas, op 01.01.2019, veranderd via het hernieuwd toepassingsgebied van de wet op de mede-eigendom.

 

De historische voorgaanden

Tot 01.01.2019 kon de VME onder de oude wetgeving enkel met unanimiteit van de stemmen beslissen om tot volledige afbraak en wederopbouw van een appartementsgebouw over te gaan. Met de wetswijziging van artikel 577-7, §1, 2° van het Burgerlijk Wetboek, kon de VME vanaf 01.01.2019 echter plots met een meerderheid van 4/5de van de stemmen beslissen over dergelijke afbraak en wederopbouw.

De bedoeling van de wetswijziging was om de renovatie van het verouderde gebouwenpatrimonium in België te kunnen stimuleren en zo de aanpassing ervan aan de wettelijke normen te bespoedigen. Op die manier kon tevens de woonkwaliteit en de veiligheid van de bewoners verbeterd worden. De unanimiteitsvereiste die voordien bestond blokkeerde daarbij veel dossiers, reden waarom de wijziging zich opdrong.

De insteek was dus zeker lovenswaardig, doch het kan niet onder stoelen of banken gestoken worden dat het een revolutionaire wijziging betrof die vrij ingrijpend was ten aanzien van het individueel mede-eigendomsrecht. Niet langer alle mede-eigenaars dienden immers akkoord te zijn voor de heropbouw en afbraak. Er rezen dan ook al snel vragen bij de praktische haalbaarheid en de vrees voor procedures stak tevens de kop op.  De wetgever dacht echter wel degelijk voldoende waarborgen ingebouwd te hebben ter bescherming van de individuele mede-eigenaars.

 

Volstond simpelweg een 4/5e meerderheid?

Het louter verzamelen van een 4/5e meerderheid volstond immers niet. Er diende namelijk ook een bijkomende voorwaarde vervuld te worden. Minstens één van de volgende redenen voor de afbraak, dewelke in concreto in de wet opgesomd werden, moest immers voorliggen in de praktijk:

  • Hygiënische redenen;
  • Veiligheidsredenen;
  • De kostprijs om het appartementsgebouw terug in regel te krijgen met de wettelijke verplichtingen is buitensporig

 

De bedoeling van het opsommen van deze redenen als extra voorwaarde was het vermijden dat mede-eigenaars kozen voor de afbraak en heropbouw louter omwille van speculatieve doeleinden. Indien bovenvermelde redenen ontbraken, was er dus nog steeds unanimiteit vereist.

Bovendien voorzag de wetgever in een tegemoetkoming voor de mede-eigenaar die dergelijke volledige heropbouw niet kon financieren zodat deze niet zomaar voor het blok gezet kon worden. Zo kon de desbetreffende mede-eigenaar afstand doen van zijn privatieve kavel aan de andere mede-eigenaars voor zover de waarde van zijn kavel lager was dan de bijdragen in de totale kostprijs van de werken. Er diende dan een onderling akkoord gesloten te worden dan wel door de vrederechter een compensatie vastgelegd te worden.

                                                        

Waarom vernietigde het Grondwettelijk Hof deze wetswijziging?

Het Hof meende echter dat de ingebouwde waarborgen toch niet voldoende waren ter bescherming van het eigendomsrecht van de mede-eigenaars. Het Grondwettelijk Hof wees op het feit dat elke inmenging in het eigendomsrecht een billijk evenwicht moet vertonen tussen de vereisten van het algemeen belang en het recht op het ongestoord genot van de eigendom, waarbij er een redelijk verband van evenredigheid moet bestaan tussen de aangewende middelen en het nagestreefde doel en dat dit in casu niet het geval was.

Het gevolg van deze beslissing van het Hof is dat beslissingen tot heropbouw en afbraak van een appartementencomplex momenteel niet langer genomen kunnen worden met een 4/5e meerderheid maar opnieuw enkel genomen kunnen worden indien er unanimiteit voorligt.

Het Hof schoot de 4/5e meerderheid echter nog niet volledig af en oordeelde dat de wetgever de keuze voor een 4/5e meerderheid zou kunnen behouden, mits het inbouwen van extra waarborgen ter bescherming van het eigendomsrecht van de mede-eigenaars. Concreet wenste het Grondwettelijk Hof dat in de wet ingelast werd dat indien er besloten wordt tot wederopbouw/afbraak met een 4/5e meerderheid, de VME zich dan dient te wenden tot de vrederechter.

Deze laatste zal zich dan buigen over het vraagstuk van de wettigheid van de beslissing en kan eventueel aan een deskundige advies vragen omtrent de vraag of het bedrag van de compensatie correct is.

Zo wordt er volgens het Grondwettelijk Hof, en naar onze mening terecht, een nuttige extra waarborg ingebouwd tegen de verregaande inmenging in het eigendomsrecht.

 

Wat als er nu reeds besloten werd tot afbraak en wederopbouw?

In dat geval dient het onderscheid gemaakt te worden tussen 2 situaties.

Indien de beslissing reeds genomen werd op de algemene vergadering, doch nog niet ouder is dan 4 maanden, kan deze beslissing alsnog aangevochten worden bij de vrederechter zoals dit steeds het geval is voor onregelmatige, onrechtmatige of bedrieglijke beslissingen.

Indien de beslissing echter reeds ouder dan 4 maanden is, is er onduidelijkheid. De vraag is dan of de beslissing ongeldig is en of ze dan in dat geval vernietigd kan worden omdat ze genomen werd op basis van een vernietigde bepaling. De wetgever doet er goed aan hierover meer duidelijkheid te verschaffen in zijn reparatiewet.

 

Sid Van Wellen & Ilse De Geyter

Ilse De Geyter

Ilse De Geyter is in de expertise bouw- en vastgoedrecht actief in bouwgeschillen en huur verhuur van onroerend goed. Haar directe communicatie, daadkracht en persoonlijke ervaring in eigen bouwprojecten komen van pas bij (zowel minnelijke als gerechtelijke) expertises en de opvolging van bouwgeschillen. Zij staat verschillende cliënten bij in de huur verhuur van vastgoed. In de expertise ondernemingsrecht is zij actief in contractenrecht, commerciële geschillen, tuchtrecht en incasso.

Zij is proactief, direct, resultaatgericht en nabij in de uitvoering.

Ilse De Geyter - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Jana Kern

Zij staat vooral de ondernemer, maar ook de werknemer bij in binnen- en buitenland, en dit in 6 talen. Deze meertalige ondersteuning zorgt ervoor dat internationale ondernemingen op maat worden geholpen in hun eigen taal.

Zij is energiek, perfectionistisch en gedreven om ieder project tot een goed einde te brengen.

Jana Kern - Advocaat Social recht en arbeidsrecht

Frederic Rosiers

Frederic Rosiers is actief in de praktijkgebieden “vennootschaps- en ondernemingsrecht” en “bouw, vastgoed en projectontwikkeling”. Hij behandelt dossiers inzake aandeelhoudersgeschillen, aandelentransacties, distributierecht en vastgoedtransacties, met inbegrip van erfpacht- vruchtgebruik- en opstalconstructies. Door zijn ervaring en pragmatische aanpak vertalen de contracten het bereikte commerciële evenwicht en anticiperen zij op mogelijke geschillen. Als opgeleid bemiddelaar worden geschillen indien mogelijk buiten de rechtbank om geregeld.

Frederic Rosiers - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht - ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Reiner Tijs

Reiner Tijs is gespecialiseerd in het overheidsrecht en het omgevingsrecht (ruimtelijke ordening, stedenbouw en milieu). Hij kan bogen op ruime expertise, jarenlange ervaring en een breed netwerk.

Reiner Tijs - Advocaat overheidsrecht en omgevingsrecht

Frédéric Dupon

Hij behandelt vooral dossiers die verband houden met het verbintenissenrecht, het bouwrecht en het handels- en economisch recht in ruime zin, met inbegrip van het zeerecht.

Frédéric Dupon - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Sidney Van Wellen

Sidney Van Wellen studeerde in 2013 af als Master in de Rechten aan de Universiteit te Antwerpen en is sindsdien advocaat aan de Antwerpse Balie. Hij is advocaat bij Forum Advocaten sedert september 2018.

Hij is pragmatisch en betrokken om zo het best mogelijke resultaat te bereiken.

Sidney Van Wellen - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Joram Maes

Joram Maes studeerde in 2015 af aan de Universiteit te Antwerpen als Master in de rechten en begon zijn carrière als advocaat in januari 2016 bij Forum Advocaten.

Hij is enthousiast, creatief en openhartig, eigenschappen die hij ook overbrengt in de behandeling van dossiers.

Joram Maes - Advocaat bouwrecht, overheidsrecht en omgevingsrecht

Annelies Janssen

Annelies Janssen behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen na in 2015 een Erasmus programma te hebben gevolgd in Zweden (Uppsala University).

Zij is optimistisch, warmhartig en oprecht.

Annelies Janssen - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Maxime Jeanray

Maxime behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen.

Hij is flexibel, positief en zet zijn schouders vol engagement onder verschillende projecten.

Maxime Jeanray - Advocaat Arbeidsrecht en sociaal recht

Inge van den Dorpel

Inge studeerde, na een eerdere opleiding aan het Koninklijk Muziekconservatorium te Brussel en een opleiding vertaler aan de Universiteit van Antwerpen, in 2016 af aan de Vrije Universiteit Brussel als Master in de rechten en begon haar carrière als advocaat in juni 2016 aan de balie Brussel.

Inge van den Dorpel - Advocaat Bouwrecht, omgevingsrecht en overheidsrecht

Maarten Verboven

Maarten is in 2017 afgestudeerd als Master in de rechten aan de Universiteit te Antwerpen na tevens een opleiding Rechtspraktijk aan de Karel de Grote Hogeschool te Antwerpen te hebben voltooid.

Hij is sociaal, gedreven en volhardend.

Maarten Verboven - Advocaat vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Geert de Hoon

Geert is advocaat bij Forum Advocaten sinds oktober 2019 en legt zich binnen het kantoor hoofdzakelijk toe op bijstand aan KMO’s en vrije beroepen in het burgerlijk recht en het ondernemingsrecht. Hij staat cliënten bij tijdens de opmaak van contracten, onderhandelingen en adviesverlening alsook tijdens het voeren van procedures voor de burgerlijke hoven en rechtbanken. Verder staat hij cliënten graag bij in dossiers inzake het onderwijsrecht.

Geert de Hoon - Advocaat bouwrecht en ondernemingsrecht

Roxanne Verelst

Roxanne behandelt binnen het kantoor hoofdzakelijk dossiers met betrekking tot de bijstand van KMO’s, particulieren en vrije beroepen in burgerlijke en handelszaken, alsook zaken binnen het vennootschapsrecht en het vastgoedrecht.

Roxanne Verelst - Advocaat ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Justine Heureux

Justine behaalde in 2020 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen en in 2021 de titel van Master in het vennootschapsrecht aan de Katholieke Universiteit van Leuven.

Justine is oprecht, warmhartig en enthousiast. Zij behandelt uw dossier met veel zorg.

Justine Heureux - Advocaat vennootschapsrecht

Inne Royackers

Inne Royackers behaalde in juni 2022 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Katholieke Universiteit Leuven, waarbij ze zich specialiseerde in het privaat- en strafrecht. Gedurende haar opleiding studeerde ze een half jaar aan l’Université Jean Moulin III te Lyon (Frankrijk). Haar masterscriptie schreef ze onder het promotorschap van prof. dr. B. Tilleman over de aansprakelijkheid van bouwactoren in een bouwteam.

Sinds september 2022 is Inne ingeschreven als advocaat aan de Antwerpse balie. Bij Forum Advocaten legt ze zich vooral toe op bouw- en vastgoedrecht.

Inne Royackers - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Jill Naets

Jill Naets behaalde in 2023 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Universiteit Antwerpen, waarbij ze zich specialiseerde in het sociaal recht en het strafrecht. Eerder behaalde ze ook de professionele bachelor bedrijfsmanagement – rechtspraktijk aan de Karel de Grote Hogeschool te Antwerpen.

Ze is sinds 2023 advocaat bij Forum Advocaten en ze legt zich binnen het kantoor vooral toe op het sociaal recht (arbeidsrecht en socialezekerheidsrecht). Ze is behulpzaam, nauwkeurig en proactief.

Jill Naets - Advocaat arbeidsrecht en sociaal recht

Yani Brems

Yani Brems behaalde in 2023 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen. Zij is advocaat bij Forum advocaten sinds mei 2024 en behandelt binnen het kantoor vooral dossiers inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw.

Yani Brems - Advocaat bouwrecht en omgevingsrecht