24 maart 2020

Categorieën: Aanneming, Vastgoedrecht

Een nietig aannemingscontract gelet op de uitvoering van onvergunde werken: toch nog recht op vergoeding als aannemer?

Stel, u voert als aannemer een aantal werkzaamheden uit conform het aannemingscontract dat u sloot met de bouwheer. Tijdens de uitvoering van de werken komt aan het licht dat hiervoor niet de nodige vergunningen voorhanden zijn omdat de bouwheer/de architect naliet om deze aan te vragen, waardoor er dus inbreuken op de stedenbouwkundige regelgeving werden begaan.

De aannemingsovereenkomst die u sloot is dan ook absoluut nietig want zij is strijdig met de openbare orde. De nietigheid strekt zich daarbij uit tot de gehele overeenkomst en op alle werken die één geheel vormen met de vergunningsplichtige werken. Aan de overeenkomst kan dus geen rechtsgevolg meer verleend worden. Elke vordering van u als aannemer die gebaseerd is op de nietige overeenkomst is dan ook onontvankelijk wegens gebrek aan wettige/rechtmatige betaling en ook de bouwheer kan zich niet langer beroep op uitvoering van de overeenkomst. De bouwheer meent op basis hiervan betaling van uw facturen in te kunnen houden, ook al was het nochtans zijn taak of van zijn architect om de stedenbouwkundige toelatingen te bekomen. Dient u zich hier als aannemer zomaar bij neer te leggen of kan u toch betaling van uw facturen eisen?

 

Het relevante criterium: waren de werken nuttig?

Het hof van beroep te Gent oordeelde op 7 juni 2019 dat in zulke situatie de bouwheer wel degelijk een vergoeding aan de aannemer dient te betalen. Omdat het contract absoluut nietig was, oordeelde het hof dat de partijen terug in de toestand moesten geplaatst worden alsof er nooit gecontracteerd geweest zou zijn en dat teruggave moet gebeuren in natura of bij equivalent. De teruggave in natura was in casu uiteraard niet mogelijk, waardoor de teruggave bij equivalent diende te gebeuren.

Het hof baseerde zich hiervoor op de theorie van de verrijking zonder oorzaak. Het hof meende dat indien de aannemer geen vergoeding zou krijgen, de bouwheer zich verrijkte zonder oorzaak omdat de door hem gevraagde werken wel uitgevoerd werden, doch hij er niet voor zou moeten betalen. Dit was een onredelijke situatie omdat de werken immers wel waren uitgevoerd en wel degelijk een nut hadden voor de bouwheer.   

Het hof meende, naar onze mening terecht, dat een aannemer gerechtigd is op vergoeding voor de kostprijs van de door hem uitgevoerde werken en de verwerkte materialen, voor zover zij nut hadden voor de bouwheer. Dat de werken daarbij een onwettige toestand veroorzaakten is daarbij van geen belang. Dit is ook begrijpelijk nu het niet aan de aannemer is om voor de nodige vergunningen te zorgen en hij niet de dupe mag zijn van het feit dat de bouwheer zijn huiswerk niet deed.

 

Kunnen alle werken vergoed worden?

U kan als aannemer een vergoeding vragen voor de geleverde arbeid alsook de aangewende materialen. Voor de verwachte winst kan u echter geen vergoeding meer vragen. Immers, dergelijke vergoeding kan niet meer onder het ‘nutscriterium’ ondergebracht worden.

De conclusie is dat u als aannemer uw werkzaamheden nog vergoed kan zien, maar niet de verwachte winst. In deze is voorkomen dan ook beter dan genezen en gaat u als aannemer best na of er een goedgekeurd plan van de architect voorligt of vraagt u bij de bouwheer na of er effectief een vergunning werd bekomen vooraleer u uw werkzaamheden aanvat.

 

Sid Van Wellen & Ilse De Geyter

Ilse De Geyter

Ilse De Geyter is in de expertise bouw- en vastgoedrecht actief in bouwgeschillen en huur verhuur van onroerend goed. Haar directe communicatie, daadkracht en persoonlijke ervaring in eigen bouwprojecten komen van pas bij (zowel minnelijke als gerechtelijke) expertises en de opvolging van bouwgeschillen. Zij staat verschillende cliënten bij in de huur verhuur van vastgoed. In de expertise ondernemingsrecht is zij actief in contractenrecht, commerciële geschillen, tuchtrecht en incasso.

Zij is proactief, direct, resultaatgericht en nabij in de uitvoering.

Ilse De Geyter - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Jana Kern

Zij staat vooral de ondernemer, maar ook de werknemer bij in binnen- en buitenland, en dit in 6 talen. Deze meertalige ondersteuning zorgt ervoor dat internationale ondernemingen op maat worden geholpen in hun eigen taal.

Zij is energiek, perfectionistisch en gedreven om ieder project tot een goed einde te brengen.

Jana Kern - Advocaat Social recht en arbeidsrecht

Frederic Rosiers

Frederic Rosiers is actief in de praktijkgebieden “vennootschaps- en ondernemingsrecht” en “bouw, vastgoed en projectontwikkeling”. Hij behandelt dossiers inzake aandeelhoudersgeschillen, aandelentransacties, distributierecht en vastgoedtransacties, met inbegrip van erfpacht- vruchtgebruik- en opstalconstructies. Door zijn ervaring en pragmatische aanpak vertalen de contracten het bereikte commerciële evenwicht en anticiperen zij op mogelijke geschillen. Als opgeleid bemiddelaar worden geschillen indien mogelijk buiten de rechtbank om geregeld.

Frederic Rosiers - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht - ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Reiner Tijs

Reiner Tijs is gespecialiseerd in het overheidsrecht en het omgevingsrecht (ruimtelijke ordening, stedenbouw en milieu). Hij kan bogen op ruime expertise, jarenlange ervaring en een breed netwerk.

Reiner Tijs - Advocaat overheidsrecht en omgevingsrecht

Frédéric Dupon

Hij behandelt vooral dossiers die verband houden met het verbintenissenrecht, het bouwrecht en het handels- en economisch recht in ruime zin, met inbegrip van het zeerecht.

Frédéric Dupon - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Sidney Van Wellen

Sidney Van Wellen studeerde in 2013 af als Master in de Rechten aan de Universiteit te Antwerpen en is sindsdien advocaat aan de Antwerpse Balie. Hij is advocaat bij Forum Advocaten sedert september 2018.

Hij is pragmatisch en betrokken om zo het best mogelijke resultaat te bereiken.

Sidney Van Wellen - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Joram Maes

Joram Maes studeerde in 2015 af aan de Universiteit te Antwerpen als Master in de rechten en begon zijn carrière als advocaat in januari 2016 bij Forum Advocaten.

Hij is enthousiast, creatief en openhartig, eigenschappen die hij ook overbrengt in de behandeling van dossiers.

Joram Maes - Advocaat bouwrecht, overheidsrecht en omgevingsrecht

Annelies Janssen

Annelies Janssen behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen na in 2015 een Erasmus programma te hebben gevolgd in Zweden (Uppsala University).

Zij is optimistisch, warmhartig en oprecht.

Annelies Janssen - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Maxime Jeanray

Maxime behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen.

Hij is flexibel, positief en zet zijn schouders vol engagement onder verschillende projecten.

Maxime Jeanray - Advocaat Arbeidsrecht en sociaal recht

Inge van den Dorpel

Inge studeerde, na een eerdere opleiding aan het Koninklijk Muziekconservatorium te Brussel en een opleiding vertaler aan de Universiteit van Antwerpen, in 2016 af aan de Vrije Universiteit Brussel als Master in de rechten en begon haar carrière als advocaat in juni 2016 aan de balie Brussel.

Inge van den Dorpel - Advocaat Bouwrecht, omgevingsrecht en overheidsrecht

Maarten Verboven

Maarten is in 2017 afgestudeerd als Master in de rechten aan de Universiteit te Antwerpen na tevens een opleiding Rechtspraktijk aan de Karel de Grote Hogeschool te Antwerpen te hebben voltooid.

Hij is sociaal, gedreven en volhardend.

Maarten Verboven - Advocaat vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Geert de Hoon

Geert is advocaat bij Forum Advocaten sinds oktober 2019 en legt zich binnen het kantoor hoofdzakelijk toe op bijstand aan KMO’s en vrije beroepen in het burgerlijk recht en het ondernemingsrecht. Hij staat cliënten bij tijdens de opmaak van contracten, onderhandelingen en adviesverlening alsook tijdens het voeren van procedures voor de burgerlijke hoven en rechtbanken. Verder staat hij cliënten graag bij in dossiers inzake het onderwijsrecht.

Geert de Hoon - Advocaat bouwrecht en ondernemingsrecht

Roxanne Verelst

Roxanne behandelt binnen het kantoor hoofdzakelijk dossiers met betrekking tot de bijstand van KMO’s, particulieren en vrije beroepen in burgerlijke en handelszaken, alsook zaken binnen het vennootschapsrecht en het vastgoedrecht.

Roxanne Verelst - Advocaat ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Justine Heureux

Justine behaalde in 2020 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen en in 2021 de titel van Master in het vennootschapsrecht aan de Katholieke Universiteit van Leuven.

Justine is oprecht, warmhartig en enthousiast. Zij behandelt uw dossier met veel zorg.

Justine Heureux - Advocaat vennootschapsrecht

Inne Royackers

Inne Royackers behaalde in juni 2022 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Katholieke Universiteit Leuven, waarbij ze zich specialiseerde in het privaat- en strafrecht. Gedurende haar opleiding studeerde ze een half jaar aan l’Université Jean Moulin III te Lyon (Frankrijk). Haar masterscriptie schreef ze onder het promotorschap van prof. dr. B. Tilleman over de aansprakelijkheid van bouwactoren in een bouwteam.

Sinds september 2022 is Inne ingeschreven als advocaat aan de Antwerpse balie. Bij Forum Advocaten legt ze zich vooral toe op bouw- en vastgoedrecht.

Inne Royackers - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Jill Naets

Jill Naets behaalde in 2023 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Universiteit Antwerpen, waarbij ze zich specialiseerde in het sociaal recht en het strafrecht. Eerder behaalde ze ook de professionele bachelor bedrijfsmanagement – rechtspraktijk aan de Karel de Grote Hogeschool te Antwerpen.

Ze is sinds 2023 advocaat bij Forum Advocaten en ze legt zich binnen het kantoor vooral toe op het sociaal recht (arbeidsrecht en socialezekerheidsrecht). Ze is behulpzaam, nauwkeurig en proactief.

Jill Naets - Advocaat arbeidsrecht en sociaal recht

Yani Brems

Yani Brems behaalde in 2023 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen. Zij is advocaat bij Forum advocaten sinds mei 2024 en behandelt binnen het kantoor vooral dossiers inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw.

Yani Brems - Advocaat bouwrecht en omgevingsrecht