18 maart 2020
Heeft het houden van huisdieren een invloed op uw huurovereenkomst of huurprijs?
Je kan er in onze huidige maatschappij niet meer om heen. Of het nu een hond, een kat dan wel een konijn is, bijna iedereen en bijna elk gezin heeft wel één of meerdere huisdieren. Als je eigenaar bent van het onroerend goed waarin je woont, dien je je hierover geen zorgen te maken. Maar welk effect heeft het houden van huisdieren op je huurprijs als je huurt of verhuurt?
Kan het houden van huisdieren contractueel verboden worden?
Vaak wordt in de huurovereenkomst een clausule opgenomen die het houden van huisdieren verbiedt of onderhevig maakt aan een huurprijsverhoging dan wel toeslag of andere voorwaarden. Aangezien in de Belgische huurwetgeving geen specifieke regels met betrekking tot het houden van huisdieren zijn opgenomen, wordt veelal de contractuele vrijheid ingeroepen om dergelijke clausules te rechtvaardigen.
Het recht op bescherming van en respect voor het privéleven, het gezinsleven en de woning dat gewaarborgd wordt door artikel 8.1 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) strekt zich in de huidige maatschappij en sociale opvattingen echter eveneens uit tot huisdieren.
Clausules die een algemeen verbod op of beperkingen aan het houden van huisdieren opleggen dienen dus beoordeeld te worden in het licht van artikel 8.1 EVRM zodat steeds nagegaan zal moeten worden of er een legitiem doel wordt nagestreefd (legitimiteitstoets) en of het verbod dan wel de beperking in verhouding met dit doel staat (proportionaliteitstoets).
Zo zal een louter algemeen verbod op het houden van huisdieren in ieder geval ongeldig zijn.
Dan maar een contractuele verhoging van de huurprijs of een toeslag?
Kan u als verhuurder het houden van huisdieren dan koppelen aan een hogere huurprijs of een bijkomende toeslag?
In een recent vonnis diende de vrederechter van het kanton Willebroek zich over dergelijke situatie te buigen.
De verhuurder had er namelijk niet beter op gevonden om een clausule in de huurovereenkomst op te nemen die stelde dat indien de huurders zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder huisdieren zouden houden, zij een procentuele verhoging (25%) van de huurprijs verschuldigd zouden zijn.
Aangezien de huurders enerzijds inderdaad huisdieren hielden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder doch anderzijds weigerden de procentuele verhoging te betalen, stapte de verhuurder naar de vrederechter.
De vrederechter van het kanton Willebroek oordeelde dat voornoemde clausule de proportionaliteitstoets van artikel 8.1 EVRM niet doorstaat.
Hoewel het perfect begrijpelijk is dat je als verhuurder de goede staat van de woning die je verhuurt wenst te beschermen, staat het houden van huisdieren koppelen aan een huurprijsverhoging wegens de mogelijke (extra) schade die deze huisdieren zouden kunnen aanrichten niet in verhouding met het nagestreefde doel (bescherming van de staat van het verhuurde goed).
Het niet betalen van de contractueel bepaalde procentuele verhoging wegens het houden van huisdieren door de huurders maakte voor de vrederechter van het kanton Willebroek dan ook geen grond uit om de huurovereenkomst te ontbinden.
Hoe zit het dan met huurschade?
Als huisdieren gehouden door huurders effectief overlast of schade zouden veroorzaken, dan zal dit uiteraard wel een grond uitmaken voor de verhuurder om de huurder aan te spreken en eventueel de ontbinding van de huurovereenkomst te bekomen. Als verhuurder zal je echter moeten kunnen aantonen dat de door de huurders gehouden huisdieren werkelijk overlast en/of schade veroorzaken hetgeen allerminst evident is.
Uiteraard valt schade aan het verhuurde onroerend goed die door huisdieren veroorzaakt wordt onder het begrip huurschade waarvoor de huurder aansprakelijk gesteld kan worden. De huurder dient het gehuurde goed op het einde van de huurovereenkomst immers terug te geven in de staat waarin hij het ontvangen heeft bij aanvang van de huurovereenkomst.
Is er geen overlast/schade, dan zal je als verhuurder het houden van huisdieren dienen te gedogen.
Wenst u graag meer informatie over uw contractuele verplichtingen als verhuurder of huurder, advies en bijstand bij de redactie/revisie van uw huurovereenkomsten, etc. neem dan zeker contact met ons op.
Maarten Verboven & Ilse De Geyter
