17 oktober 2019
De staat van het huurpand en het belang van de plaatsbeschrijving
Als u een onroerend goed (ver)huurt heeft u als (ver)huurder specifieke verplichtingen die betrekking hebben op de staat van het onroerend goed, ongeacht of het gaat om woninghuur, handelshuur, (ver)huur van studentenkoten of enige andere (ver)huur. Wat houden deze verplichtingen in en hoe kunnen deze beoordeeld worden?
De staat van het pand bij aanvang van de huurovereenkomst
De verhuurder dient het onroerend goed dat hij verhuurt, bij aanvang van de huurovereenkomst, te leveren en in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen voor het gebruik waarvoor het bestemd is. Daarnaast dient het onroerend goed in goede staat van onderhoud te verkeren bij de aanvang van de huurovereenkomst.
Indien het gaat om een woninghuur, dient het onroerend goed bovendien te beantwoorden aan specifieke vereisten, namelijk de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit zoals opgenomen in de Vlaamse Wooncode. Of de woning al dan in overeenstemming is met deze vereisten wordt door wooncontroleurs beoordeeld aan de hand van technische verslagen waarin, naargelang de aard van de gebreken, die opgedeeld worden in verschillende categorieën, strafpunten aan het onroerend goed toegekend kunnen worden (dit huidige systeem wordt vanaf 1 januari 2021 hervormd).
De staat van het pand bij het einde van de huurovereenkomst
Op de huurder rust dan weer de verplichting om bij het einde van de huurovereenkomst het door hem gehuurde onroerend goed terug te geven in de staat waarin het zich bevond bij aanvang van de huurovereenkomst (behoudens normale slijtage en ouderdom) waarbij de huurder aansprakelijk is voor eventuele huurschade.
Het belang van de plaatsbeschrijving
Om te beoordelen of de (ver)huurder al dan niet aan zijn verplichtingen inzake de staat van het onroerend goed voldaan heeft, is het van uitermate belang om een omstandige en tegensprekelijke plaatbeschrijving op te stellen zowel bij aanvang van de huurovereenkomst als bij het einde ervan.
Hoewel het opstellen van een omstandige plaatsbeschrijving bij aanvang van de huurovereenkomst in principe verplicht is, wordt zulks al te vaak niet gedaan. In huurovereenkomsten wordt dan een clausule opgenomen waarmee de huurder verklaart het onroerend goed te kennen, het te hebben bezocht en het te aanvaarden in de staat waarin het zich bevindt. Dergelijke clausules zijn in principe geldig doch zijn niet allesomvattend.
Hoewel het opstellen van een omstandige en tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij het einde van de huurovereenkomst niet verplicht is, is zulks wel aan te raden in het kader van het aantonen van eventuele huurschade en om discussies dienaangaande te vermijden. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen hierom verzoeken.
Om te bepalen of er sprake is van huurschade, dient de staat van het onroerend goed op het einde van de huurovereenkomst beoordeeld te worden ten aanzien van de staat van het onroerend goed bij aanvang van de huurovereenkomst. Voor dergelijke vergelijking is uiteraard een omstandige en gedetailleerde beschrijving van de staat van het onroerend goed nodig.
Indien bij aanvang van de huurovereenkomst geen plaatsbeschrijving bij intrede werd opgesteld, wordt de huurder geacht het onroerend goed ontvangen te hebben in de staat waarin het zich bevindt bij het einde van de huurovereenkomst. De verhuurder kan evenwel met alle middelen van recht het tegendeel bewijzen. Enige aansprakelijkheid voor huurschade in hoofde van de huurder is in dergelijk geval zeer moeilijk vast te stellen.
Is er wel een plaatsbeschrijving bij intrede voorhanden, dan wordt de staat van het onroerend goed en de eventuele huurschade beoordeeld door een vergelijking van de staat van het onroerend goed bij het einde van de huurovereenkomst met de staat van het onroerend goed zoals beschreven in de plaatsbeschrijving bij intrede.
Het belang van het opstellen van een omstandige en tegensprekelijke plaatsbeschrijving bij aanvang en bij het einde van de huurovereenkomst mag derhalve niet onderschat worden. Het is aan te raden de omstandige en tegensprekelijke plaatsbeschrijving door een onafhankelijk expert op te laten stellen. De kosten zijn voor gemeenschappelijke rekening.
Wenst u hierover meer informatie, neem dan gerust contact met ons op.
Auteurs: Maarten Verboven & Ilse De Geyter
