7 oktober 2019
Een vergunde herbestemming: een voldongen feit voor de VME?
Wanneer één van uw mede-eigenaars een stedenbouwkundige vergunning verkrijgt voor het herbestemmen van diens kavel(s), dient u zich hier als Vereniging van Mede-Eigenaars dan zomaar bij neer te leggen of kan u zo’n herbestemming alsnog verhinderen?
De statuten bieden het antwoord.
Bovenvermelde situatie werd enige tijd terug ter beoordeling voorgelegd aan het Vredegerecht te Leuven. Het antwoord op de vraag of de VME met de rug tegen de muur staat valt, zoals zo vaak het geval is, terug te vinden in de statuten van de VME.
De basisakte van het bewuste appartementsgebouw voorzag in een verdeling van het gebouw in privatieve kavels en gemeenschappelijke delen, waarbij met betrekking tot het gelijkvloers qua privégedeelten uitsluitend kantoorruimtes werden voorzien.
Het reglement van mede-eigendom verduidelijkte omtrent de bestemming van de privégedeelten op het gelijkvloers dat deze ruimtes voorzien waren voor standingvolle kantoren die in overeenstemming moesten zijn met het residentiële karakter van het complex.
Enkele jaren later kochten twee verschillende vennootschappen verschillende kantoorruimtes op en verzochten elk aan de gemeente om een stedenbouwkundige vergunning te verlenen voor de regularisatie van een functiewijziging van de kantoorruimtes tot een sportcentrum (respectievelijk een fitnessruimte en klimzaal). Deze vergunningen werden ook effectief verleend door de gemeente.
Aangezien bepaalde mede-eigenaars hinder ondervonden ten gevolge van geluidsoverlast die deze nieuwe bestemmingen met zich meebrachten, startten zij een procedure op om de herbestemmingen aan te vechten.
De mede-eigenaars werden in het gelijk gesteld op basis van de argumentatie dat de statuten vanaf de overschrijving in de hypothecaire registers tegenwerpelijk zijn aan alle eigenaars respectievelijk persoonlijk of zakelijk gerechtigden van de in het project betrokken kavels.
Uit de basisakte bleek dus voor alle betrokkenen dat de voorziene bestemming kantoorruimtes betrof, wat bovendien bevestigd werd in het reglement van mede-eigendom.
Indien de bestemming van de respectievelijke eigendommen ook steeds de mogelijkheid geboden zou hebben om een sportcentrum uit te baten, zoals de vennootschappen beweerden, rijst echter de vraag waarom zij überhaupt nog een regularisatie aanvroegen bij de gemeente.
De vennootschappen wisten dus maar al te goed dat de door hen gewenste bestemming niet voorzien was in de statuten. Dat de statuten geen uitdrukkelijke verbodsbepaling bevatten aangaande de uitbating van een sportcomplex verandert hier niets aan. De statuten waren bovendien ook niet in strijd met de stedenbouwkundige voorschriften zodat hieruit evenmin een argument geput kon worden.
Een wijziging van de bestemming kon dus slechts doorgang vinden wanneer dit zou worden goedgekeurd door het behalen van 4/5e van de stemmen op de Algemene Vergadering, zoals eveneens in de statuten bepaald was. In casu gebeurde dit niet, nu er zelfs geen verzoek tot bestemmingswijziging werd voorgelegd op de Algemene Vergadering.
Het exploiteren van het sportcentrum en de klimzaal was dus in strijd met de bestemming zoals opgenomen in de statuten van de VME en de respectievelijke aankoopakten, zodat deze activiteiten moesten worden stopgezet.
We kunnen dus besluiten dat mede-eigenaars via het bekomen van een vergunning om een bestemmingswijziging door te voeren de bindende privaatrechtelijke afspraken zoals opgenomen in de splitsingsakte niet naast zich neer kunnen leggen en er in eerste instantie steeds gekeken moet worden naar wat de statuten bepalen omtrent de bestemming van de kavels. Dit is ook niet meer dan logisch, doch binnen veel VME’s heerst hierover onduidelijkheid omdat zij er nog al te vaak verkeerdelijk van uitgaan dat een door een administratieve overheid verleende vergunning hen bindt en de statuten ‘overruled’.
Auteurs: Sid Van Wellen & Ilse De Geyter
