27 augustus 2019
Herziening van de huurprijs bij handelshuur
Stel dat u verhuurder of huurder bent van een handelspand gelegen aan een belangrijke invalsweg net buiten de dorpskern. Lopende de huurovereenkomst kunnen zich steeds bepaalde omstandigheden voordoen. Bijvoorbeeld het uitvoeren van lokale wegenwerken waardoor het handelspand tijdelijk slecht bereikbaar is maar waarna de parkeergelegenheden en de bereikbaarheid er op vooruitgegaan zullen zijn. Of de herlokalisering van de belangrijke invalsweg van het handelspand. Of het realiseren van een enorm residentieel project om de hoek. Vanzelfsprekend hebben deze omstandigheden een impact op u als verhuurder of huurder van het handelspand. Maar wat is de (potentiële) invloed van deze omstandigheden op de huurprijs?
Beginsel
Partijen stellen vrij de huurprijs vast bij het sluiten van een handelshuurovereenkomst. Ter zake geldt derhalve de contractuele vrijheid.
Om het ‘nadeel’ van de lange duurtijd van de handelshuurovereenkomst enigszins tegen te gaan, laat artikel 6 van de Handelshuurwet zowel de huurder als de verhuurder toe om, onder bepaalde voorwaarden, de herziening van de huurprijs te vragen. De minimumbeschermingsregeling waarin artikel 6 voorziet, is gebiedend en van dwingend recht. Partijen kunnen derhalve de mogelijkheid tot herziening van de huurprijs niet uitsluiten of koppelen aan strengere voorwaarden dan deze voorzien in de wet.
Indien één van de partijen bewijst dat de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten gevolge van nieuwe omstandigheden ten minste 15 % hoger of lager ligt dan de huurprijs die in de huurovereenkomst is bepaald of bij de laatste herziening werd vastgesteld, kan zij de herziening van de huurprijs vragen aan de vrederechter die uitspraak doet naar billijkheid.
Voorwaarden
Tijdstip aanvragen huurprijsherziening
Een huurprijsherziening kan bij het verstrijken van elke driejarige periode voor de volgende driejarige periode gevraagd worden en dit, op straffe van onontvankelijkheid, gedurende de drie maanden voorafgaand aan het einde van deze driejarige periode. Hieruit volgt dat de huurprijsherziening niet gevraagd kan worden bij het einde van de lopende huurovereenkomst of in geval van huurhernieuwing. Het recht om de huurprijsherziening te vragen geldt wel eveneens gedurende de hernieuwde handelshuurovereenkomst. In geval van een huurovereenkomst van onbepaalde duur is artikel 6 niet van toepassing.
Normale huurwaarde
De stijging of daling van 15 % wordt afgetoetst tegen de normale huurwaarde van het pand en niet tegen de bedongen huurprijs. Het aanvaarden van de huurder of verhuurder van een te hoge, respectievelijk te lage huurprijs ten opzichte van de normale huurwaarde is op zich geen geldige reden voor een huurprijsherziening.
De bewoordingen van artikel 6 zijn op dit vlak allerminst duidelijk nu twee verschillende begrippen die niet noodzakelijk hetzelfde inhouden, namelijk ‘normale huurwaarde’ en ‘vastgestelde huurprijs’, gebruikt worden.
Nieuwe omstandigheden
Volgens het Hof van Cassatie dient onder nieuwe omstandigheden verstaan te worden ‘objectieve omstandigheden die de huurwaarde van het handelspand duurzaam beïnvloeden, maar niet voorhanden waren bij de bepaling van de huurprijs en zich sedertdien voorgedaan hebben, zodat de partijen er geen rekening mee konden houden bij de bepaling van de huurprijs’. De omstandigheden dienen derhalve onafhankelijk te zijn van zowel de huurder als de verhuurder (objectief), de normale huurwaarde voortdurend te beïnvloeden gedurende de volledige driejarige periode waarvoor zij wordt aangevraagd (duurzaam) en zich voorgedaan te hebben na de bepaling van de huurprijs zodat er bij de bepaling van de huurprijs geen rekening mee gehouden kon worden (nieuw). Dat de omstandigheden nieuw dienen te zijn houdt niet automatisch in dat deze eveneens onvoorzienbaar dienden te zijn.
Verhoging of verlaging van minstens 15%
De nieuwe omstandigheden dienen de normale huurwaarde met minstens 15% te beïnvloeden. Een beïnvloeding van minder dan 15%, kan niet in aanmerking genomen worden om een huurprijsherziening te bekomen. Vaak wordt in handelshuurovereenkomsten een indexeringsclausule opgenomen. In dat geval dient de stijging of daling van de normale huurwaarde afgetoetst te worden tegen het bedrag van de huurprijs dat werd aangepast conform deze clausule en derhalve niet het bedrag van de huurprijs zoals initieel bedongen in de huurovereenkomst.
Billijkheid
De rechter die oordeelt over de vraag tot herziening van de huurprijs doet steeds uitspraak naar billijkheid. Hij is derhalve niet verplicht steeds een verhoging of verlaging van de huurprijs in verhouding met de verhoging of verlaging van de normale huurwaarde toe te staan. De herziening van de huurprijs gebeurt desgevallend naar billijkheid en volgens de concrete feitelijke omstandigheden.
Besluit
De bewoordingen van artikel 6 van de Handelshuurwet betreffende de huurprijsherziening scheppen alles behalve duidelijkheid en laten ruimte voor interpretatie. Derhalve dient artikel 6 steeds samen gelezen te worden met de omvangrijke rechtspraak ter zake teneinde te beoordelen of al dan niet aan de voorwaarden voor het aanvragen van een huurprijsherziening voldaan is. Het is dan ook ten zeerste aangewezen u steeds te laten bijstaan door een expert ter zake.
