9 mei 2019

Categorieën: Vastgoedrecht

Esthetische toetsing van bouwprojecten: over de Welstandscommissie en (andere) kwaliteitskamers

 O, lelijk België 

België wordt soms het ‘lelijkste land ter wereld’ genoemd. Lintbebouwing en verrommeling tekenen het landschap. Allerhande bouwtypologieën worden op al dan niet bedenkelijke wijze met elkaar gecombineerd. “De gustibus et coloribus non est disputandum”, luidt het gezegde. Maar niets is minder waar: over smaak en esthetiek moet juist wel gediscussieerd (kunnen) worden. Maar hoe kan de enigszins subjectieve discussie over esthetiek dan geobjectiveerd worden en bruikbaar gemaakt worden in het vergunningsproces? Hier lijkt een rol te zijn weggelegd voor de zgn. ‘kwaliteitskamers’. 

 

Esthetische toetsing bij vergunningsaanvragen 

De vergunningverlenende bestuursorganen kunnen bij de beoordeling van een project ook esthetische aspecten betrekken. Het visueel-vormelijke/esthetische aspect vormt immers volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening een aspect dat beoordeeld dient te worden bij de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening. 

 

De rol van de kwaliteitskamers (Welstandscommissie in Antwerpen) 

In Vlaanderen is er een trend in opmars waarbij zogenaamde ‘kwaliteitskamers’ aan het Schepencollege van de desbetreffende stad of gemeente een niet-bindend advies verstrekken omtrent het esthetische/visueel-vormelijke aspect van een omgevingsvergunningsaanvraag. Zo doen een aantal centrumsteden reeds beroep op een kwaliteitskamer naar aanleiding van een toekomstige of lopende vergunningsaanvraag. Deze kwaliteitskamers, opgericht door de gemeenteraad, bestaan op heden bijvoorbeeld reeds in de steden Antwerpen, Mechelen, Gent en Oostende. Een aantal andere steden en gemeenten organiseren dan weer intergemeentelijke initiatieven, waarbij de aanvraag bijvoorbeeld wordt voorgelegd aan het IOK (Intercommunale Ontwikkelingsmaatschappij voor de Kempen). De kwaliteitskamers mogen geen advies verstrekken in strijd met de geldende regelgeving. Bovendien zal een vergunningverlenend bestuur een vergunningsaanvrager niet kunnen verplichten om voorafgaand aan de vergunningsaanvraag advies in te winnen bij de kwaliteitskamer. Het advies is niet bindend voor het vergunningverlenend orgaan, al zal het doorgaans wel een belangrijke rol spelen. 

De organisatie, de samenstelling van deze kwaliteitskamers en de wijze waarop die georganiseerd zijn, is afhankelijk van gemeente tot gemeente. De kwaliteitskamer van de stad Antwerpen, ook de ‘Welstandscommissie’ genoemd, heeft onder meer als taak de bouwheren en de architecten bij te staan bij de aanvraagprocedure en aanwijzingen te geven met als doel de slaagkansen van de desbetreffende vergunningsaanvraag te vergroten. 

De Welstandscommissie wordt dan ook best voorafgaand aan de vergunningsaanvraag gecontacteerd. Indien voorafgaand een advies wordt gevraagd, zal de ontwerper zijn voorstel mogen presenteren en zullen er vragen kunnen worden gesteld door de Welstandscommissie. In Antwerpen zal voorafgaand aan de presentatie nog een interne bespreking plaatsvinden binnen de Welstandscommissie. Het advies van de Welstandscommissie zal bijgevolg reeds ter beschikking zijn op het moment waarop de vergunningsaanvraag wordt ingediend.

De Welstandscommissie en de andere kwaliteitskamers vergaderen bovendien niet openbaar zodat de informatie die de architect en de opdrachtgever meedelen strikt vertrouwelijk kunnen behandeld worden. 

 

Het welstandsadvies 

In Antwerpen zijn de adviezen van de Welstandscommissie gericht tot het College van Burgemeester en Schepenen, maar gebeurt dit wel via de omgevingsambtenaar. 

Welke projecten in aanmerkingen komen voor dergelijk advies van de kwaliteitskamer wordt door de stad Antwerpen duidelijk vastgelegd aan de hand van bepaalde criteria. Niet elk project vereist immers een kwaliteitstoezicht. Deze criteria hebben allemaal betrekking op het beeldbepalend karakter van het aangevraagde project: 

  • Omvang en context: 
    •  > 2500m² BVO; 
    • > 25 woningen; 
    • Gevelbreedte of bouwvolume of bouwhoogte x 3 ten opzichte van het referentiebeeld van de omgeving; 
    • Verschil inzake harmonie (zie Bouwcode artikel 6) ten opzichte van het referentiebeeld van de omgeving; 
    • Verschil ten opzichte van bestaande kaders inzake beeldkwaliteit (bvb. BKP, RUP); 
    • Verschil in stedenbouwkundige typomorfologie ten opzichte van het referentiebeeld van de omgeving (bijvoorbeeld inbreiding) 
  • Locatie: 
    • Met ruimtelijke weerslag op beschermde monumenten of stadsgezichten; 

Voormelde criteria zijn terug te vinden in art. 7 van de Antwerpse Bouwcode en in artikel 4 van het Huishoudelijk reglement van de Welstandscommissie. Dit reglement kan teruggevonden worden op de website van de stad Antwerpen via onderstaande link: 

https://www.antwerpen.be/nl/info/52d5052239d8a6ec798b495c/welstandscommissie 

De Welstandscommissie beschikt echter niet over een lijst van algemene inhoudelijke beoordelingscriteria. Het welstandsadvies kan op drie verschillende manieren luiden: gunstig, gunstig onder voorwaarden, ongunstig met redenen. De adviezen zullen meestal pas met de vergunningsbeslissing worden bekend gemaakt aan de vergunningsaanvrager. De adviezen worden bovendien niet op eigen initiatief aan het publiek bekend gemaakt. 

De kwaliteitskamers kunnen een forum bieden voor dialoog over de visueel-vormelijke aspecten van een vergunningsaanvraag tussen de ontwerper en het bestuur. Zo kunnen vergunningsaanvragen sneller aansluiten bij de verwachtingen van het vergunningverlenend bestuur. Probleempunten op dit vlak worden op deze manier preventief weggewerkt, zodat de omgevingsvergunningsaanvraag meer slaagkans heeft. 

Ilse De Geyter

Ilse De Geyter is in de expertise bouw- en vastgoedrecht actief in bouwgeschillen en huur verhuur van onroerend goed. Haar directe communicatie, daadkracht en persoonlijke ervaring in eigen bouwprojecten komen van pas bij (zowel minnelijke als gerechtelijke) expertises en de opvolging van bouwgeschillen. Zij staat verschillende cliënten bij in de huur verhuur van vastgoed. In de expertise ondernemingsrecht is zij actief in contractenrecht, commerciële geschillen, tuchtrecht en incasso.

Zij is proactief, direct, resultaatgericht en nabij in de uitvoering.

Ilse De Geyter - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Jana Kern

Zij staat vooral de ondernemer, maar ook de werknemer bij in binnen- en buitenland, en dit in 6 talen. Deze meertalige ondersteuning zorgt ervoor dat internationale ondernemingen op maat worden geholpen in hun eigen taal.

Zij is energiek, perfectionistisch en gedreven om ieder project tot een goed einde te brengen.

Jana Kern - Advocaat Social recht en arbeidsrecht

Frederic Rosiers

Frederic Rosiers is actief in de praktijkgebieden “vennootschaps- en ondernemingsrecht” en “bouw, vastgoed en projectontwikkeling”. Hij behandelt dossiers inzake aandeelhoudersgeschillen, aandelentransacties, distributierecht en vastgoedtransacties, met inbegrip van erfpacht- vruchtgebruik- en opstalconstructies. Door zijn ervaring en pragmatische aanpak vertalen de contracten het bereikte commerciële evenwicht en anticiperen zij op mogelijke geschillen. Als opgeleid bemiddelaar worden geschillen indien mogelijk buiten de rechtbank om geregeld.

Frederic Rosiers - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht - ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Reiner Tijs

Reiner Tijs is gespecialiseerd in het overheidsrecht en het omgevingsrecht (ruimtelijke ordening, stedenbouw en milieu). Hij kan bogen op ruime expertise, jarenlange ervaring en een breed netwerk.

Reiner Tijs - Advocaat overheidsrecht en omgevingsrecht

Frédéric Dupon

Hij behandelt vooral dossiers die verband houden met het verbintenissenrecht, het bouwrecht en het handels- en economisch recht in ruime zin, met inbegrip van het zeerecht.

Frédéric Dupon - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Sidney Van Wellen

Sidney Van Wellen studeerde in 2013 af als Master in de Rechten aan de Universiteit te Antwerpen en is sindsdien advocaat aan de Antwerpse Balie. Hij is advocaat bij Forum Advocaten sedert september 2018.

Hij is pragmatisch en betrokken om zo het best mogelijke resultaat te bereiken.

Sidney Van Wellen - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Joram Maes

Joram Maes studeerde in 2015 af aan de Universiteit te Antwerpen als Master in de rechten en begon zijn carrière als advocaat in januari 2016 bij Forum Advocaten.

Hij is enthousiast, creatief en openhartig, eigenschappen die hij ook overbrengt in de behandeling van dossiers.

Joram Maes - Advocaat bouwrecht, overheidsrecht en omgevingsrecht

Annelies Janssen

Annelies Janssen behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen na in 2015 een Erasmus programma te hebben gevolgd in Zweden (Uppsala University).

Zij is optimistisch, warmhartig en oprecht.

Annelies Janssen - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Maxime Jeanray

Maxime behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen.

Hij is flexibel, positief en zet zijn schouders vol engagement onder verschillende projecten.

Maxime Jeanray - Advocaat Arbeidsrecht en sociaal recht

Inge van den Dorpel

Inge studeerde, na een eerdere opleiding aan het Koninklijk Muziekconservatorium te Brussel en een opleiding vertaler aan de Universiteit van Antwerpen, in 2016 af aan de Vrije Universiteit Brussel als Master in de rechten en begon haar carrière als advocaat in juni 2016 aan de balie Brussel.

Inge van den Dorpel - Advocaat Bouwrecht, omgevingsrecht en overheidsrecht

Maarten Verboven

Maarten is in 2017 afgestudeerd als Master in de rechten aan de Universiteit te Antwerpen na tevens een opleiding Rechtspraktijk aan de Karel de Grote Hogeschool te Antwerpen te hebben voltooid.

Hij is sociaal, gedreven en volhardend.

Maarten Verboven - Advocaat vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Geert de Hoon

Geert is advocaat bij Forum Advocaten sinds oktober 2019 en legt zich binnen het kantoor hoofdzakelijk toe op bijstand aan KMO’s en vrije beroepen in het burgerlijk recht en het ondernemingsrecht. Hij staat cliënten bij tijdens de opmaak van contracten, onderhandelingen en adviesverlening alsook tijdens het voeren van procedures voor de burgerlijke hoven en rechtbanken. Verder staat hij cliënten graag bij in dossiers inzake het onderwijsrecht.

Geert de Hoon - Advocaat bouwrecht en ondernemingsrecht

Roxanne Verelst

Roxanne behandelt binnen het kantoor hoofdzakelijk dossiers met betrekking tot de bijstand van KMO’s, particulieren en vrije beroepen in burgerlijke en handelszaken, alsook zaken binnen het vennootschapsrecht en het vastgoedrecht.

Roxanne Verelst - Advocaat ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Justine Heureux

Justine behaalde in 2020 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen en in 2021 de titel van Master in het vennootschapsrecht aan de Katholieke Universiteit van Leuven.

Justine is oprecht, warmhartig en enthousiast. Zij behandelt uw dossier met veel zorg.

Justine Heureux - Advocaat vennootschapsrecht

Inne Royackers

Inne Royackers behaalde in juni 2022 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Katholieke Universiteit Leuven, waarbij ze zich specialiseerde in het privaat- en strafrecht. Gedurende haar opleiding studeerde ze een half jaar aan l’Université Jean Moulin III te Lyon (Frankrijk). Haar masterscriptie schreef ze onder het promotorschap van prof. dr. B. Tilleman over de aansprakelijkheid van bouwactoren in een bouwteam.

Sinds september 2022 is Inne ingeschreven als advocaat aan de Antwerpse balie. Bij Forum Advocaten legt ze zich vooral toe op bouw- en vastgoedrecht.

Inne Royackers - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Jill Naets

Jill Naets behaalde in 2023 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Universiteit Antwerpen, waarbij ze zich specialiseerde in het sociaal recht en het strafrecht. Eerder behaalde ze ook de professionele bachelor bedrijfsmanagement – rechtspraktijk aan de Karel de Grote Hogeschool te Antwerpen.

Ze is sinds 2023 advocaat bij Forum Advocaten en ze legt zich binnen het kantoor vooral toe op het sociaal recht (arbeidsrecht en socialezekerheidsrecht). Ze is behulpzaam, nauwkeurig en proactief.

Jill Naets - Advocaat arbeidsrecht en sociaal recht

Yani Brems

Yani Brems behaalde in 2023 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen. Zij is advocaat bij Forum advocaten sinds mei 2024 en behandelt binnen het kantoor vooral dossiers inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw.

Yani Brems - Advocaat bouwrecht en omgevingsrecht