19 juli 2017

Omzendbrief vergunningverlening in bebouwde en onbebouwde gebieden

Vrijdag 7 juli 2017 kwam de minister met een nieuwe omzendbrief ‘Een gedifferentieerd ruimtelijk transformatiebeleid in de bebouwde en de onbebouwde gebieden’.

De in de omzendbrief uitgedrukte doelstellingen gelden als gewestelijke invulling van een duurzame ruimtelijke ontwikkeling in de zin van artikel 1.1.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Het artikel biedt een referentiekader bij de opmaak en de interpretatie van ruimtelijke plannen en bij de beoordeling van vergunningsaanvragen.

De omzendbrief beoogt een differentiatie tussen bebouwde en onbebouwde gebieden in het ruimtelijk beleid. Zowel het realiseren van een kwalitatief ruimtelijk rendement binnen de bebouwde gebieden als het vrijwaren en het versterken van de onbebouwde gebieden noopt tot een meer realisatiegericht beleid. De omzendbrief geeft daarbij aan hoe de overheid een actieve rol kan spelen bij het bewerkstelligen van ruimtelijke kwaliteit bij ontwikkelingen in bebouwde en onbebouwde gebieden.

In de versnipperde open ruimte kunnen er alleen nog woningen en bedrijven bijkomen op basis van een behoefte- en voorzieningenstudie. Voor bijkomend ruimtebeslag in de open ruimte zal je dus voortaan moeten aantonen dat daarvoor geen plaats meer was in nabijgelegen kernen en dorpen. Zoín motivering moet steunen op bestaande prognosemodellen zoals die van de studiedienst van de Vlaamse Regering.

Tot zover de mededeling op de website www.ruimtelijkeordening.be. U kan daar de omzendbrief ook nalezen.

Ondertussen woedt volop de juridische en politieke discussie. De politieke discussie is voer voor politici.

Juridisch kunnen er evenwel heel wat vraagtekens geplaats worden bij de gevolgde werkwijze. Een omzendbrief kan immers geen bijkomende ënieuwe regelsí vastleggen, maar kan enkel het bestaande wettelijk kader ëinterpreterení waar dit vaag of onduidelijk is of kan ërichting geven aan het beleidí waar er afwezigheid van regelgeving is (en waar er dus ëbeleidsruimteí bestaat).

Het typevoorbeeld hiervan is de omzendbrief over de interpretatie van de inrichtingsvoorschriften van de gewestplannen. Daarin wordt bijvoorbeeld aangegeven wat begrepen kan worden onder het begrip ëpara-agrarische activiteitení. Deze activiteiten zijn toegelaten in de landbouwgebieden. Maar wat houdt dat begrip precies in? Horen manËges, paardenfokkerijen, conservebedrijven, hondenkennels etc. al dan niet thuis in de agrarische gebieden? Dat hangt af van hoe het begrip ëpara-agrarischí wordt geÔnterpreteerd. En daarover kan men in redelijkheid van mening verschillen, er een andere interpretatie op nahouden. In dat geval kan een omzendbrief enige duidelijkheid brengen over de wijze waarop het bestuur zelf aan de bestaande (vage/onduidelijke) regelgeving invulling zal geven.

Anders lijkt het evenwel met de huidige omzendbrief die bijkomende vereisten lijkt op te leggen in gebieden die (los van de planbestemmingen)
Als ëonbebouwdí worden aangemerkt. Voor aanvragen in dergelijke gebieden wordt bijkomend vereist dat een ëbehoefte- en voorzieningenstudieí zou worden opgemaakt op grond waarvan dan de vergunning wel of niet zou verleend kunnen worden. Daarmee lijkt de bestaande regelgeving niet ëverduidelijktí te worden, doch daarmee lijken nieuwe vereisten gecreÎerd te worden die in de wetgeving niet voorzien worden. Indien en voor zover deze omzendbrief dus als ëregelgevendí beschouwd kan worden, is het geen loutere ëpseudo-wetgevingí meer, maar werkelijke ëregelgevingí (die niet op de geÎigende wijze tot stand is gekomen).

Het valt dan ook te voorzien dat deze omzendbrief mogelijk bestreden zal worden bij de Raad van State (binnen 60 dagen) of dat ñ bij toepassing hiervan in een concreet dossier ñ de onwettigheid hiervan door de aanvrager zal worden opgeworpen.

Er kan dan ook in hoofde van de vergunningsaanvragers, maar ook in hoofde van de vergunningverlenende overheden, de komende periode heel wat onduidelijkheid ontstaan. Forum advocaten is uw kompas in woelig water. Met deze warme temperaturen is het belangrijk het hoofd koel te houden en de juiste richting aan te houden. Aan het einde is er land in zicht: misschien een bebouwd gebied? Vergeet uw behoeftestudie niet.

Ilse De Geyter

Ilse De Geyter is in de expertise bouw- en vastgoedrecht actief in bouwgeschillen en huur verhuur van onroerend goed. Haar directe communicatie, daadkracht en persoonlijke ervaring in eigen bouwprojecten komen van pas bij (zowel minnelijke als gerechtelijke) expertises en de opvolging van bouwgeschillen. Zij staat verschillende cliënten bij in de huur verhuur van vastgoed. In de expertise ondernemingsrecht is zij actief in contractenrecht, commerciële geschillen, tuchtrecht en incasso.

Zij is proactief, direct, resultaatgericht en nabij in de uitvoering.

Ilse De Geyter - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Jana Kern

Zij staat vooral de ondernemer, maar ook de werknemer bij in binnen- en buitenland, en dit in 6 talen. Deze meertalige ondersteuning zorgt ervoor dat internationale ondernemingen op maat worden geholpen in hun eigen taal.

Zij is energiek, perfectionistisch en gedreven om ieder project tot een goed einde te brengen.

Jana Kern - Advocaat Social recht en arbeidsrecht

Frederic Rosiers

Frederic Rosiers is actief in de praktijkgebieden “vennootschaps- en ondernemingsrecht” en “bouw, vastgoed en projectontwikkeling”. Hij behandelt dossiers inzake aandeelhoudersgeschillen, aandelentransacties, distributierecht en vastgoedtransacties, met inbegrip van erfpacht- vruchtgebruik- en opstalconstructies. Door zijn ervaring en pragmatische aanpak vertalen de contracten het bereikte commerciële evenwicht en anticiperen zij op mogelijke geschillen. Als opgeleid bemiddelaar worden geschillen indien mogelijk buiten de rechtbank om geregeld.

Frederic Rosiers - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht - ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Reiner Tijs

Reiner Tijs is gespecialiseerd in het overheidsrecht en het omgevingsrecht (ruimtelijke ordening, stedenbouw en milieu). Hij kan bogen op ruime expertise, jarenlange ervaring en een breed netwerk.

Reiner Tijs - Advocaat overheidsrecht en omgevingsrecht

Frédéric Dupon

Hij behandelt vooral dossiers die verband houden met het verbintenissenrecht, het bouwrecht en het handels- en economisch recht in ruime zin, met inbegrip van het zeerecht.

Frédéric Dupon - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Sidney Van Wellen

Sidney Van Wellen studeerde in 2013 af als Master in de Rechten aan de Universiteit te Antwerpen en is sindsdien advocaat aan de Antwerpse Balie. Hij is advocaat bij Forum Advocaten sedert september 2018.

Hij is pragmatisch en betrokken om zo het best mogelijke resultaat te bereiken.

Sidney Van Wellen - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Joram Maes

Joram Maes studeerde in 2015 af aan de Universiteit te Antwerpen als Master in de rechten en begon zijn carrière als advocaat in januari 2016 bij Forum Advocaten.

Hij is enthousiast, creatief en openhartig, eigenschappen die hij ook overbrengt in de behandeling van dossiers.

Joram Maes - Advocaat bouwrecht, overheidsrecht en omgevingsrecht

Annelies Janssen

Annelies Janssen behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen na in 2015 een Erasmus programma te hebben gevolgd in Zweden (Uppsala University).

Zij is optimistisch, warmhartig en oprecht.

Annelies Janssen - Advocaat bouwrecht en vastgoedrecht

Maxime Jeanray

Maxime behaalde in 2016 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen.

Hij is flexibel, positief en zet zijn schouders vol engagement onder verschillende projecten.

Maxime Jeanray - Advocaat Arbeidsrecht en sociaal recht

Inge van den Dorpel

Inge studeerde, na een eerdere opleiding aan het Koninklijk Muziekconservatorium te Brussel en een opleiding vertaler aan de Universiteit van Antwerpen, in 2016 af aan de Vrije Universiteit Brussel als Master in de rechten en begon haar carrière als advocaat in juni 2016 aan de balie Brussel.

Inge van den Dorpel - Advocaat Bouwrecht, omgevingsrecht en overheidsrecht

Maarten Verboven

Maarten is in 2017 afgestudeerd als Master in de rechten aan de Universiteit te Antwerpen na tevens een opleiding Rechtspraktijk aan de Karel de Grote Hogeschool te Antwerpen te hebben voltooid.

Hij is sociaal, gedreven en volhardend.

Maarten Verboven - Advocaat vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Geert de Hoon

Geert is advocaat bij Forum Advocaten sinds oktober 2019 en legt zich binnen het kantoor hoofdzakelijk toe op bijstand aan KMO’s en vrije beroepen in het burgerlijk recht en het ondernemingsrecht. Hij staat cliënten bij tijdens de opmaak van contracten, onderhandelingen en adviesverlening alsook tijdens het voeren van procedures voor de burgerlijke hoven en rechtbanken. Verder staat hij cliënten graag bij in dossiers inzake het onderwijsrecht.

Geert de Hoon - Advocaat bouwrecht en ondernemingsrecht

Roxanne Verelst

Roxanne behandelt binnen het kantoor hoofdzakelijk dossiers met betrekking tot de bijstand van KMO’s, particulieren en vrije beroepen in burgerlijke en handelszaken, alsook zaken binnen het vennootschapsrecht en het vastgoedrecht.

Roxanne Verelst - Advocaat ondernemingsrecht en vennootschapsrecht

Justine Heureux

Justine behaalde in 2020 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen en in 2021 de titel van Master in het vennootschapsrecht aan de Katholieke Universiteit van Leuven.

Justine is oprecht, warmhartig en enthousiast. Zij behandelt uw dossier met veel zorg.

Justine Heureux - Advocaat vennootschapsrecht

Inne Royackers

Inne Royackers behaalde in juni 2022 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Katholieke Universiteit Leuven, waarbij ze zich specialiseerde in het privaat- en strafrecht. Gedurende haar opleiding studeerde ze een half jaar aan l’Université Jean Moulin III te Lyon (Frankrijk). Haar masterscriptie schreef ze onder het promotorschap van prof. dr. B. Tilleman over de aansprakelijkheid van bouwactoren in een bouwteam.

Sinds september 2022 is Inne ingeschreven als advocaat aan de Antwerpse balie. Bij Forum Advocaten legt ze zich vooral toe op bouw- en vastgoedrecht.

Inne Royackers - Advocaat bouwrecht, vastgoedrecht en ondernemingsrecht

Jill Naets

Jill Naets behaalde in 2023 met onderscheiding de titel van Master in de Rechten aan de Universiteit Antwerpen, waarbij ze zich specialiseerde in het sociaal recht en het strafrecht. Eerder behaalde ze ook de professionele bachelor bedrijfsmanagement – rechtspraktijk aan de Karel de Grote Hogeschool te Antwerpen.

Ze is sinds 2023 advocaat bij Forum Advocaten en ze legt zich binnen het kantoor vooral toe op het sociaal recht (arbeidsrecht en socialezekerheidsrecht). Ze is behulpzaam, nauwkeurig en proactief.

Jill Naets - Advocaat arbeidsrecht en sociaal recht

Yani Brems

Yani Brems behaalde in 2023 de titel van Master in de rechten aan de Universiteit van Antwerpen. Zij is advocaat bij Forum advocaten sinds mei 2024 en behandelt binnen het kantoor vooral dossiers inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw.

Yani Brems - Advocaat bouwrecht en omgevingsrecht