Welke mogelijkheden heeft u om uw huurovereenkomst op te zeggen?

Het is niet ondenkbaar dat u op een gegeven moment in uw leven een huurovereenkomst sluit als verhuurder dan wel huurder. Stel dat u om één of andere reden deze huurovereenkomst wenst op te zeggen. Hoe dient u dit dan te doen en waar moet u op letten? U leest hieronder de krachtlijnen.

Vooreerst zal gekeken moeten worden naar de kwalificatie van de huurovereenkomst. Betreft het een huurovereenkomst van gemeen recht, een woninghuurovereenkomst of een handelshuurovereenkomst?

Daarnaast zal u rekening dienen te houden met zowel de contractuele bepalingen als de wettelijke bepalingen van toepassing n.a.v. de kwalificatie van de huurovereenkomst.

 

Een huurovereenkomst van gemeen recht

Behoudens voor de (ver)huur van woningen en handelspanden waarin een handelszaak wordt uitgebaat dewelke automatisch onderhevig zijn aan specifieke regelgeving, zullen andere huurovereenkomsten (bv. met betrekking tot een garagebox, een kantoorruimte, een magazijn, etc.) onder het gemene huurrecht vallen.

Het gemene huurrecht geeft partijen een ruime contractuele vrijheid zodat voor wat betreft de opzegmogelijkheden gekeken zal moeten worden naar hetgeen overeengekomen werd in de huurovereenkomst. Hierbij zal evenwel een onderscheid gemaakt moeten worden of het een huurovereenkomst van bepaalde duur of van onbepaalde duur betreft.

 

Van bepaalde duur

Huurovereenkomsten naar gemeen recht van bepaalde duur kunnen gedurende de looptijd in principe niet opgezegd worden behoudens indien in de huurovereenkomst zelf een mogelijkheid tot opzeg werd opgenomen. Dit volgt uit het principe dat overeenkomsten partijen tot wet strekken, zo ook wat betreft de duur. Aangezien de duur bepaald is, hebben partijen er bewust voor gekozen zich voor deze bepaalde duur te verbinden.

Uit hetzelfde principe volgt dat partijen weliswaar in de huurovereenkomst kunnen overeenkomen om aan de verhuurder en/of huurder een opzegmogelijkheid toe te kennen. Het is mogelijk dat enkel aan de ene partij een opzegtermijn wordt toegekend en niet aan de andere partij. Ook wat betreft de in acht te nemen opzegtermijn, geldt het principe van de contractuele vrijheid.

U zal in uw huurovereenkomst moeten nagaan of er aan u als verhuurder of huurder al dan niet een opzegmogelijkheid werd toegekend en welke opzegtermijn u desgevallend in acht moet nemen.

 

Van onbepaalde duur

Is uw huurovereenkomst naar gemeen recht van onbepaalde duur, dan geldt dat deze door elke partij te allen tijde opzegbaar is mits inachtname van een redelijke opzegtermijn. Ook indien in de huurovereenkomst zelf geen opzegmogelijkheid werd overeengekomen.

Dit principe dient om te voorkomen dat men tot de eeuwigheid gebonden zou worden middels een huurovereenkomst van onbepaalde duur.

Wat beschouwd dient te worden als een redelijke opzegtermijn wordt beoordeeld op basis van de concrete omstandigheden.

 

Een woninghuurovereenkomst

Voor woninghuurovereenkomsten dient een onderscheid gemaakt te worden tussen schriftelijke woninghuurovereenkomsten die gesloten werden voor 1 januari 2019 (dewelke onder de toepassing van de vroegere federale Woninghuurwet vallen) en schriftelijke huurovereenkomsten gesloten op of na 1 januari 2019 (dewelke onder de toepassing van het Vlaams Woninghuurdecreet vallen). Mondelinge huurovereenkomsten vallen sowieso onder de toepassing van het Vlaams Woninghuurdecreet ongeacht of zij voor, op of na 1 januari 2019 gesloten zijn.

Daarnaast dient tevens een onderscheid gemaakt te worden tussen woninghuurovereenkomsten van korte duur of met een duur van 9 jaar. In principe geldt dat woninghuurovereenkomsten geacht worden te zijn aangegaan voor een duur van 9 jaar tenzij schriftelijk een duur van minder dan of gelijk aan 3 jaar werd overeengekomen in welk geval men spreekt van een woninghuurovereenkomst van korte duur.

Uitzonderingsgevallen (bv. huurovereenkomst voor het leven) worden voorlopig buiten beschouwing gelaten.

 

Negenjarige duur

Woninghuurovereenkomsten met een duur van 9 jaar eindigen niet automatisch bij het verstrijken ervan maar dienen opgezegd te worden ten minste 6 maanden voor het einde van de negenjarige duur bij gebreke waaraan de huurovereenkomst telkenmale onder dezelfde voorwaarden verlengd wordt voor 3 jaar. Voor huurovereenkomsten gesloten voor 1 januari 2019 gold deze opzegverplichting voor zowel de huurder als de verhuurder. Voor huurovereenkomsten gesloten op of na 1 januari geldt deze opzegverplichting enkel nog voor de verhuurder wat niet onlogisch is gelet op de volgende alinea.

De huurder kan de huurovereenkomst immers op ieder ogenblik opzeggen mits inachtname van een opzegtermijn van 3 maanden.

Indien de huurovereenkomst ten gevolge van deze opzegging evenwel een einde neemt gedurende de eerste 3 jaren, zal de huurder een vergoeding aan de verhuurder verschuldigd zijn. Deze vergoeding is gelijk aan 3 maanden, 2 maanden dan wel 1 maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt in respectievelijk het eerste, tweede dan wel derde jaar.

Op deze opzegtermijn en bijkomende vergoedingsplicht geldt echter een uitzondering zolang de woninghuurovereenkomst niet geregistreerd is binnen een termijn van 2 maanden na het sluiten van de huurovereenkomst. Dit geldt zowel voor huurovereenkomsten gesloten voor als op en na 1 januari 2019.

Ook de verhuurder heeft opzegmogelijkheden doch deze zijn gekoppeld aan bepaalde voorwaarden.

Vooreerst kan de verhuurder eveneens te allen tijde opzeggen om het pand werkelijk persoonlijk te betrekken of te laten betrekken door bepaalde familieleden. De verhuurder zal een opzegtermijn van 6 maanden in acht moeten nemen en de identiteit van diegene die het pand zal betrekken dienen te vermelden in de opzegging.

Voor huurovereenkomsten gesloten voor 1 januari 2019 geldt dat, indien de verhuurder opzegt om het pand te laten betrekken door bloedverwanten in de derde graad, de opzegtermijn van 6 maanden niet kan verstrijken voor het verstrijken van de eerste driejarige periode.

Voor huurovereenkomsten gesloten op of na 1 januari geldt sowieso dat de opzegtermijn van 6 maanden niet kan vestrijken voor het verstrijken van de eerste driejarige periode, ook indien de verhuurder het pand zelf wil betrekken of wil laten betrekken door nauwere bloedverwanten dan bloedverwanten in de 3e graad.

Partijen kunnen in de huurovereenkomst evenwel overeenkomen om deze opzegmogelijkheid voor de verhuurder te beperken of zelfs uit te sluiten.

Daarnaast kan de verhuurder tevens opzeggen om het pand weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren. Ook in dit geval bedraagt de in acht te nemen opzegtermijn 6 maanden. De kosten van de werken dienen meer te bedragen dan 3 jaar huur.

Voor huurovereenkomsten gesloten voor 1 januari 2019 geldt dat de verhuurder enkel maar kan opzeggen bij het verstrijken van de eerste of tweede driejarige periode. Bovendien dient de verhuurder de bouwvergunning, een uitvoerig bestek of een beschrijving van de werkzaamheden met gedetailleerde kostenraming aan de huurder ter kennis te brengen.

Voor huurovereenkomsten gesloten op of na 1 januari kan de verhuurder te allen tijde opzeggen doch geldt wel dat de opzegtermijn van 6 maanden niet mag verstrijken voor het verstrijken van de eerste driejarige periode. De verhuurder dient aan de huurder ofwel de verleende stedenbouwkundige vergunning ofwel een omstandig bestek of beschrijving met gedetailleerde kostenraming ofwel een aannemingsovereenkomst ter kennis te brengen.

Opnieuw kunnen partijen overeenkomen om deze opzegmogelijkheid te beperken of uit te sluiten.

Tot slot kan de verhuurder opzeggen zonder enig motief eveneens mits inachtname van een opzegtermijn van 6 maanden doch niet te allen tijde maar enkel bij het verstrijken van de eerste en tweede driejarige periode. In dat geval zal de verhuurder wel een vergoeding aan de huurder moeten betalen. Deze vergoeding is gelijk aan 9 of 6 maanden huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt bij het verstrijken van de eerste respectievelijk tweede driejarige periode.

Ook deze opzegmogelijkheid voor de verhuurder kunnen partijen contractueel beperken of uitsluiten.

 

Duur korter of gelijk aan 3 jaar

Een woninghuurovereenkomst van korte duur, zijnde minder dan of maximaal gelijk aan 3 jaar, dient door de huurder of de verhuurder opgezegd te worden met inachtname van een opzegtermijn van 3 maanden opdat zij zou eindigen bij het verstrijken van de korte duur. Bij gebreke aan opzegging wordt de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een duur van 9 jaar.

Voor huurovereenkomsten gesloten voor 1 januari 2019 geldt dat de huurder niet over de mogelijkheid beschikt om te allen tijde op te zeggen mits inachtname van een opzegtermijn van 3 maanden, tenzij contractueel bepaald.

Met betrekking tot huurovereenkomsten gesloten op of na 1 januari 2019 werd deze mogelijkheid voor de huurder wel voorzien doch mits betaling door de huurder van een vergoeding gelijk aan anderhalve maand, één maand of een halve maand huur naargelang de huurovereenkomst eindigt gedurende het eerste, tweede of derde jaar.

De verhuurder kan een woninghuurovereenkomst van korte duur niet opzeggen behoudens, zoals hierboven reeds aangegeven, bij het verstrijken van de korte duur.

 

Handelshuur

Voor handelshuurovereenkomsten (behoudens pop-up handelshuurovereenkomsten) geldt dat de duur niet korter mag zijn dan 9 jaar.

De huurder kan de handelshuurovereenkomst bij het verstrijken van elke driejarige periode opzeggen mits hij een opzegtermijn van 6 maanden in acht neemt.

Aan de verhuurder wordt niet automatisch een mogelijkheid tot opzegging toegekend. Opdat de verhuurder kan opzeggen, dient dit uitdrukkelijk in de handelshuurovereenkomst opgenomen te zijn.

Ook voor de verhuurder geldt desgevallend dat hij kan opzeggen bij het verstrijken van elke driejarige periode doch mits hij een opzegtermijn van 1 jaar in acht neemt en enkel indien hij in het handelspand zelf (of bepaalde familieleden) een handel wenst uit te oefenen.

 

Hoe opzeggen en wanneer vangt de opzegtermijn aan

Een opzegging stuurt u best steeds per aangetekende post of per deurwaardersexploot. Zo kan er geen discussie zijn over de datum van de opzegging nu een opzegtermijn in principe een aanvang neemt op de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de opzegging gedaan werd.

 

Minnelijke oplossing?

Los van bovenstaande opzegmogelijkheden, staat het partijen natuurlijk altijd vrij om overeen te komen om in onderling akkoord een einde te stellen aan de huurovereenkomst, al dan niet gekoppeld aan bepaalde voorwaarden.

Specifiek met betrekking tot handelshuurovereenkomsten dient benadrukt te worden dat een minnelijke vervroegde beëindiging van de handelshuurovereenkomst niet zomaar bij eenvoudig geschrift kan geschieden doch wel dient te gebeuren door een verklaring voor de vrederechter af te leggen of middels een notariële akte.

 

Heeft u vragen over de opzeg van uw huurovereenkomst of wenst u dat wij uw huurovereenkomst en uw mogelijkheden bekijken? Neem dan zeker contact op met onze specialisten huurrecht mr. Maarten Verboven en mr. Ilse De Geyter zodat wij u op maat kunnen adviseren.

 

Maarten Verboven en Ilse De Geyter