Volgende stap in realisatie bouwshift: Decreet Woonreservegebieden en Instrumentendecreet goedgekeurd

De bouwshift is één van de maatregelen die de Vlaamse Regering heeft getroffen om open ruimtegebieden te vrijwaren.

In ons eerder blogbericht ‘Bouwshift (eindelijk) goedgekeurd: een belangrijke stap vooruit of too little, too late?’ van 5 december 2022 lichtten wij de inhoud van de twee decreten die de bouwshift regelen reeds toe.

De twee decreten die deze bouwshift moeten bewerkstelligen zijn:

1. het decreet tot wijziging van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (hierna: ‘VCRO’) van 15 mei 2009, wat de woonreservegebieden betreft (hierna: ‘Decreet Woonreservegebieden’) en
2. het decreet betreffende het realisatiegerichte instrumentarium (hierna: ‘Instrumentendecreet’).

Beide decreten werden op 24 mei 2023 goedgekeurd door het Vlaams Parlement.

In dit blogbericht bezorgen wij u een actuele stand van zaken waarbij de belangrijkste nieuwigheden worden uiteengezet.

Decreet Woonreservegebieden

Terminologie

De decreetgever hanteert de term ‘woonreservegebieden’ als een verzamelterm voor meerdere soorten gebieden die woonaanbod vormen naast het ‘gewone’ woongebied. Onder deze verzamelterm worden ook woonuitbreidingsgebieden, reservegebieden voor woonwijken en woonaansnijdingsgebieden verstaan.

Lokale autonomie als uitgangspunt bij ontwikkelingsmogelijkheden

De decreetgever legt de regie van de ontwikkelingsmogelijkheden voor de nieuwe woonreservegebieden vooral in handen van de gemeente.

Ten eerste behoudt de gemeente haar bevoegdheid om een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) op te maken om het gebied te ordenen, net zoals onder de huidige regeling.

Daarnaast geldt een nieuw uitgangspunt waarbij het decreet als het ware een stolp plaatst over de woonreservegebieden. Deze stolp kan enkel door de gemeente worden weggehaald na een vrijgavebesluit van de gemeenteraad. Dit vrijgavebesluit wordt genomen op initiatief van het college van burgemeester en schepenen.

Het gemeenteraadsbesluit bepaalt de voorwaarden voor een ruimtelijk kwalitatieve ontwikkeling van het vrijgegeven gebied. Deze voorwaarden hebben minstens betrekking op de woningtypologie en -dichtheid, de vermenging van functies, de groenvoorziening en de waterhuishouding en garanderen een hoog ruimtelijk rendement en een zuinig ruimtegebruik door een minimale groepering van de woningen en door gedeelde voorzieningen. Het gemeenteraadsbesluit kan tevens lasten opleggen om de omgevingskwaliteit van een woonreservegebied en zijn omgeving te verhogen. De gemeente moet binnen een termijn van één jaar na het nemen van een vrijgavebesluit een ruimtelijk uitvoeringsplan opmaken.

Aangezien de gemeenten een belangrijke(re) rol krijgen, vermindert de rol van de deputatie inzake woonreservegebieden. Onder het Decreet Woonreservegebieden kan de deputatie geen principieel akkoord tot ontwikkeling meer afleveren.

Initiatief van de ontwikkelaar

Wat kan u als eigenaar van een perceel in woonreservegebied dan ondernemen om een perceel te kunnen ontwikkelen? Houders van zakelijke rechten kunnen een verzoek richten tot het college van burgemeester en schepenen om over te gaan tot dergelijk initiatief. Tegen de beslissing van het college om niet over te gaan tot initiatief kan u beroep aantekenen bij de Raad van State.

Herbestemming door Vlaamse Regering

Indien voor 1 januari 2040 geen gemeenteraadsbesluit tot vrijgave van een woonreservegebied is genomen, en dat gebied evenmin een herbestemming heeft gekregen via een RUP, dan zal de Vlaamse Regering zelf een herbestemming geven via een gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan.

Inwerkingtreding

Het Decreet Woonreservegebieden treedt in werking 10 dagen na publicatie ervan in het Belgisch Staatsblad. Het Decreet Woonreservegebieden bevat overgangsbepalingen voor bestaande principiële akkoorden en eerder ingediende vergunningsaanvragen.

Instrumentendecreet

Algemeen : doel

Het Instrumentendecreet voorziet in de bundeling en afstemming van omgevingsinstrumenten met het oog op ruimtelijke realisaties op het terrein. Het betreft een aantal realisatiegerichte en grondgebonden instrumenten uit verschillende regelgeving (VCRO, Decreet Landinrichting, Decreet Natuurbehoud, Omgevingsvergunningendecreet, …)

Het decreet regelt in de eerste plaats in de harmonisering van verschillende compenserende vergoedingen en koopplichten. De voorwaarden of toegangen tot de instrumenten blijven geregeld in de toepasselijke decreten.

Verder omvat het decreet wijzigingen op vlak van afstemming tussen natuur- en landinrichting, lasten bij omgevingsvergunningen, herverkaveling uit kracht van wet met een RUP (voorheen: planologische ruil) en de planbatenheffing.

Tenslotte wordt met de ‘billijke schadevergoeding’ een  nieuw instrument ingevoerd voor ingrepen waar in de wetgeving nog geen vergoeding is voorzien.

Harmonisering compenserende vergoedingen en koopplichten

Indien uw perceel een herbestemming krijgt door middel van een gemeentelijk dan wel gewestelijk uitvoeringsplan, voorziet het Instrumentendecreet in een compenserende vergoeding die bestaat uit enerzijds een eigenaarsvergoeding (voor het kapitaalverlies) en anderzijds een gebruikersvergoeding (voor het inkomstenverlies).

De decreetgever heeft onderstaande vergoedingen aan eigenaars of gebruikers beter op elkaar afgestemd:

• Planschade
• Kapitaalschade
• Beschermingsvoorschriften
• Gebruikerscompensatie
• Natuurinrichting
• Overstromingsgebied
• Waterkeringen
• Landinrichting

Zowel de procedure voor de aanvraag, de toekenning ervan als de berekening voor de hoogte van de vergoeding worden geharmoniseerd.

De decreetgever heeft de eigenaarsvergoeding verhoogd van 80 naar 100% van de totale waardevermindering. Dit heeft een grote financiële impact voor de lokale besturen. Om de factuur te verlichten, creëert de Vlaamse regering een bouwshiftfonds van 100 miljoen euro per jaar. De vergoeding wordt voortaan berekend op basis van de venale waarde en dus niet meer de geactualiseerde verwervingswaarde zoals onder de huidige regelgeving. Deze venale waarde wordt berekend aan de hand van objectieve factoren die door de decreetgever werden opgesomd, zoals doch niet limitatief, de ligging aan een voldoende uitgeruste weg, de ligging buiten de 50m vanaf de rooilijn (woongebieden), de bestemming als woonreservegebied en het bijhorend ontwikkelingsperspectief, de watertoets en de technische bebouwbaarheid.

Indien de lokale besturen niet tot herbestemming zijn overgegaan voor 1 januari 2040, zal de Vlaamse Regering het perceel herbestemmen en derhalve ook instaan voor betaling van de compenserende vergoedingen.

De compenserende vergoedingen kunnen aangevraagd worden onmiddellijk nadat de beperking in werking is getreden. Dit dient te gebeuren binnen een vervaltermijn van twee jaar bij de bevoegde landscommissie, die ondersteund wordt door de Vlaamse Landmaatschappij (VLM). Het betreft een administratieve procedure.

Naast de harmonisering van de compenserende vergoedingen, harmoniseert het Instrumentendecreet tevens zeven sectorale koopplichten, zowel op inhoudelijk als op procedureel vlak. Bij een koopplicht kan een eigenaar de overheid in bepaalde gevallen vragen om zijn goed aan te kopen. In het Instrumentendecreet werden de koopplichten niet alleen onderling op elkaar afgestemd doch ook op de compenserende vergoedingen. De Vlaamse Grondenbank is belast met het administratieve beheer en procedure.

Nieuw instrument : billijke schadevergoeding

Het Instrumentendecreet voert verder een nieuw instrument in : de billijke schadevergoeding. Deze vergoeding kan worden aangevraagd indien de wet geen andere vergoeding voorziet voor de desbetreffende maatregel.

De billijke vergoeding wordt door de overheid betaald als een rechtmatig verleende niet-vervallen omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handeling of om te verkavelen onuitvoerbaar wordt en dit omwille van een overheidsmaatregel die tot een bouwverbod heeft geleden. Het decreet bepaalt wat er onder een ‘overheidsmaatregel’ verstaan kan worden doch biedt tevens de mogelijkheid aan het Vlaams Gewest om te bepalen welke maatregelen hieronder vallen. De procedureregels die van toepassing zijn voor de compenserende vergoedingen zijn eveneens van toepassing. Voor de berekening zal een apart uitvoeringsbesluit voorzien worden.

Inwerkingtreding

De inwerkingtreding van de meeste bepalingen van het Instrumentendecreet wordt bepaald in één of meerdere uitvoeringsbesluiten. Enkel een beperkt aantal bepalingen treden in werking tien dagen na de publicatie in het Belgisch Staatsblad (o.a. het recht van voorkeur). Voor de inwerkingtreding van de geoptimaliseerde lastenregeling heeft de decreetgever zelf een datum van inwerkingtreding bepaald, meer bepaald 1 januari 2024.

Heeft u vragen over de bouwshift in het algemeen of het hogervermelde decreten in het bijzonder? Neem dan zeker contact op met onze specialisten overheids-en omgevingsrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren.

Contacteer een advocaat omgevingsrecht

Reiner Tijs en Lisse Smets