10 oktober 2019
Quid geldigheid beding verlies contractueel voordeel bij vroegtijdige beëindiging handelshuur?
Het is niet ongebruikelijk dat in een handelshuurovereenkomst aan de huurder een bepaald voordeel (zoals bijvoorbeeld een huurprijsvermindering) wordt toegekend. De verhuurder zal dit voordeel echter koppelen aan een beding dat voorziet in het verlies van dit voordeel indien de huurder de handelshuurovereenkomst vroegtijdig zou beëindigen. Maar kan dit wel?
Het Hof van Cassatie boog zich over deze vraag en nam hierover standpunt in middels haar belangrijk arrest van 9 september2019.
Cassatie 9 september2019: Nietig!
In de casus waarover het Hof van Cassatie zich diende te buigen, werd in de handelshuurovereenkomst aan de huurder een voordeel toegekend dat bestond in initieel kosteloze huur en vervolgens verminderde huur. De handelshuurovereenkomst voorzag echter eveneens in een beding dat bepaalt dat de huurder dit voordeel zou verliezen indien hij de handelshuurovereenkomst vroegtijdig zou beëindigen en in welk geval de huurder het door hem genoten voordeel, te vermeerderen met een conventionele intrest, zou dienen terug te betalen aan de verhuurder.
Artikel 3, derde lid van de Handelshuurwet dat voorziet in de mogelijkheid voor de huurder om bij het verstrijken van elke driejarige periode vroegtijdig per gerechtsdeurwaarderexploot of aangetekend schrijven een einde te stellen aan de handelshuurovereenkomst mits inachtname van een opzegtermijn van zes maanden is van dwingend recht ten voordele van de huurder.
Partijen kunnen hiervan derhalve niet afwijken door andersluidende contractuele bepalingen op te nemen in hun handelshuurovereenkomst.
Het beding in de handelshuurovereenkomst dat bepaalt dat de huurder zijn contractueel bedongen voordeel verliest indien hij de handelshuurovereenkomst vroegtijdig beëindigt, is een afwijking van artikel 3, 3e lid van de Handelshuurwet ten nadele van de huurder.
Het Hof van Cassatie oordeelde dat dergelijk beding derhalve nietig is.
Auteurs: Maarten Verboven & Ilse De Geyter
Ilse De Geyter
Ilse De Geyter is in de expertise bouw- en vastgoedrecht actief in bouwgeschillen en huur verhuur van onroerend goed. Haar directe communicatie, daadkracht en persoonlijke ervaring in eigen bouwprojecten komen van pas bij (zowel minnelijke als gerechtelijke) expertises en de opvolging van bouwgeschillen. Zij staat verschillende cliënten bij in de huur verhuur van vastgoed. In de expertise ondernemingsrecht is zij actief in contractenrecht, commerciële geschillen, tuchtrecht en incasso.
Zij is proactief, direct, resultaatgericht en nabij in de uitvoering.
