Bouw, vastgoed en projectontwikkeling

‘Opdracht volbracht’ maar als aannemer achteraf toch nog opgezadeld met een klacht?

Aug 18, 2020
‘Opdracht volbracht’ maar als aannemer achteraf toch nog opgezadeld met een klacht?

U heeft uw werkzaamheden afgerond en de bouwheer heeft vervolgens ook uw factuur zonder ook maar enig voorbehoud te formuleren betaald. Opdracht volbracht dacht u, maar plots komt diezelfde bouwheer toch weer bij u aankloppen met de mededeling dat bepaalde werken toch niet volgens de regels van de kunst uitgevoerd zouden zijn en hersteld moeten worden. Hoe gaat u hier als aannemer nu het best mee om?

 

Het relevante criterium: zichtbare of verborgen gebreken?

U gaat als aannemer best eerst na of er daadwerkelijk een gebrek voorligt en in bevestigend geval gaat u na wat voor soort gebrek het betreft, nl. een zichtbaar of een verborgen gebrek.

Op het moment dat de werken afgerond werden, vond er normaliter immers een oplevering plaats waarop de bouwheer de werken aanvaardde en/of eventuele opmerkingen formuleerde dan wel de werken niet aanvaardde. Op het moment echter dat de bouwheer de werken aanvaardde en geen opmerkingen formuleerde, aanvaardde hij ook de eventuele zichtbare gebreken die zich voordeden.

Hierop kan de bouwheer naderhand niet meer terugkomen en dient u als aannemer dan ook niet meer tot herstel over te gaan. Dit om te vermijden dat u als aannemer in een straatje zonder einde terecht zou komen en te allen tijde aanspreekbaar zou blijven voor gebreken waarvan de bouwheer kennis nam of kennis kon nemen op het moment van oplevering en waarvan hij het destijds niet nodig vond om hier een opmerking over te formuleren.

Anders is het natuurlijk wanneer er sprake is van verborgen gebreken. In dat geval kon de bouwheer er immers ook geen kennis van nemen en is het maar logisch dat hij u als aannemer daarvoor nog -uiteraard  binnen de geldende aansprakelijkheidstermijnen- kan verzoeken om tot herstelling over te gaan.

 

Hoe dekt u zich het best in?

Het cruciale ijkpunt is dus het moment waarop de oplevering plaatsvindt, omdat vanaf dat moment de zichtbare gebreken buiten schot vallen. Om discussie over het moment van oplevering en eventuele aanvaarding/opmerkingen te vermijden, is het uiteraard aangewezen om de oplevering te gaan ‘officialiseren’ door een proces-verbaal van oplevering op te stellen en te dateren en dit door de bouwheer te laten ondertekenen.

Dit heeft het voordeel van de duidelijkheid en geeft achteraf het minst aanleiding tot betwisting.

 

Zijn er alternatieven?

Zeker voor kleinere projecten gebeurt het al wel eens dat het opstellen van een proces-verbaal van oplevering als onnodig of tijdrovend wordt gezien. Indien er dan achteraf discussie ontstaat, hoewel er op het moment van oplevering geen opmerkingen werden geformuleerd, bent u dan een vogel voor de kat?

Het antwoord is uiteraard niet hoe dan ook ‘neen’. U kan als aannemer in dat geval nog steeds argumenteren dat er een impliciete aanvaarding plaatsvond. Argumenten waarop u zich kan beroepen om dit te stellen zijn o.a. een voorbehoudsloze betaling of de ingebruikname van het pand. In dat geval kan u stellen dat er een stilzwijgende aanvaarding plaatsgevonden heeft. Een ander alternatief is om in de algemene voorwaarden een aantal waarborgen in te bouwen op dit vlak.

Belangrijk om nog te mee geven is dat deze impliciete wijze van aanvaarding geen doorgang kan vinden in het kader van de toepasselijkheid van de Wet Breyne. In dat geval dient er ter bescherming van de koper steeds een voorlopige en definitieve oplevering plaats te vinden via een proces-verbaal.

Het spreekt echter voor zich dat u beter kan voorkomen dan genezen en dat een officieel document van de oplevering de voorkeur geniet omdat het speculeren op de stilzwijgende aanvaarding in een procedure steeds tot een ‘in concreto’ beoordeling zal leiden met de nodige onzekerheid tot gevolg. Indien er via een proces-verbaal gewerkt wordt en er geen opmerkingen worden geformuleerd, is het -althans voor wat de zichtbare gebreken betreft- effectief ‘opdracht volbracht’ op het moment van oplevering.

 

Sid Van Wellen & Ilse De Geyter

Contacteer ons Advocatenkantoor

Stuur ons een bericht. Eén van onze advocaten helpt je graag verder.

Contact
Website design & development by