Let op wanneer u renoveert: de fiscus houdt u in de gaten

Bij een renovatie kan een verlaagd BTW-tarief van 6% verschuldigd zijn. In het geval van een nieuwbouw is echter een BTW-tarief van 21% verschuldigd. Het spreekt dan ook voor zich dat velen onder ons graag onder het fiscaal gunstiger BTW-tarief van 6% wensen te vallen en dus kiezen voor een renovatie.

Niet zelden laat men vervolgens echter een wel zeer verregaande totaalrenovatie uitvoeren, zodat de vraag rijst of het de facto niet om een nieuwbouw gaat. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het louter laten staan van de voorgevel om fiscale redenen. Wanneer het uitvoeren van zo’n nieuwbouwproject plaatsvindt onder het mom van een renovatie, spreken we van een zogeheten ‘vernieuwbouw’. 

Waar ligt de grens tussen een totaalrenovatie en een vernieuwbouw en wat zijn de consequenties indien de fiscus oordeelt dat het wel degelijk om een nieuwbouw gaat en niet langer om een renovatie?

Waar ligt de scheidingslijn tussen een renovatie een vernieuwbouw?

De wetgeving biedt geen concrete houvast omtrent wat exact begrepen dient te worden onder een renovatie dan wel onder een vernieuwbouw, zodat de fiscus steeds in concreto zal moeten nagaan welke werkzaamheden er exact uitgevoerd werden om vervolgens tot een feitelijke beoordeling over te kunnen gaan.

Om toch een idee te geven van wat beide begrippen inhouden, is het aangewezen om terug te vallen op de praktijk. Om van een renovatie te kunnen spreken, moeten de verbouwingen steunen op de dragende structuur van het gebouw. Dit impliceert uiteraard dat wanneer het volledige gebouw met uitzondering van de voorgevel tot op de grond afgebroken wordt en opnieuw opgebouwd wordt, er niet langer sprake kan zijn van een renovatie. De dragende structuur wordt op dat moment immers (bijna) volledig verwijderd zodat er op dat moment de facto een nieuwbouw wordt gezet.

In geval van een uitbreiding van het gebouw in het kader van een renovatie dient u zelfs dubbel waakzaam te zijn. In dat geval dient ook de oppervlakte van het oude gedeelte groter te zijn dan de helft van de totale oppervlakte van het gebouw na uitvoering van de werken.

Daarnaast dient het nieuwe gedeelte het oorspronkelijk gebouw aan te vullen en er een geheel mee te vormen. Indien deze voorwaarden niet cumulatief vervuld worden is het BTW-tarief van 21% van toepassing op de werken voor de gehele woning.

Omdat de fiscus recent meer en meer aandacht is gaan vestigen op de juiste toepassing van de toepasselijke BTW-tarieven gelet op de talrijke pogingen om een verdoken nieuwbouw op te trekken onder het mom van een renovatie, dient u als particulier bouwheer zeer alert te zijn. Het is dan ook aangewezen dat u zich als bouwheer voorafgaandelijk aan de uitvoering van uw bouwproject goed informeert en bewust bent van de uiteindelijke draagwijdte van uw project, nu de uiteindelijke kwalificatie van de uitgevoerde werkzaamheden uiteraard een aanzienlijke impact zal hebben op het kostenplaatje.

Wat is de fiscale consequentie indien uw renovatie toch als vernieuwbouw wordt bestempeld?

In het geval van een verdoken nieuwbouw zal de fiscus immers het verschil in het BTW-tarief ten bedrage van 15% dat ten onrechte niet gefactureerd werd door de aannemers alsnog gaan aanrekenen aan de bouwheer. Daar kan bovendien nog een boete van 10% bovenop komen, zodat dit tot een serieuze financiële kater kan leiden. 

U kan dit als bouwheer voorkomen door in samenspraak met de architect het project grondig te bespreken en sterk te documenteren (plannen, foto’s,…) zodat wel degelijk blijkt dat het project een totaalrenovatie betreft indien de fiscus u om inlichtingen zou verzoeken.

Bestaan er uitzonderingen?

Er bestaan wel degelijk een aantal uitzonderingen.

Een belangrijke uitzondering op de regel dat op een nieuwbouw 21% betaald moet worden is de afbraak en wederopbouw van panden in 32 specifieke steden. De reden hiervoor is de verloedering van deze steden tegen te gaan. Bedoeling is wel dat deze nieuwbouw-woningen vervolgens voor privé-gebruik bestemd worden.

Daarnaast zijn er een aantal werken waarvoor steeds het BTW-tarief van 21% geldt, zoals tuinaanleg en de plaatsing van zwembaden.

Sid Van Wellen & Ilse De Geyter