Het asbestattest – vanaf 23/11/2022

U verkoopt uw woning. Een aantal maanden later komt de koper bij u aankloppen stellende dat hij tijdens de renovatiewerken asbesthoudend materiaal heeft aangetroffen. De koper stelt u als verkoper dan wel als bemiddelende vastgoedmakelaar aansprakelijk terwijl u niet eens op de hoogte was van het feit dat het huis vol asbest zat. Had u kennis moeten hebben van de aanwezigheid van asbest? Wordt u vermoed dit te hebben geweten? Vormt dit een verborgen gebrek? Hebt u niet voldaan aan uw leveringsverplichting? Kan er sprake zijn van dwaling of bedrog? Is de verkoop nu nietig? Het asbestattest poogt een einde te maken aan deze discussies (Decreet van29/03/2019).

Het asbestattest

Wat is een asbestattest?

In navolging van onder meer de elektrische keuring, het EPC en het bodemattest, heeft de Vlaamse regering beslist om een asbestattest in het leven te roepen, en dit in het kader van het Vlaamse asbestafbouwbeleid.

De OVAM zal op basis van een inventarisatie van de woning een asbestattest afleveren waarin zal worden vermeld of de woning al dan niet asbestveilig is, welke materialen in de woning asbest bevatten en hoe hier concreet dient te worden mee omgegaan (bijvoorbeeld verwijderen, maatregelen nemen of zorgvuldig beheren).

Het ultieme doel is om Vlaanderen asbestvrij te krijgen, waarbij het asbestattest een eerste stap in die richting is.

Wie inventariseert de woning?

Een asbestattest wordt opgemaakt nadat er een inventarisatie is gebeurd door een gecertificeerd asbestdeskundige.

Hoe gebeurt de inventarisatie?

De inventarisatie is in principe niet-destructief, hetgeen impliceert dat er tijdens de inspectie geen muren, plafonds of vloeren worden opengebroken om actief (en destructief) ingesloten asbest op te sporen. In bepaalde gevallen heeft de deskundige voor een juiste beoordeling evenwel geen andere keuze dan een kleine beschadiging te veroorzaken om zo een staalname te kunnen doen.

Bij een destructief onderzoek zullen er wel muren en plafonds dienen te worden opengebroken, doch zulk destructief onderzoek gebeurt enkel op uitdrukkelijk verzoek van de eigenaar en is niet noodzakelijk voor het bekomen van een asbestattest.

Wanneer dient u over het attest te beschikken?

Vanaf23 november2022 dient u bij de verkoop (evenals bij elke andere overdracht onder levenden) van uw woning dewelke gebouwd is voorafgaand aan2001 verplicht een asbestattest te overhandigen aan de koper voorafgaand aan de verkoop. Deze verplichting geldt eveneens voor appartementen.

Op 1 januari2032 dient élke eigenaar met een woning ouder dan2001 over dergelijk attest te beschikken, ongeacht of de woning wordt verkocht.

Hoe zit het met het kostenplaatje?

De kostprijs dienaangaande hangt mede af van de grootte van de woning evenals de hoeveelheid staalnames. Reken op een kostprijs van 500 à 900 EUR excl. BTW. Wij raden u alleszins aan om voorafgaand een offerte te laten maken door de deskundige zodat u met kennis van zaken opdracht kan geven.

Wat met de geldigheidsduur?

Een asbestattest zal normaliter 10 jaar geldig zijn, doch in bepaalde gevallen zal de geldigheidsduur verkort worden tot 5 jaar (bijvoorbeeld indien er sprake zou zijn van een ernstig risico).

Wat betekent dit voor u als vastgoedmakelaar of verkoper?

Zonder asbestattest is de woning onverkoopbaar!

Indien u de intentie hebt om uw woning te verkopen, maak dan zo snel mogelijk een afspraak ter inventarisatie. Immers dringt de tijd en wilt elke verkoper die van zin is zijn woning te verkopen zo spoedig mogelijk een attest verkrijgen, met te verwachten vele aanvragen en lange wachttijden bij de gecertificeerde deskundigen tot gevolg. Vergeet ook niet dat na de inspectie er eventueel materiaal nog dient beoordeeld door het labo, hetgeen ook enige tijd in beslag neemt. Finaal wordt het asbestattest door OVAM afgeleverd.

Als vastgoedmakelaar dient u de verkoper-opdrachtgever te informeren dat zijn woning (ouder dan2001) vanaf23 november2022 zonder asbestattest niet verkoopbaar is.

Hoe en wanneer moet ik de kandidaat-koper informeren?

De kandidaat-koper dient voorafgaand aan de verkoop het asbestattest te hebben ontvangen. De koper moet immers volledig geïnformeerd zijn wat betreft de mogelijke aanwezigheid van asbest.  Evenwel is het niet verplicht om de inhoud van het asbestattest reeds op te nemen in de verkoopsadvertentie.

Het asbestattest dient deel uit te maken van de onderhandse verkoopovereenkomst (compromis) dan wel van de wederzijdse aankoop-verkoopbelofte evenals de navolgende authentieke akte. De inhoud ervan zal – net zoals bij het bodemattest – in voormelde documenten dienen te worden opgenomen.

Sanctie: nietige verkoop!

U vindt een koper voor uw woning die zich niet interesseert in het asbestattest. U denkt de verplichting op die manier te omzeilen door met de koper een andere afspraak te maken. Kan dat? Neen. U zal bij het verlijden van de akte immers op een probleem stuiten. De notaris zal u wijzen op uw verplichting en zal de verkoop zonder asbestattest geen doorgang laten vinden. Tracht het asbestattest dus niet te omzeilen!

Indien de informatie niet werd meegedeeld aan de kandidaat-koper, dan kan deze laatste de nietigheid van de verkoop inroepen. Deze nietigheid kan evenwel worden gedekt indien de koper voorafgaand aan het verlijden van de akte alsnog het asbestattest (laattijdig) heeft ontvangen en hij geen rechtmatig belang heeft bij het inroepen van de nietigheid.

Als vastgoedmakelaar riskeert u aansprakelijk gesteld te worden indien u de verkoper niet inlicht aangaande het verplichte attest. U hebt als vastgoedmakelaar immers een advies- en informatieverplichting. Ook ten aanzien van de kandidaat-koper dient u als vastgoedmakelaar correcte informatie – waaronder een geldig asbestattest – te bezorgen, bij gebreke waaraan ook de koper u verantwoordelijk kan houden.

Heeft u vragen over de verplichte documenten bij de verkoop van uw woning? Neem dan zeker contact op met onze specialisten koop verkoop zodat wij u op maat kunnen adviseren.

Frederic Rosiers en Annelies Janssen

Contacteer een specialist vastgoedrecht