COVID-19: Verplichte sluiting van de zaak maar wat met de huurprijs?

Eén van de maatregelen die de overheid genomen heeft om de verspreiding van het COVID-19-virus tegen te gaan, voor ondernemingen mogelijk zelfs één van de meest ingrijpende, is de verplichte sluiting van niet essentiële zaken en winkels. Hierdoor lopen deze zaken uiteraard heel wat inkomsten mis terwijl de vaste kosten blijven doorlopen. Een vaak grote vaste kost is de huurprijs voor zaken die hun (handels)pand huren. Hoe zit het nu met de verplichting tot betaling van de huurprijs?

 

Geen specifieke regeling door de overheid

Naar aanleiding van de begrijpelijke beslissing van de overheid om een verplichte sluiting op te leggen aan niet essentiële zaken, heeft de overheid voorzien in heel wat steunmaatregelen.

Voor meer info over deze steunmaatregen verwijzen wij naar onze blogs van 18 en 20 maart die u op onze website kan terugvinden. Geen van deze steunmaatregelen voorziet echter in een regeling met betrekking tot de betaling van de huurprijs zodat partijen dienen terug te vallen op de wettelijke bepalingen.

Huurders roepen dan vaak overmacht in om de betaling van de huurprijs (soms geheel eenzijdig) stop te zetten of uit te stellen.

 

Kan de huurder zich op overmacht beroepen?

Huurders zullen veelal stellen dat zij, gelet op de verplichte sluiting, inkomsten mislopen waardoor zij financieel in de onmogelijkheid zouden verkeren om de huurprijs te betalen.

Hoewel deze insteek vanuit het standpunt van de huurder begrijpelijk is, verschuift men hierdoor de impact van de verplichte sluiting opgelegd aan de huurder integraal naar de verhuurder. De huurprijs die de verhuurder maandelijks ontvangt, is niet steeds pure winst. De verhuurder dient op zijn beurt namelijk vaste doorlopende kosten te betalen (o.a. leningen).

De financiële onvermogendheid van de huurder wordt dan ook niet aanvaard als overmacht.

Bovendien wordt het gehuurde pand nog wel gebruikt door de huurder. Niettegenstaande de huurder zijn winkel niet mag openen voor het publiek, bezet de huurder het pand zodat hij wel nog het genot heeft van het pand.

 

Uitweg via genotsderving?

Tegen het argument van de verhuurder dat de huurder het pand nog wel bezet en er derhalve het genot van heeft, zal de huurder mogelijk kunnen opwerpen dat er sprake is van genotsderving.

Aangezien de huurder zijn zaak niet mag openstellen voor het publiek, heeft hij niet het volledige genot van het gehuurde pand in welk geval men zou kunnen stellen dat het gehuurde pand gedeeltelijk teniet is gegaan.

De huurder kan dan, conform artikel 1722 van het Burgerlijk Wetboek, ofwel de vermindering van de huurprijs vorderen of zelfs de ontbinding van de huurovereenkomst.

De vaststaande rechtspraak vereist echter ook hier dat de genotsderving te wijten is aan toeval of overmacht waardoor de verhuurder niet langer het rustig genot van het gehuurde goed kan verschaffen waarbij het nog maar de vraag zal zijn of effectief aan de strenge voorwaarden om overmacht in te roepen voldaan zal zijn.

 

Overleg is dus essentieel

Hoewel huurders en verhuurders enerzijds aangeven open te staan voor overleg, hebben diverse huurders anderzijds reeds aangegeven te weigeren de huurprijs nog te betalen waarop verhuurders aangeven gerechtelijke procedures niet uit de weg te zullen gaan.

Aangezien voor zowel de huurder als de verhuurder de situatie buitengewoon is waarbij beide partijen de gevolgen van de door de overheid opgelegde maatregelen zullen voelen en er geen eenduidige regeling omtrent de betaling van de huurprijs bestaat, is de beste oplossing om in onderling overleg te treden teneinde een regeling uit te werken die voor beide partijen haalbaar is en aan de noden van beide partijen tegemoet komt.

Neem zeker geen geheel eenzijdige beslissingen daar dit mogelijk tot tijdrovende en kostelijke gerechtelijke procedures zal leiden.

Heeft u als verhuurder of huurder vragen omtrent de beste aanpak met betrekking tot de betaling van de huurprijs tijdens deze Corona-tijden of andere vragen omtrent de (ver)huur van uw onroerend goed, neem dan zeker contact met ons op zodat wij u kunnen adviseren over de mogelijkheden.

 

Maarten Verboven & Ilse De Geyter