Begrenzingen aan het creëren van reststroken

Verkavelaars die een wegtracé op een strook, die tot hun eigen verkaveling behoort, laten doorlopen en deze bijgevolg niet doortrekken tot aan de perceelsgrens met het aanpalend perceel, creëren – al dan niet bewust – een reststrook. Deze ‘reststrook’ wordt in de volksmond ook wel ‘peststrook’ genoemd. In deze bijdrage wordt toegelicht hoe de Raad van State de mogelijkheid tot het creëren van dergelijke peststroken begrenst.

 

Reststrook of peststrook?

Reststroken worden door bepaalde verkavelaars gebruikt om een zekere financiële macht over de eigenaars van aanpalende percelen te verwerven. Deze laatsten worden er namelijk toe gedwongen om financieel bij te dragen indien zij wensen om aangesloten te worden op de aangelegde weg opdat hun perceel eveneens ontwikkeld kan worden. Dergelijke reststroken hebben in de praktijk dan ook vaak tot betwistingen geleid en verkregen om die reden dan ook de bijnaam ‘peststroken’.

 

De Raad van State als scheidsrechter

In een arrest van 7 november2017 heeft de Raad van State een halt toegeroepen aan het welbewust creëren van dergelijke reststroken, louter en alleen omwille van financiële doeleinden. In casu had een verkavelaar in Moorsel-Tervuren een wegtracé aangelegd doorheen een aantal verkavelingen, maar deze niet doorgetrokken tot aan de perceelgrens met het aanpalende, achterliggende terrein. In plaats daarvan liet hij de weg doodlopen op een daardoor zelf gecreëerde reststrook (of peststrook?). Ondanks de gevolgen voor de aanpalenden, keurde de gemeenteraad van Tervuren deze wegtracé goed.

Buurtbewoners die werden getroffen door de gecreëerde reststrook met doodlopende weg, stelden een annulatieberoep in tegen de voorgenoemde beslissing van de gemeenteraad van Tervuren. In hoofdzaak stelden zij dat het, net voor de grens tussen de verkaveling en het achterliggende terrein, laten doodlopen van het wegtracé op een strook dat blijft toebehoren aan de verkavelaar geen verband houdt met een doordacht gemeentelijk wegennet vanuit het oogpunt van de goede ruimtelijke ordening.

 

Enkele opmerkelijke overwegingen uit het arrest

Zo stelt de Raad vooreerst dat het bepalen van het voornoemde tracé moet steunen op motieven van algemeen belang, die verband moeten houden met een uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening doordacht gemeentelijk wegennet.

In dat opzicht is het de gemeenteraad niet toegestaan om zich bij de beoordeling van het wegtracé te beperken tot datgene wat nodig is voor de realisatie van het verkavelingsproject van de initiatiefnemende verkavelaar. De gemeenteraad is er namelijk steeds toe gehouden na te gaan wat de rol van de nieuwe weg zal zijn in het globale gemeentelijke wegennet.

Een gemeenteraad kan wettig oordelen dat de weg naar een achter het verkavelingsterrein gelegen onbebouwd binnengebied moet leiden om voor de toekomst de optie open te houden dat dit gebied ontsloten kan worden. Hierbij dient evenwel steeds een motief van algemeen belang aanwezig te zijn om de strook tussen het wegtracé en de perceelgrens in eigendom van de verkavelaar te laten vallen.

De Raad van State oordeelde in casu dat er echter geen rechtens verantwoord motief was om deze strook niet op te nemen in het wegtracé. De argumentatie van de gemeente dat het financieel voordeel dat het intekenen van de strook voor de verkavelaar meebrengt ‘redelijk’ zou zijn, volstond niet, aldus de Raad van State.

 

In de lijn met eerdere rechtspraak

Reeds in twee eerdere arresten van 9 maart2001 en22 maart2010 had de Raad van State al een gelijkaardig standpunt ingenomen met betrekking tot de reststroken.

In het eerste arrest had de betrokken gemeenteraad geoordeeld dat het logisch is dat de verkavelaar een zekere macht tracht te behouden over eigenaars van aanpalende gronden, gelet op de kosten die aan het uitrusten van een verkaveling verbonden zijn. Hierover oordeelde de Raad dat de aangegeven motieven enkel betrekking hebben op de financiële belangen van de verkavelaar en geen uitstaans hebben met een uit oogpunt van goede ruimtelijke ordening doordacht gemeentelijk weggenet.

Het creëren van reststroken is overeenkomstig de rechtspraak van de Raad van State derhalve uitsluitend mogelijk wanneer dit te verantwoorden is vanuit een met het oogpunt van goede ruimtelijke ordening doordacht gemeentelijk wegennet.

Ook in het tweede arrest ging het om gelijkaardige feiten waarbij de Raad oordeelde dat er geen met de goede ruimtelijke ordening verband houdende redenen waren om een mogelijke verkaveling van het perceel van verzoekende partijen afhankelijk te maken van de medewerking van de aanpalende verkavelaar.

 

Besluit

Peststroken die louter en alleen worden gecreëerd omwille van financiële overwegingen in hoofde van een verkavelaar, met de bedoeling om een naburige perceeleigenaar in te sluiten en aldus zo in een afhankelijke positie te dwingen ten opzichte van toekomstige verkavelingsmogelijkheden, lijken in de regel thans niet aanvaard te worden door de Raad van State.

 

Auteurs: Florentina Alimusaj & Reiner Tijs