2 september 2024
Conform welke verdeelsleutel worden de kosten in het appartementsgebouw verdeeld en kan hier eventueel aan gesleuteld worden?
Het principe in verband met de verdeling van de kosten die gemaakt werden met betrekking tot de gemene delen, is dat er verdeeld dient te worden conform het aantal quotiteiten (de aandelen) dat verbonden is aan het appartement.
Echter, van dat principe kan afgeweken worden bij het opstellen van de statuten, waarbij er geopteerd kan worden om te gaan verdelen in functie van het nutscriterium. Dit betekent dat enkel zij die gebruik maken van de dienst of het gemene deel waarop de kosten betrekking hebben, er voor betalen omdat het enkel voor hen van nut is. Wanneer het nuttigheidscriterium toegepast wordt, staat niet in de wet maar moet in de praktijk beoordeeld worden.
Dit is bijvoorbeeld vaak het geval voor het gebruik van de lift, waarbij enkel zij die gebruik maken van de lift in de kosten ervan dienen bij te dragen, zodat het gelijkvloers daarbij dus buiten de kosten gehouden wordt. Die nuttigheid mag echter ook niet te ver doorgetrokken worden. Bepaalde delen van het gebouw zoals de trap, het dak en de gevels zijn immers deel van de constructie. Indien hier herstellingskosten zijn, moet in principe iedereen meebetalen volgens het aantal aandelen dat hij bezit, zo werd er al meermaals in de rechtspraak bevestigd. Dat een bepaalde eigenaar in de praktijk de trap al dan niet gebruikt, is dus niet relevant. Een opsplitsing in de kosten per gebouw of per ingang in het gebouw kan wel.
Daarnaast is er ook nog een andere mogelijkheid om een wijziging van de verdeling van de kosten te bekomen. Als u het als mede-eigenaar oneens bent met de manier waarop de kostenverdeling in de statuten opgenomen staat, omdat deze bijvoorbeeld onjuist is of onjuist geworden is ofwel u simpelweg een nadeel berokkent, kan de algemene vergadering verzocht worden om een aanpassing van de verdeelsleutel. Dit is echter wel niet evident, nu daarvoor een 4/5de meerderheid vereist is.
Een nieuwe verdeling van de lasten waarover de algemene vergadering beslist, wordt pas definitief vier maanden nadat deze beslissing genomen werd. Vanaf dan kunt u die als syndicus toepassen. Ze geldt dus in principe niet voor kosten uit het verleden. Het is niet nodig om te wachten op de effectieve aanpassing van de statuten.
Een mede-eigenaar kan in dat geval ook op ieder moment aan de rechter vragen om de kostenverdeling te wijzigen (art. 3.92, §7, 2° BW). Stapt een mede-eigenaar naar de rechter, dan wordt de eventuele nieuwe verdeelsleutel pas toegepast vanaf de datum van het vonnis of vanaf de datum die de rechter bepaalt in het vonnis.
Recent sprak ook het Hof van Cassatie zich nog eens uit omtrent de verdeling van de kosten middels een arrest van 02.05.2024.
In een appartementsgebouw had een algemene vergadering beslist om de kostenverdeling uit de statuten aan te passen. De beslissing werd echter niet met de vereiste 4/5de meerderheid gestemd maar werd desalniettemin niet aangevochten als zijnde onregelmatig, onrechtmatig of bedrieglijk.
De syndicus paste de gewijzigde verdeelsleutel echter niet toe en bleef de verdeelsleutel uit de statuten toepassen.
Het Hof van Cassatie besliste echter dat wel degelijk voorrang gegeven moest worden aan de genomen beslissing en dus niet aan de kostenverdeling uit de statuten, omdat via de beslissing van de algemene vergadering wel een wijziging van de verdeelsleutel uit de statuten gestemd werd. De beslissing werd dan wel niet met de vereiste meerderheid genomen, dit deed niet terzake omdat de beslissing ook niet aangevochten werd en dus definitief geworden was. Achteraf kan zo’n oude beslissing die onregelmatig genomen zou zijn dus ook niet meer aangevochten worden. Wat wel zou kunnen is dat een mede-eigenaar, indien hij meent dat de kostenverdeling die toen op de algemene vergadering gestemd werd onjuist is, deze beslissing aanvecht op één van de manieren zoals hierboven reeds uiteengezet.
Wat ook belangrijk om te vermelden is, is dat de beslissing van de bovenvermelde algemene vergadering ook maar enkel en alleen geldt t.o.v. de mede-eigenaars die destijds betrokken waren bij de stemming en/of daarvan uitdrukkelijk op de hoogte gebracht werden. Ten aanzien van derden geldt dit dus niet. Een nieuwe mede-eigenaar vormt dus wel een probleem, aangezien zij zich op de statuten kunnen blijven beroepen.
***
Heeft u hier nog vragen over? Neem dan zeker contact op met onze specialisten appartementsrecht zodat wij u op maat kunnen adviseren. Ook voor al uw andere vragen met betrekking tot mede-eigendom en bouw kan u bij ons terecht.
